Обороты и цены на спаде

«Вторичка» почти не продается с начала года. Рынок новостроек в начале года удалось успешно подхлестнуть государственной программой субсидирования ипотеки, но эффект от инъекции сегодня почти исчерпан. «В начале года спрос на новостройки резко снизился после ажиотажного декабря, а затем ожил весной в связи с запуском программы господдержки ипотеки. Однако существенного и продолжительного роста не получилось, спрос снова стал падать, сегодня рынок находится в стагнации», – рассказывает генеральный директор TEKTA GROUP Дмитрий Коновалов.

Падение спроса отразилось на количестве сделок. По данным управления Росреестра по Москве, количество регистраций договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) за 10 месяцев 2015 года составило 15,2 тыс., что на 18% меньше, чем за аналогичный период 2014 года.

Довольно запутанная ситуация в Подмосковье. С одной стороны, общее количество сделок в новостройках уже пару лет колеблется на уровне 6–9 тысяч в месяц. Это хороший результат. Однако, по данным Министерства строительства Московской области, все больший процент этих сделок приходится сегодня не на прямые продажи, а на бартер с подрядчиками. Еще год назад девелоперы расплачивались за работы «живыми» деньгами, а теперь все чаще – строящимися квартирами. Официальных данных по объемам таких сделок нет, но участники рынка говорят, что бартер растет в этом году драматическими темпами. Это, конечно, показатель слабости рынка и тяжелого положения девелоперов.

«В октябре, как и на протяжении всего 2015 года, мы зафиксировали снижение покупательской активности. Но не такое фатальное, как в 2009 году, когда рынок на несколько месяцев встал, – говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – По нашим оценкам, спрос на первичном рынке в Москве по сравнению с 2014 годом снизился примерно на 15%, в Подмосковье – на 20–25%».

Сравнивая нынешнюю ситуацию с 2008 годом, большинство застройщиков замечают, что эти кризисы принципиально разные по природе и динамике. Кризис 2008 года был острым, но коротким. Его надо было переждать, и те, кто смог пережить тяжелые полтора года, смогли отыграться на восстановлении рынка. Нынешний кризис грозит быть затяжным. Сейчас мы находимся в точке, когда за падением объемов началось падение цен. «Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Москвы по состоянию на конец III квартала 2015 года составила 187 430 руб. за кв. м (без учета элитного сегмента и апартаментов). По сравнению с аналогичным показателем на конец 2014 года снижение более чем существенное – порядка 14%», – говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Удешевление новостроек имеет особый сценарий. В рамках одного проекта цена пока нечасто обрушивается. На длинной дистанции скидки и спецпредложения компенсируются ростом цены по мере увеличения готовности здания. Зато каждый новый проект выходит на рынок с более дешевыми ценами, чем у конкурентов. «На наш взгляд, ожидаемого некоторыми экспертами резкого падения цен на квартиры в новостройках не произошло. Снижение среднего уровня цен на 10–15% за год состоялось за счет вывода на рынок большого количества новых проектов – «на котловане» стоимость квадратного метра дешевле, чем в строящихся домах», – считает директор по маркетингу компании MRGroup Евгения Старкова.

Падение оборотов рынка и удешевление квартир происходит весьма неравномерно. Для Подмосковья очевидна зависимость от расстояния до столицы: некоторые эксперты даже считают, что за 10‑м километром «жизни сейчас нет». У крупных игроков за счет больших объемов рекламы и известного имени продажи в целом падают меньше. Слабые локальные застройщики, строящие один-два дома в каком-то подмосковном городе, могут испытывать сильные проблемы.

Асимметричная реакция рынка на тяжелые времена

Классическая реакция рыночной экономики на кризис – сокращение объемов выпуска товара. Московская стройка ответила на текущий вызов парадоксально – увеличением объемов строительства. Особенно сильно выросло предложение новостроек в Москве.

«В сегменте новостроек бизнес-класса по итогам III квартала 2015 года объем предложения в столичном регионе составил порядка 19 950 квартир в 256 корпусах. Это более чем на 15% больше, чем в конце II квартала. Если сравнивать с показателями годичной давности, то предложение выросло примерно на 20%», – рассказывает Константин Ковалев. «Предложение растет с 2013 года. За последний год оно увеличилось практически во всех сегментах. Прирост объема предложения квартир составил 38%, апартаментов – 15%. Наибольшее увеличение суммарной площади объектов произошло в комфорт-классе – почти в 2 раза», – говорит руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a‑Tet Владимир Богданюк.

Для девелоперов увеличение объемов стройки на снижающемся рынке означает резкое ужесточение конкуренции за покупателя. «В Московском регионе в продаже находится более 8 млн кв. м жилья. Во всех сегментах наблюдается колоссальная конкуренция между проектами. Это понятно даже по количеству наружной рекламы, особенно жилья эконом-класса, которой увешана вся Москва и Подмосковье», – считает коммерческий директор RDI Дмитрий Власов.

Усиливается и конкуренция между Москвой и Подмосковьем. В проигрыше, судя по всему, окажутся подмосковные стройки. Этот сегмент резко вырос в последние несколько лет. «Взлет» состоялся потому, что в Москве действовали ограничения на стройку и спрос выплеснулся за пределы МКАД. Сейчас столичный рынок восстанавливает объемы, цены на нем снижаются, и покупатели будут возвращаться в столицу.

Впрочем, в отдельных сегментах возможны и необычные эффекты. Так, подмосковный бизнес-класс стал иметь существенное преимущество перед столичными аналогами. Дело в том, что в столичном регионе бюджет покупки квартир, где возможно получение дотируемой государством ипотеки, ограничен 8 миллионами рублей. Стоимость квартир подмосковного бизнес-класса может вписываться в это ограничение, а столичного – нет. «Более низкая по сравнению с Москвой стоимость квартир бизнес-класса за МКАД позволяет воспользоваться льготной ипотекой, что немаловажно для большинства покупателей. Во всяком случае, доля сделок с привлечением ипотечного кредита в бизнес-классе за МКАД достигает 70%», – говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Возможно, поэтому в 2015 году «битва сегментов» на рынке новостроек складывается нетипичным образом. Обычно массовый сегмент был наиболее устойчив в кризисные времена, однако сегодня ситуация разворачивается иным образом. «Бизнес-класс в этом году дешевел более чем в два раза медленней, чем экономкласс», – утверждает Богданюк. Во многом это связано с тем, что в сегменте бизнес-класса на рынок выходило не так много объектов: застройщики предпочитают начинать новые проекты в более бюджетных сегментах.

Инструменты борьбы с кризисом

Девелоперы, чтобы противостоять кризису, используют чаще всего три популярных маркетинговых инструмента – новую квартирографию, систему скидок и акций, а также льготную ипотеку. Смысл изменений в квартирографии угадать несложно: уменьшение площади квартир.

Другой инструмент – дешевая ипотека. Государственная программа субсидирования ипотеки спасла рынок в начале года: число сделок в некоторых проектах экономкласса выросло втрое. Затем застройщики стали предлагать дополнительное субсидирование ипотечных ставок в своих проектах.

Еще один из популярных инструментов стимулирования продаж – скидки. «Максимальные скидки наблюдались в I квартале. До запуска программы ипотеки с господдержкой они по отдельным проектам достигали 20–25%. Сейчас девелоперы постепенно отказываются от тотального стимулирования спроса скидками и акциями, осознав, что ценовые войны сказываются на общей финансовой устойчивости рынка. Вместо этого половина застройщиков субсидирует ипотеку, и практически каждый застройщик предлагает рассрочку», – считает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Такая ситуация означает резкое увеличение рисков для покупателей новостроек. Кризис 2008–2009 годов оставил в Подмосковье более 100 проектов с обманутыми дольщиками. Сейчас ситуация может стать даже более острой.

Спектр возможных советов покупателям сократился до двух. Первый: избегать проектов на нулевой стадии строительства – покупать надо квартиры только в почти достроенных или уже завершенных проектах. Второй: безусловное предпочтение надо отдавать проектам с банковским кредитованием от крупных российских банков. В текущей ситуации схема, когда стройка ведется на доходы от продаж, становится крайне рискованной.

Спасти ситуацию может государственная программа по поддержке отрасли. Девелоперы лоббируют семипроцентную ипотеку. «Застройщики просят поддержать стройку. На субсидирование процентных ставок нужно порядка 16 миллиардов рублей на несколько лет. Но российский Минфин пока против, – говорит заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин. – Ситуация сложная. Если упустить время, то в марте может так случиться, что поддерживать будет некого».