Несмотря на падение доходов населения, снижение основных макроэкономических показателей и роста числа сданных новостроек, цены на российском рынке аренды жилья держат удар. По сравнению с началом 2015 года стоимость съемной квартиры в Москве снизилась в среднем всего на 8%. Арендодатели стоят на своем, не желая окончательно расставаться с прежними доходами, и надеются ухватиться за начало осенне-зимнего сезона, как за последнюю соломинку.

По осени считают

Осенью в крупные города начинается приток работников и студентов, соответственно спрос и цены на аренду в это время ползут вверх. Так было в докризисные времена. В прошлом году «традиционный сценарий» с треском провалился. Этой осенью риелторы также не склонны к оптимизму – сезонный фактор пока очень незначителен. Впрочем, квартиросъемщикам тоже пока рано праздновать победу – арендодатели психологически не готовы снижать цены, порой действуя по принципу «так не доставайся же ты никому».

«Кое-какой позитив мы фиксируем: если в июле был застой, то сейчас квартиры быстрее уходят с рынка, - отмечает эксперт по недвижимости МИАН Александр Глянев. - Тем не менее, предложение пока сильно превалирует над спросом». В прошлом году о каком-либо «осеннем росте» и говорить не приходилось. В 2014-м (период обострения ситуации в Донбассе, присоединения Крыма и введения санкций) на столичном рынке аренды случился настоящий провал, из которого он не может выбраться до сих пор. Из-за кризиса много людей разом уехали из Москвы, которая стала им не по карману.

«По сравнению с 2013-м годом спрос в 2014-м упал почти в два раза, между тем предложение в это время росло. В итоге сезонного фактора в традиционном его смысле тогда практически не было, - пояснила «Профилю» первый замдиректора компании «МИЭЛЬ Аренда» Мария Жукова. – Наоборот, сложилась картина, прямо противоположная той, которую мы привыкли видеть много лет, возник большой дисбаланс в пользу предложения – от трех до пяти квартир на одного съемщика».

Впрочем, в течение года перекос более-менее выровнялся. Сейчас предложение хоть и не так, как этой весной, но все же опережает спрос (см. график). По данным МИЭЛЬ, на столичном рынке в июле превышение составило 1,37 раза. По отношению к июню спрос поднялся на 22,5%, предложение (и без того неплохое) увеличилось на 1,9%. Замдиректора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова сообщила «Профилю», что по ее данным, сегодня в Москве в среднем предложение в 2 раза опережает спрос. В начале года разница выглядела как 1 к 1,5-2 в пользу предложения.

По ее словам, обычно цены снижаются в течение первого полугодия, а, начиная с августа, отмечается их рост. Но в прошлом году при нестандартной ситуации стоимость аренды начала падать с середины ноября, к декабрю ценовой минус достигал 5–10%. По факту же квартиры сдавались тогда еще дешевле. Этой осенью ситуация для риелторов ожидается чуть лучше. «В ближайшие месяцы возможно незначительное повышение стоимости найма, но о кардинальных изменениях говорить пока рано», - отмечает Полякова.

Жукова также считает, что сейчас действие сезонных факторов заметнее, чем год назад. «В теории подъем спроса должен начинаться в конце июля – он и начался. Пик будет в сентябре-октябре, сейчас рынок плавно готовится к этому, точь-в-точь с многолетней статистикой. В Москве сезонный фактор ярче выражен, чем в других городах, потому что больше людей едет на заработки. Возможно, к октябрю спрос даже превысит предложение», - считает она.

Что касается цен, то осенью ситуация вряд ли изменится кардинально. Арендодатели по-прежнему не готовы «демпинговать» и надеются на чудо, квартиросъемщики, наоборот, ждут падения цен из-за углубляющегося кризиса.

Торг здесь не уместен?

«Дисбаланс будет до тех пор, пока арендодатели не понизят цены до адекватного рыночного уровня. А им психологически трудно понять, что больше не получится жить по-старому: у съемщиков сократились доходы, они не могут позволить себе старые цены», - сетует Александр Глянев из МИАН.

По сравнению с 2013-м годом, когда рынок восстановился после кризиса 2008-2009 годов и достиг максимума, цены на данный момент упали на 15-20%», - говорит Глянев. Он также отмечает сильный застой в элитной недвижимости, цены на которую снизились на 20-25% и больше, но квартиры все равно не уходят. По его словам, сейчас просто не осталось людей, которые могут их себе позволить. Зачастую такое жилье снимали иностранцы, а многие из них после введения санкций уехали из России.

В первом полугодии 2015-го по сравнению с аналогичным периодом 2014 года цены на объекты экономкласса снизились на 10-15%, - говорит Оксана Полякова. При этом в июле и августе стоимость найма практически не менялась. Бизнес-класс и de lux демонстрируют одинаковое уменьшение стоимости – 15%.

Но, если смотреть с начала этого года, то, по данным МИЭЛЬ, столичные цены в эконом-классе снизились все же не критично – всего на 8% (см. таблицу). Эксперты объясняют это тем, что цены на рынке аренды диктуют собственники.

«Инвестиционных квартир крайне мало, так что мы говорим о простых обывателях, а они очень инертны к движениям рынка. Сложно объяснить людям, что лучше сбавить цену на пару тысяч и сдать жилье, чем оставить ценник на прежнем уровне и держать квартиру в простое, - объясняет логику арендодателя Мария Жукова. – Люди осознают это только после того, как квартира два-три месяца стоит невостребованная. Психология понятна: они получали от квартиры дополнительный доход в 30 тысяч ежемесячно и не хотят мириться с его сокращением. Так что торгуйся, не торгуйся – больше чем 10% скинуть не удастся».

Полякова отмечает ту же тенденцию – многие арендодатели четко фиксируют цены и не рассматривают скидки или торг. «Это связано не только с повышением активности нанимателей, но и с тем, что дальнейшее снижение ставок в нынешних условиях делают аренду малорентабельной», - говорит она.

Риелторы соглашаются, что рынок аренды в Москве сейчас переоценен, учитывая реалии кризиса. «Средняя цена однокомнатной квартиры – 30 тыс. руб. в месяц. Сравните с реальной средней зарплатой (в Москве чуть более 61 тыс. руб. – «Профиль»)», - отмечает Жукова. Тем не менее, по ее словам, с каждым месяцем появляется все больше отдельных выгодных предложений: «Сейчас за 23-25 тыс. руб. где-то можно найти даже «двушку». Во многом это благодаря вводу нового жилья и расширению Москвы за пределы МКАД».

Что касается обвала рубля, то эксперт считает, что этот фактор не окажет серьезного влияния на ставки. «Рынок с 2008 года практически забыл про доллары. На его скачки цены практически не реагируют. Так, в прошлом году рубль начал слабеть в июле, а цены на квартиры поползли вниз только в январе этого года, - напоминает Жукова. – Тут связь более опосредованная: как экономические процессы скажутся на благосостоянии фирм и компаний, где работают съемщики, лишатся ли они работы».

«Такого августа не было никогда»

В связи с кризисом предпочтения арендаторов все больше смещаются в сторону ближнего Подмосковья. Как отмечает Полякова, средняя арендная ставка там на 5–7 тысяч рублей ниже, чем в окраинных районах столицы, при небольшой разнице во времени, которое уходит на дорогу к месту работы. Четверть всех переезжающих на столичном рынке аренды направляются именно в Московскую область. Благо, что в прошлом году там было сдано 8,3 млн. кв. м жилья (в Москве для сравнения – 3,3 млн кв. м), а с января по май этого года – 2,1 млн кв. м.

В провинции ситуация на рынке аренды хуже, чем в столичном регионе. Так, специалист по недвижимости агентства «НН-52» Галина Казакова в интервью «Профилю» заявила, что за год спрос на аренду жилья в Нижнем Новгороде упал на 60%. Однако цены уменьшились всего на 20-30%, поэтому много квартир остается невостребованными. «По идее сейчас должен быть самый разгар, ведь студенты и рабочие едут на осенне-зимний сезон. Но в реальности притока совершенно не наблюдается. Такого августа не было никогда, за последние 12-13 лет точно», - заявила она.

В Ростове за последний год спрос на аренду снизился на 10% - причина опять же не только в падении доходов населения, но и в уменьшении числа приезжих. «В прошлом году рынок был перегрет за счет беженцев из Украины, которые снимали жилье. Сейчас их поток иссяк, наоборот, стали возвращаться к себе домой», - объясняет исполнительный директор агентства «Титул» Александр Игнатущенко. Рынок держится на сезонной миграции – «около половины всех съемщиков составляют приезжающие в город студенты. Хотя их заметно меньше, чем еще год назад».

Еще один фактор, влияющий на рынок аренды – ввод нового жилья. Например, в Новосибирске этот процесс идет динамично и массово, предложение превышает спрос, и цены, соответственно, снижаются, - сообщили «Профилю» в местном агентстве «Грановит». Количество приехавших в город рабочих и студентов осталось прежним, но изменилась структура спроса. Так, если раньше родители могли снять ребенку целую квартиру, то сейчас делают это вскладчину.

В Санкт-Петербурге фактор новостроек играет аналогичную роль. В декабре-январе спрос на аренду квартир в Северной столице снизился на 20% и зафиксировался на данном уровне. Директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева ожидает дальнейшего падения цен – еще на 10% к концу года. Ее прогноз связан с отсутствием перспектив положительных изменений в экономике и постепенным ростом предложения по мере ввода жилых комплексов. По словам эксперта, несмотря на то, что в декабре планы по объемам строительства были пересмотрены, рынок аренды почувствует сокращение ввода жилья только спустя два-три года.

Текущие его проблемы обусловлены не только снижением доходов населения, но и переизбытком предложения. «За последние годы частные инвесторы скупили значительную долю квартир в строящихся объектах эконом- и комфорт-классов с целью сдачи в аренду. В результате на рынок выбрасывается большой объем предложения. В условиях низкого спроса это лишь усугубляет положение просевшего рынка, вынуждает арендодателей идти на уступки и снижать ставки», - отмечает Яковлева. Особенно остро это ощущается в новых районах за КАД (Девяткино, Кудрово, Парнас). Падение ставок аренды там с начала года в среднем составило 10-15%. В дорогих, с точки зрения аренды районах– Центральном, Петроградском – цены потеряли 5-10%. «Мы не ожидаем, что традиционный осенний рост спроса окажет позитивное влияние на рынок: спрос увеличится максимум на 5%», - сказала она «Профилю».

Похожую ситуацию в Челябинске описывает руководитель отдела вторичной недвижимости агентства «Фамиан» Владимир Ковалев. «Стоимость аренды жилья в городе снизились не только из-за кризиса. Главный фактор – ввод нового жилья, в Челябинске он в последние два-три года бьет все рекорды. Поэтому мы имеем дело с фундаментальным трендом. Много квартир покупается специально для инвестиций, для сдачи в аренду», - рассказывает эксперт. По его словам, цены там только за последний год снизились на 25%. Впрочем, в старых районах падение существенно меньше.

Без «бабушкиных вариантов»

Риэлторы отмечают, что сегодня арендаторы проявляют интерес в первую очередь к наиболее ликвидным объектам, которые сдаются очень быстро. «Значительнее всего подешевели квартиры с плохим ремонтом, в «хрущевках», - говорит Александр Глянев из МИАН.

«Теперь хотят снимать квартиры с хорошим ремонтом, с современной мебелью хотя бы из «ИКЕИ». «Бабушкин вариант» мало кого прельщает в Москве, - говорит Оксана Полякова из ИНКОМ-Недвижимости. - К сожалению, многие арендодатели на вторичном рынке не хотят понять, что рынок просел и серьезно: не стремятся улучшать условия, держат цены на старом уровне, и в итоге квартиры стоят у них мертвым грузом».

Полина Яковлева также отмечает, что по прогнозам NAI Becar в ближайшие несколько лет квартиры в «хрущевках» Санкт-Петербурга станут совершенно не конкурентоспособными. Владельцы домов старой постройки вынуждены идти на серьезные уступки – изначально на 15-20%, а в процессе переговоров размер дисконта может увеличиться. Однокомнатную квартиру в таких домах, по ее словам, уже можно арендовать за 15 тысяч рублей в месяц. «Сегодня рынок на стороне арендаторов, они пользуются своим положением и требуют скидки. А если получают отказ - мигрируют в более дешевое жилье. Наибольшим спросом сейчас пользуются недорогие однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Их же охотнее всего берут и частные инвесторы», - рассказывает риелтор.

Таким образом, арендодателям придется поумерить свои аппетиты и больше вкладываться в ремонт и обстановку квартир, если они хотят получить более или менее адекватный доход. Квартиросъемщикам же, в принципе как и всем россиянам, придется потуже затянуть пояса – ведь при углублении кризиса цены на аренду, конечно, еще упадут, но одновременно с их доходами.