Кадастровая рулетка: как изменится налог на имущество
"Письма счастья" завтрашнего дня
В России увеличится имущественный налог, который платят собственники жилой и нежилой недвижимости. Это результат пересчета кадастровой стоимости объектов – за последние несколько лет они заметно прибавили в цене.
В конце августа ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» Санкт-Петербурга разместило на своем сайте данные по кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест. Всего в Северной столице насчитывается около 3,4 млн объектов недвижимости (в России – 162,5 млн), владельцы которой платят имущественный налог.
По сравнению с 2018 годом, когда в Петербурге проводилась предыдущая оценка кадастровой стоимости жилья и коммерческих объектов, зафиксирован рост в среднем в 1,5 раза. По словам председателя городского комитета имущественных отношений Леонида Кулакова, нежилые помещения подорожали примерно вдвое, жилые – на 87%. «За 5 лет объективно и рыночная стоимость недвижимости претерпела значительные изменения. Если на 1 января 2018 года квадратный метр жилья в Петербурге стоил около 100 тыс. руб., то в январе 2023 года – уже больше 200 тыс. руб.», – отметил Кулаков. Таким образом, пять лет назад, согласно кадастру, вся недвижимость мегаполиса оценивалась в 68,9 млрд руб., сегодня – в 122,9 млрд руб.: рост на 78,5%.
Применительно к крупным коммерческим объектам изменения еще более значительные. В некоторых случаях их кадастровая стоимость увеличилась в 10–11 раз.
В марте 2019 года в Росреестре оценили суммарную кадастровую стоимость учтенного недвижимого имущества более чем в 672 трлн руб. В 2018 году ведомство обеспечило поступление в бюджет 38,6 млрд руб. имущественного налога. Если исходить из того, что ситуация в Петербурге отражает перемены в масштабах всей страны, то логично ожидать соответствующего роста показателей. В таком случае в большинстве регионов вслед за кадастровой стоимостью вырастет и имущественный налог. Новые налоговые уведомления граждане получат в 2024 году, а сейчас фискальный счет выставляют за 2022-й еще по старым кадастровым оценкам.
Ревизия вне графика
Порядок государственной кадастровой оценки недвижимости – жилой, нежилой, коммерческой, земельных участков – установлен Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». В 2020 году в документ внесли ряд изменений. Кадастровая оценка недвижимости проводится раз в четыре года по общему правилу и раз в два года в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург и Севастополь). При этом было принято решение вне графика в 2022 году провести оценку земельных участков, а в 2023-м – всех остальных объектов.
Квартиры перегрелись: поможет ли пересмотр условий льготной ипотеки снизить цены на недвижимость
Итоги прошлогодней ревизии кадастровой стоимости земли, которые стали известны в начале 2023-го, встревожили бизнес. Деловое объединение «Опора России» направило письма в Росреестр и Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с фактами кратного повышения кадастровой стоимости. «Ведомости», например, сообщали, что отдельные земельные участки в Ставропольском крае подорожали в 417 раз, в Ростове-на-Дону – в 1110 раз, в Санкт-Петербурге – в 29 000 раз.
Результаты пересмотра кадастровой стоимости зданий и сооружений, проведенного в 2023-м, вызывают не менее бурную реакцию как юридических лиц, так и граждан. Впрочем, механизмы социальной защиты предусмотрены. В России достаточно многочисленные группы населения по закону имеют льготы либо вообще освобождены от имущественного налога. К ним относятся инвалиды, военнослужащие, чернобыльцы, участники боевых действий, многодетные семьи, пенсионеры.
Прогрессивная шкала
Ставки налога на недвижимость и землю устанавливают власти регионов, и эти деньги пополняют именно местные бюджеты. В некоторых субъектах Федерации введена прогрессивная шкала налогообложения. То есть чем дороже оценили квартиру или дом, тем больше за нее платит собственник. Наглядный пример – Москва, где ставка имущественного налога в размере 0,1% применяется для объектов жилой недвижимости кадастровой стоимостью до 10 млн руб. включительно. При стоимости квартиры или дома от 10 млн до 20 млн руб. ставка составит 0,15%, от 20 млн до 50 млн руб. – 0,2%, от 50 млн до 300 млн руб. – 0,3%. Налог за жилье стоимостью выше 300 млн руб. рассчитывают уже по ставке 2%.
Метод, возможно, был бы хорош при стабильной ситуации на жилищном рынке и крепкой национальной валюте. К сожалению, и с тем, и с другим у нас случаются проблемы. Рубль часто ведет себя непредсказуемо, квадратный метр перманентно дорожает. По данным Гильдии риелторов Москвы, на 31 августа индекс столичной однокомнатной квартиры составил 11,31 млн руб. В ноябре прошлого года этот показатель находился на комфортном для расчета имущественного налога уровне 10 млн руб. То есть в будущем году для среднестатистического владельца московской «однушки» фискальный платеж составит 16,9 тыс. руб., а не 10 тыс. руб.
Кроме того, кадастровая стоимость имеет значение и в других случаях. Допустим, при продаже недвижимости (для расчета подоходного налога) или сдаче в аренду, а также при расчете штрафа (например, за нецелевое использование земли) или госпошлины при вступлении в наследство.
О преимуществах промзон
На кадастровую стоимость зданий и сооружений влияют площадь, материал, год постройки, техническое состояние и др. Кадастровая стоимость земельного участка определяется его площадью, месторасположением, наличием коммуникаций и транспортной инфраструктуры. В 2023 году введено новое понятие – «нежилые помещения, пригодные для предпринимательской деятельности». Вне зависимости от того, пустуют они или используются, принося доход владельцу, смена статуса отразилась на их стоимости, а значит, и на размере имущественного налога.
Действующее законодательство предусматривает, что кадастровую стоимость недвижимости с 1 января 2026 года можно будет устанавливать, исходя из ее рыночной стоимости. Для этого владелец должен подать заявление либо напрямую в учреждение, наделенное соответствующими полномочиями, либо через МФЦ. Власти субъектов Федерации имеют право досрочно переходить на такую систему. Из 89 регионов 59 уже осуществили такой переход. Некоторые это сделали в 2020 и 2021 годах.
Использование рыночной стоимости объекта при расчете имущественного налога может быть выгоднее собственнику. Дело в том, что государственный оценщик в большинстве случаев применяет метод массовой оценки кадастровой стоимости. За основу берутся не индивидуальные характеристики жилья, влияющие на его реальную рыночную стоимость, а средняя цена квадратного метра в границах кадастрового квартала или населенного пункта. Между тем не только в одном микрорайоне, но и в одном доме эти цифры зачастую существенно различаются. Рыночную стоимость квадратного метра определяет множество факторов: этаж, подъезд, состояние придомовой территории, близость промзон и остановок общественного транспорта, количество парковочных мест для личных автомобилей, даже вид из окна.
Судебные издержки
Собственник может оспорить кадастровую оценку в суде либо обратившись в комиссию по рассмотрению споров. Оба варианта не идеальны хотя бы тем, что предполагают затраты, которые истцу даже в случае удовлетворения его требований не компенсируют (исключение – если суд примет решение снизить кадастровую стоимость более чем на 50%). Услуги независимого оценщика обойдутся в несколько тысяч рублей. Поэтому стоит крепко подумать, есть ли экономический смысл «искать правду», если налог на квартиру составляет 10–20 тыс. руб.
Другое дело – владельцы элитной недвижимости или предприятий. Для них платежи по имущественному налогу достигают от сотен тысяч до десятков (или даже сотен) миллионов рублей. Но здесь другая проблема: этим путем придется идти после каждой новой кадастровой оценки. Судебный вердикт автоматически не пролонгируется. При таком раскладе дополнительные расходы на юристов и оценщиков становятся практически постоянными. По статистике, комиссии удовлетворяют порядка 60% заявлений, суды – более 90% исков.
И еще один нюанс, о котором следует помнить: возврат переплаты по имущественному налогу законом не предусмотрен. Скорректированная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости актуальна только для расчета фискального платежа за календарный год, в котором подан иск.
Ольга Карабанова – доцент департамента экономики и управления МГПУ
Читайте на смартфоне наши Telegram-каналы: Профиль-News, и журнал Профиль. Скачивайте полностью бесплатное мобильное приложение журнала "Профиль".
