Пустующие торговые центры и офисы, закрытие торговых точек, снижающиеся арендные ставки, замораживание строек – в последний год это стало привычной картиной. Рынок коммерческой недвижимости всегда является зеркалом общеэкономической ситуации в стране. Нынешняя ситуация адекватна экономике на спаде.

Торговые центры: новые комплексы не могут заполниться

Рынок столичных торговых центров еще два года назад был в очень бодром состоянии. От покупателей не было отбоя, а ритейлеры за право сесть в перспективный новый торговый центр готовы были в нагрузку открывать магазин в Тьмутаракани. Сейчас ситуация кардинальным образом изменилась. Количество покупателей постоянно падает, арендаторы закрывают магазины. По данным компании «Магазин магазинов», доля вакантных площадей в торговых центрах сейчас уже 9%, она выросла в полтора раза за последний год. Причем, по прогнозам, к концу года она вырастет еще на 1-3%. Так много магазинов не пустовало с 2009 года.

Рынок торговой недвижимости находится в тройных тисках. С одной стороны, стремительное падение потребительского спроса. Даже по оптимистичному прогнозу Минэкономразвития, в текущем году оборот розничной торговли сократится на 8,2 % — это самое большое падение за 25 лет. Оборот розничной торговли в Москве, снизился за год еще больше, на двухзначную цифру – 13,3%. Надо ли удивляться, что люди меньше стали ходить в торговые центры? Индекс посещаемости торговых центров Shopping Index, рассчитываемый компанией Watcom, в августе 2015 года на 8,6% меньше, чем годом ранее. Всего за последние два года количество клиентов крупных торговых центров снизилось на 28%.

С другой стороны, непростое положение ритейлеров. Импорт вырос в цене вдвое из-за падения рубля, а поднять столь же резко розничные цены невозможно – у покупателей доходы не выросли. При этом кредиты стали очень дороги. Как следствие ритейлеры стали активно оптимизировать свои сети, сокращая число магазинов. За 2014-2015 годы 17 международных сетевых ритейлеров заявило об уходе с российского рынка. Среди них Herve Leger (французский дом моды), Lindex (одежда из Швеции), Flormar (турецкая косметика). Adidas заявил о закрытии 200 из 800 магазинов в России, взамен будет открыто лишь сто новых.

Мелкие ритейлеры подчас до последнего держат убыточные точки, потому что закрытие означает потерю значительной суммы, потраченной на отделку магазина и депозит. Убытки от закрытия небольшого магазина, расположенного в престижном торговом центр, могут превышать миллион рублей. Пожалуй, только продуктовые ритейлеры продолжают сегодня активно развиваться.

Наконец, на рынок давят большие объемы строительства торговых центров. Только в первом полугодие по данным Knight Frank в эксплуатацию были введены 6 больших торговых центров площадью 778 тысяч кв.м — это рекордные цифры. Вошли в строй «Кунцево плаза» (метро «Молодежная»), «Columbus» («Пражская»), «Центральный детский магазин на Лубянке», Mari («Марьино»), «Клен» («Бабушкинская») и «Тиара» (Раменки). Столь большое новое предложение на фоне проблем у ритейлеров и падения покупательского спроса вызвало кризис в заполняемости новых центров.

Несколько лет назад новые торговые центры открывались практически заполненными, вакантность была не более 1-2%. Сейчас даже спустя полгода некоторые комплексы не могут найти достаточного числа арендаторов. По данным компании «Магазин магазинов», сданные в 2014 году центры «Авиапарк» и «Алфавит» сегодня пусты на 40%, а комплекс «Мозаика» — на 74%. У комплексов, открывшихся в этом году, дела еще хуже — доля вакантных площадей может достигать 70–80%. Так, ТРЦ Mari, открывшийся во II квартале 2015 года, начал работать, будучи заполненным менее чем треть. В открывшемся ТРЦ Columbus в момент запуска пустовало более 90% торговых секций.

По данным Knight Frank, к концу первого полугодия 2015 года, суммарно на рынке были вакантны 1,4 млн кв. м торговых площадей в функционирующих и строящихся торговых центрах. Практика показывает, что подобный объем предложения даже при благоприятных экономических условиях «поглощается» рынком не менее чем за два-три года.

В большинстве торговых центров арендные ставки с начала года снизились на 10-15%. При этом продолжается активный пересмотр самой схемы ценообразования. Арендаторы требуют от собственников перезаключения договоров аренды на новых условиях – в рублях и по схеме уплаты процента от оборота торговой точки, а не фиксированной арендной платы. Под давлением арендаторов собственники идут на различные уступки: предоставляют льготные ставки аренды на 3-12 месяцев, возмещают затраты на отделку, идут на схему «процент с оборота», по которой работает весь цивилизованный мир.

Низкая заполняемость новых торговых центров стала триггером, запустившим процесс передела рынка. Недостаточные финансовые потоки не позволяют владельцам центров обслуживать кредиты, и объекты начинают переходить в руки кредиторов. Первая ласточка: торговый центр «Мозаика» в августе перешел от «ОСТ Девелопмент» Внешэкономбанку. Торговый центр площадью 134 тысячи кв. м. был открыт в конце 2014 года, но так и не смог раскрутиться – его заполняемость сейчас составляет порядка 40%.

Стрит-ритейл: наказание платной парковкой и пешеходными улицами

Сильно страдает от кризиса сегмент street retail (магазины, расположенные на первых этажах и имеющие вход с улицы). За год доля пустующих торговых площадей в центре Москве увеличилась вдвое – до 12%. При этом сильно снизились и ставки аренды – в среднем на 20–30%. В отдельных случаях падение составило 40%.

«Страхование коммерческой недвижимости, особенно новой, уже стало нормой, хотя изначально этот вид развивался как вмененный банками при кредитовании. Наиболее распространено страхование имущества от ущерба в результате пожара, залива и т.п. В то же время бизнес-центры и ТЦ часто страхуют от специфических рисков, связанных с особенностями коммерческой деятельности. Это может быть: терроризм, выход из строя спринклерных систем, убытки от перерывов в производственной деятельности (выплата покрывает недополученные арендные платежи на период простоя объекта).
В кризис у многих возникает соблазн сэкономить на страховой защите. Однако «скупой платит дважды», и экономия в десятых–сотых процента премии может обернуться серьезными финансовыми потерями как для арендатора, так и для арендодателя. Нередко владелец хочет переложить страховые расходы на плечи арендатора. Но нужно понимать, что, в конечном счете, повреждение имущества, простой объекта и потеря деловой репутации неизбежно коснутся и собственника.
Более правильным подходом будет комплексная защита объекта страхования. В одном договоре будут зафиксированы оговоренные риски на все помещения, оборудование, учтены вопросы ответственности перед третьими лицами, недополученная прибыль при невозможности полного или частичного получения арендных платежей. При таком подходе владелец может быть уверен в полноте покрытия и защите своих интересов. А идентичность покрытия для всех сдаваемых помещений позволит избежать споров, возможных при множестве индивидуальных договоров».

Больше всего в центре за полгода опустели улицы Большая Дмитровка (доля пустых помещений выросла с 6% до 20%), Пятницкая (с 7% до 17%) и Петровка (с 7% до 15%). Вдвое увеличилось количество пустых площадей на Арбате. Резкий рост вакансий в стрит-ритейле объясняется не только общеэкономическим снижением. Усиливается процесс переезда арендаторов из уличных магазинов в торговые центры: до кризиса многие ритейлеры не могли этого себе позволить этого из-за высоких ставок и отсутствия свободных пространств в сильных центрах. Сильно бьет по стрит-ритейлу банковский кризис: из-за отзыва лицензий закрываются отделения банков.

На главных городских магистралях за пределами Садового кольца пустует больше торговых помещений, чем в среднем по центру. «На Кутузовском и Ленинских проспектах, на Большой Дорогомиловской улице и проспекте Мира показатель вакантности в среднем составляет 15%», — отмечается в отчете компании CBRE. Причем, владельцы помещений в районе Кутузовского проспекта, ранее избалованные высокими ставками и ажиотажным спросом на их площади, труднее всего адаптируются к новой реальности. Пока они не настроены идти на компромисс по цене с арендаторами: «Пусть лучше помещение постоит пустым, чем я «упаду» в цене».

Давление общеэкономического кризиса на стрит-ритейл усиливается новациями московского правительства. Первым шагом, изменившим правила игры, было введение платной парковки в 2012 году. Невозможность бесплатно припарковаться у магазина или ресторана поменяла жизненные сценарии москвичей. «В большинстве случаев, запрет на парковку столицы или необходимость вносить плату за нее, отрицательным образом сказываются на оборотах операторов», - считает директор направления стрит-ритейл Knight Frank Виктория Камлюк. «В сегменте стрит-ритейла многие операторы съезжают, не имея возможности обеспечить своих клиентов парковочными местами, пусть даже платными. Например, многие помещения на Ленинском проспекте, Якиманке пустуют из-за этого,» — уточняет директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.

Основным пострадавшим от введения ограничений по парковке оказалась главная улица столицы — Тверская улица. «После введения запрета на парковку на Тверской ритейл там практически умер», — категорична руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева.

Последняя инициатива московского правительства – создание пешеходных улиц. В 2013 году была перестроена Большая Дмитровка, в этом году переделке подверглись еще 30 улиц в центре города. По мнению руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксаны Моисеевой, это новшество пока разнонаправленно влияет на рынок. С одной стороны, в некоторых локациях увеличился пешеходный трафик, что положительно сказывается на сегменте стрит-ритейла. С другой – целевая аудитория магазинов премиум-класса предпочитала подъезжать к бутикам на автомобиле, и теперь эти магазины теряют покупателей.

«Рынок коммерческой недвижимости в связи с кризисными явлениями в российской экономике сильно изменился. Он стал «рынком арендатора/покупателя». Увеличилась конкуренция среди девелоперов, владельцев бизнес-центров, торговых центров. За качественного клиента порой разыгрывается борьба. Арендодатели готовы предоставлять дополнительные сервисы с дисконтом или на льготной основе, хотя ранее за них арендаторы платили в обязательном порядке: дополнительные машиноместа сверх выделенной нормы по парковочному коэффициенту, вывеска с названием компании на здании, услуги call-центра и т.д. В связи с тем, что уменьшился спрос на помещения, а общее количество предложений офисных площадей за счет введенных в эксплуатацию новых бизнес-центров увеличилось, ставки аренды несколько снизились. Девелоперы на фоне падения выручки стали искать дополнительные возможности для оптимизации расходов. В настоящее время данный вопрос стоит во главе угла всех управляющих компаний. Мы, например, стали работать с обязательным условием по отсрочке платежа для подрядчиков. Поиск наилучших решений, основанных на принципах «цена–качество», является задачей номер один в условиях кризиса.

Новые правила игры приводят не только к снижение оборотов торговых точек, но и к изменению структуры арендаторов сегмента street retail. «Сегодня на торговых улицах начинают доминировать предприятия общественного питания. Например, на центральных торговых улицах доля операторов общепита увеличилась с 20% до 33%. В то же время как арендаторы профиля «одежда» и «обувь» сократили свое присутствие с 20% до 7%,» — считает Виктория Камлюк.

Станут ли пешеходные улицы полноценными торговыми коридорами пока судить трудно. По опыту западноевропейских городов можно сказать, что для того чтобы торговая улица сформировалась необходимо несколько лет. Пока влияние фактора «пешеходная улица» до конца не исследовано. Есть позитивные примеры: так, в пешеходном Столешниковом переулке меньше всего вакантных помещений в центре города. Он остается также самой дорогой торговой улицей Москвы. Хорошо идут дела и ритейлеров и на Никольской улице. Но это элитный сегмент, таких улиц в городе много быть не может. С другой стороны, суженная и оставшаяся без возможности парковок Большая Дмитровка демонстрирует наибольший отток арендаторов: за полгода вакантность выросла в три раза.

При этом уже сегодня понятно, что более 30 пешеходных улиц для центра Москвы – это перебор. Например, тихие улицы типа Пятницкой от потери парковочных мест только проиграют. Автомобильный трафик на них будет еще ниже, а пешеходам по Пятницкой некуда прогуливаться — она упирается в Садовой кольцо. При желании в проекте пешеходных улиц Москвы можно увидеть очередную нестыковку работы департаментов столицы. Г-н Бирюков, отвечающий за благоустройство города, успешно осваивает миллиарды рублей на переделке улиц, а г-н Решетников из Департамента экономполитики и развития города в это время подсчитает убытки для ритейлеров и бюджета.

Офисы: каждый третий пустует

Столичные офисные помещения тоже пустеют. По данным Cushman&Wakefield, в классе А уровень пустующих площадей уже достигает 31,4%. Ситуация с офисами класса В лучше, но и здесь вакантность выросла до существенного уровня — 14,7%. В целом в Москве стоят пустыми уже 3,1 млн кв. м офисных площадей, из которых треть относится к объектам класса А.

Вакантность на офисном рынке увеличивается по ряду причин. Некоторые западные фирмы закрывают офисы в России. Отечественные компании сокращают персонал. И при этом новые офисные площади в Москве строятся быстрее, чем рынок успевает их поглотить. В первом полугодии 2015 года было введено 224 тыс. кв. м высококачественных площадей. Это вдвое меньше показателя прошлого года, но все равно намного больше, чем нужно сегодня рынку. Если так будет продолжаться, то, по оценкам аналитиков, к концу 2015 года каждый пятый существующий квадратный метр офисной площади в столице может оказаться невостребованным.

«Среди трендов рынка офисной недвижимости можно отметить слабую активность компаний по поискам новых помещений, переездам в новые здания. В основном арендаторы передоговариваются с текущими арендодателями на альтернативные условия договора. Если все же клиент принимает решение о переезде, то основными факторами, которые сейчас влияют на принятие решения, являются коммерческие условия: ставки аренды, срок договора, размер индексации платежей. Также в настоящее время арендаторы, рассматривающие вопросы о переезде, имеют возможность переехать в более качественное здание, сохранив размер расходов на его содержание. Так, например, многие компании, арендовавшие помещения в кластере Садовое кольцо-ТТК, в настоящее время могут арендовать площади в центре города или ММДЦ «Москва-Сити». В торговой недвижимости также произошел спад. В настоящее время вакантно около 10% площадей от общего объема рынка помещений, расположенных в торговых центрах. Еще большее увеличение вакантных квадратных метров демонстрируют торговые коридоры столицы – объекты street-retail. Данный тренд является прямой закономерностью расширения зон платной парковки в г. Москве, увеличения ее стоимости, уменьшения количества машиномест».

Особенно сложная ситуация в Сити — на сегодняшний день здесь пустует 40% офисов. Доходит до курьеза: в офисном небоскребе «Око» за год смогли сдать только один этаж площадью чуть более 1000 кв.м. Арендатором является консалтинговая компания CBRE, занимающаяся недвижимостью. Президент ОАО «Сити», управляющей деловым районом, Дмитрий Гранов на сентябрьском форуме Proestate заявил, что вакантность офисных площадей в Сити к концу года может сократиться до 18%. Это может случиться, если состоятся несколько крупных сделок, которые сейчас находятся в стадии переговоров. Например, структуры ВТБ уже давно обсуждают покупку башни «Евразия».

В то же время, до конца 2015 года в Сити должно быть введено еще два крупных объекта: небоскреб «IQ-квартал» (офисная площадь — 123 тыс. кв. м.) и вторая часть комплекса «Башня Федерации» — «Восток» (86 тыс. кв. м). Это резко увеличит количество новых офисных площадей и, соответственно, уровень вакансии. По прогнозу компании Blackwood к концу года вакантность в Сити может составить 45%.

Ставки аренды по сравнению с 2014 годом существенно снизились. По данным CBRE, в середине года Москва оказалась мировым лидером по снижению арендных ставок среди 50-ти самых дорогих городов мира. Долларовые ставки оказались на 22,4% меньше, чем год назад. По данным компании Knight Frank, запрашиваемые ставки аренды офисов класса А в конце 1 полугодия составляли $508 за кв. м в год, в классе B- $297 за кв. м в год.

Судя по настроения арендаторов, они ориентируются, что ставки будут и дальше падать. Так, несмотря на уже произошедшее снижение ставок, большинство арендаторов все равно считают нынешние цены завышенными. По данным опроса CBRE, лишь 15% арендаторов согласны с ценой, которые они платят. Остальные намерены либо добиться снижения стоимости аренды, либо получить у владельцев улучшение качества площадей за те же деньги.

Основной тенденцией на рынке офисных площадей остается переподписание действующих договоров аренды. Арендаторы пытаются снизить расходы на офисные площади, а собственники зданий в условиях снижения спроса и роста вакантных площадей вынуждены идти им навстречу. По словам директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Константина Лосюкова, на пересогласования в 1-м полугодии приходилось 75% от общего числа сделок (для сравнения, в 2013 г. – 25%).

Пересмотр договоров происходит по нескольким направлениям: переход на рублевую ставку, фиксация курса доллара при валютной цене, включение в ставку аренды НДС и эксплуатационных расходов. Часто условиями договоров становятся арендные каникулы и выполнение собственникам отделки помещения за свой счет. На сегодняшний день уже в большинстве офисных зданий произошел переход на рублевые ставки.

Переподписание договора аренды во многих случаях для съемщика оказывается выгоднее переезда в другое здание. «Переезд в новый офис – это достаточно затратное мероприятие. Зачастую более низкая ставка аренды не оправдывает этих затрат. Обычно в случае переезда арендатор выигрывает только в качестве здания,» - считает старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield Юлия Богомол.

Несмотря на то, что владельцы зданий сегодня готовы идти на уступки арендаторам, переезды в другой офис весьма часты. Многим арендаторам удается воспользоваться ситуацией: переехать в офис более высокого класса (например, из B в A), продолжая платить ставку, как прежде. Владельцы зданий с уровнем вакантных площадей более 30% предоставляют новым перспективным арендаторам очень привлекательные условия аренды: арендные каникулы после въезда в помещение, компенсация штрафа за досрочное прекращение действующего договора аренды. При этом отделка «под ключ» является практически обязательным условием для переезда. Некоторым арендаторам удается переехать в новый офис, платя в два раза меньше, но теряя в качестве.

Сохраняется тенденция отказа от крупных сделок, которые были запланированы еще до кризиса. Одна из последних сорванных сделок: телекоммуникационная компания МТС отказалась от покупки 100 тыс. кв. м в технопарке Nagatino i-Land. Переезд был запланирован еще в 2013 году, но из-за кризиса и роста ставок по кредитам компания изменила свои планы.

В этот неудачный момент на рынок выходят все новые игроки, желающие избавиться от своих офисов. Например, правительство Московской области приступило к продаже своих зданий в Москве в связи с переездом чиновников в Красногорск. На два объекта на Садово-Триумфальной улице покупателей найти удалось. В планах продажа еще 14 объектов, но участники рынка сомневаются в успехе этого предприятия: спрос на покупку коммерческой недвижимости сейчас очень низок.

Девелоперы: если строить, то жилье

Переизбыток офисов и торговых площадей усугубляется высокими объемами нового строительства. В 2014 году в Москве было введено 14 торговых центров с рекордной общей площадью в 750 тысяч кв.м, в этом году объемы строительства могут быть не меньше. То же с офисами: в 2014 году было сдано 1,4 миллиона кв.м., на текущий год заявлен еще 1 миллион «квадратов». Понятно, что новые площади не будут поглощены и еще сильнее разбалансируют рынок, но такова природа рынка коммерческой недвижимости – он инерционен. Если завод можно остановить на несколько месяцев из-за падения спроса, то стройку выгоднее довести до конца, чем замораживать на высокой стадии готовности.

​«Кризис, конечно, сказался на рынке коммерческой недвижимости, но он скорее способствует усилению более стабильных участников и «вымыванию» тех игроков рынка, чья операционная модель была наименее оптимальна. Количество сделок на рынке снизилось по сравнению с предыдущими периодами, но уверенность и долгосрочность сделок возросли, так как все участники рынка стали более детально относится как к качеству объектов, так и к договорной составляющей. Самое главное, что мы предлагаем нашим клиентам, это выбор качественных объектов, привлекательность которых будет только расти с каждым годом. Более того, нашим клиентам мы даем лояльные условия. Это как довольно серьезные финансовые привилегии при вхождении в проект, так и предоставление нематериальных услуг: мы берем на себя регистрацию документов, а также оказываем помощь в организации работы. Мы считаем, что наиболее востребованы сейчас помещения формата street retail в проектах, которые, во-первых, предлагают концептуальные решения по зонированию, схожие с концепциями профессиональных ТЦ, а во-вторых, многофункциональны как с точки зрения размера, так и с точки зрения технической специфики».

Зато начинать новые стройки офисов и торговых площадей желающих нет. Москомстройинвест с начала 2015 года фиксирует снижение активности застройщиков: количество обращений инвесторов за одобрением градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) на 30–50% меньше, чем год назад. Снижения активности застройщиков подтверждается еще одним показателем: в 2014 году градостроительно-земельная комиссия Москвы (ГЗК) рассматривала 70–80 заявок в неделю, а в этом – только 30–50.

При этом не надо думать, что те, кто сегодня получает одобрения ГПЗУ или проходит ГЗК, завтра будут бросятся строить офисы и торговые центры. Девелоперы просто завершают «упаковку» проектов, чтобы поднять их капитализацию – проект с полным набором документации стоит дороже. Застройщики постараются продать площадки, а те, кому это не удастся, будут ждать наступления хороших времен. Отметим также, что строить сегодня невозможно и из-за высоких банковских ставок и резкого уменьшением кредитования проектов банками. Кредитование отрасли за первые пять месяцев года снизилось почти вдвое: с 600 миллиардов рублей до 320.

По данным CBRE, на следующий год заявлен ввод новых офисов площадью 165 тысяч кв. м, а на 2017 год – ни одного проекта. Застройщики начинают замораживать ранее начатые проекты. Компания AFI уже приостановила строительство трех офисных комплексов площадью 170 тыс. кв. м под названием «Тверская застава». Заморожен проект оптового торгового комплекса Expolon площадью 112 тыс. кв. м. В таком же состоянии многие другие проекты, но официально о замораживании проектов девелоперы обычно не любят объявлять.

Чуть ли не единственный выход для желающих развивать свои площадки – это переориентация на строительство жилья. Жилье рассматривается как живой рынок, где спрос еще есть. «Из-за существенного сокращения спроса на офисы многие профессиональные девелоперы стараются пересогласовать с московскими властями назначение объектов. Обычно речь идет о перепрофилировании в жилье. Так, недавно стало известно, что на месте планировавшегося бизнес-центра «Фили Плаза» будет построен жилой комплекс с детским садом,» - рассказала Юлия Богомол, старший директор отдела исследований Cushman&Wakefield. Такие примеры множатся. Отказаться от строительства торговых центров в пользу жилья планирует и группа «Ташир», владеющая сетью комплексов «Рио». Девелопер MR Group, намеревавшийся построить офисно-гостиничный комплекс у станции метро «Водный стадион», также обратилась в Москомстройинвест для перевода своего проекта в статус жилья.

Впрочем, переориентировать площадки с коммерческой недвижимости на жилую удастся не всем девелоперам. Легче тем, что проводит реконцепцию в составе многофункциональных комплексов. «Среди трендов последнего времени можно выделить работу застройщиков над реконцепцией своих объектов с целью минимизировать риски. Концепции некоторых многофункциональных центров (МФК), а также отдельных офисных и торговых объектов были изменены в пользу жилой составляющей в виде апартаментов. Например, реконцепция была проведена на территориях развития предприятий ЗАО «Рапид», ОАО «Водострой» и ОАО «Мебельная фабрика N1», — рассказал директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев. Так что в ближайшие годы девелоперы планируют строить только жилье и апартаментов. В то, что жилье будет нужно всегда, застройщики верят свято.