Минус на минус: рынок новостроек вошел в "фазу покупателя"

С начала года цены на первичном рынке жилья показали некоторое снижение. Особенно это заметно в Москве, где квартиры в среднем подешевели на 6%, с 23,8 млн до 22,4 млн руб., подсчитали аналитики «Метриум». В массовых новостройках эконом- и комфорт-класса средняя стоимость жилья снизилась за год на 7% (с 13,3 млн до 12,4 млн руб.), в Новой Москве – на 4% (с 11,1 млн до 10,6 млн руб.).

Всё в дом: выгодно ли сегодня инвестировать в недвижимость

Больше всего – на 9% – подешевели новостройки бизнес-класса: если в мае прошлого года средняя стоимость квартир и апартаментов составляла 27,3 млн руб., то в мае 2023-го – 24,9 млн. Квартиры премиум-класса потеряли в цене всего 1%: 47,4 млн руб. (май-2022) против 46,9 млн (май-2023). Элитная недвижимость, напротив, демонстрирует рост на 2%, с 270 млн до 275 млн руб.

При этом средняя цена квадратного метра снизилась всего на 0,2%. В начале лета 2022 года условный московский «квадрат» стоил 417 тыс. руб., в начале лета 2023-го – 416 тыс. руб. Если же смотреть по сегментам рынка, то окажется, что квадратный метр подешевел только в бизнес-классе – с 421 тыс. до 412 тыс. руб. (-2%). В остальных новостройках он подорожал или остался на том же уровне.

Причина в том, что сокращается средняя площадь квартир и апартаментов в новых домах, поясняют аналитики. За год они «усохли» с 57,1 кв. м до 53,8 кв. м. Теряет метраж жилье абсолютно во всех сегментах, даже в элитном.

Одной из причин снижения стоимости жилья может быть и некоторая стабилизация цен на стройматериалы. В феврале этого года они снизились на 0,4%, а по итогам первого полугодия 2023-го – на 4,2%. Напомним, что в первом полугодии 2022-го цены подскочили сразу на 21,5%. Росстат отмечает снижение стоимости досок, кирпича и ламината. Однако цены на краски и эмали, керамическую плитку, металлочерепицу, цемент и гипсокартон продолжают расти.

В старости сочтемся: к чему ведет рекордный рост ипотечного рынка

При оценке динамики цен нужно учитывать и скидки застройщиков, которые предлагаются примерно в половине проектов, поясняет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Размер дисконтов иногда превышает 30%. «С учетом огромного объема предложения (более 70 тыс. помещений) мы находимся в фазе «рынка покупателя», когда клиентов немного и в силу высокой конкуренции застройщикам придется торговаться и идти на уступки», – отметил он.

В среднем по России цены на первичном рынке жилья уменьшались в первом квартале 2023 года. Росстат зафиксировал снижение на 0,6% по сравнению с последним кварталом 2022-го. Квартиры среднего качества потеряли в стоимости 0,5%, улучшенного качества – 0,8%. К июню, по предварительным данным, цены постепенно начали восстанавливаться.

При этом на вторичном рынке наблюдается устойчивый рост стоимости жилья. Так, в первом квартале 2023 года квартиры в среднем выросли в цене на 1,2% по сравнению с концом 2022-го. Квартиры среднего и даже низкого качества подорожали примерно на 1% и 1,3% соответственно, жилье улучшенной планировки – на 1,8%. Росстат отмечает также рост стоимости квадратного метра – как на вторичном рынке, так и в новостройках.
Жилье в новостройках больше всего подешевело в Севастополе (-8%), Тульской области (-4,9%) и Удмуртии (-4,6%), подорожало – в Новосибирской области (+12,8%), Еврейской автономной области (+8%) и в Республике Тыва (+5,7%). Самые дорогие квадратные метры – в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Самые дешевые – в Кабардино-Балкарии, Карачаево-Черкесии и Ингушетии.

Чуда не произойдет

Дальнейшего падения цен не жилье ожидать не стоит – на этом сходятся все опрошенные «Профилем» эксперты.

По мнению Руслана Сырцова, снижение средней цены квадратного метра – следствие геополитических потрясений 2022 года, которые привели к временному оттоку клиентов. Но рынок поступательно восстанавливается, и новостройки вновь подорожают, хотя и не так стремительно, как в период пандемии. Скорее, цены на первичное жилье продолжат расти на уровне инфляции. «Несмотря на увеличение числа компактных лотов в квартирографии проектов, в ближайшей перспективе средняя стоимость новостроек вернется к уровню начала второго полугодия 2022 года», – прогнозирует он.

Неустойчивый квадрат: какие квартиры выгоднее покупать в 2023 году

Динамика рынка квартир Москвы за последние 12 месяцев весьма интересна, отмечает научный руководитель отделения дополнительного образования факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС Елена Иванкина. Во второй половине 2022 года цены на жилье снизились на 6–7%, а в течение 2023-го оставались практически неизменными. Дальнейшее удешевление произошло с учетом скидок, так как уровень дисконта по новостройкам достигает почти трети от первоначальной стоимости.

Причина такой динамики кроется в снижении курса рубля, также свой вклад внесли частичная мобилизация и возросшее предложение со стороны девелоперов, считает эксперт. «Уменьшение спроса связано со снижением покупательной способности, ростом ставок по ипотеке (в том числе по льготной). Эксперты ожидают сохранение этого тренда на ближайшие полтора года», – уточняет Иванкина.

За всю историю современного рынка жилой недвижимости случаи устойчивого тренда на снижение цены квадратного метра первичного жилья можно пересчитать по пальцам одной руки, подчеркивает координатор «Деловой России» по СЗФО, председатель комитета по жилой недвижимости НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Дмитрий Панов. Цены на недвижимость падали в периоды финансовых кризисов 2008 и 2014–2015 годов, но ценовая динамика на рынке первичной жилой недвижимости в целом всегда восходящая.

По мнению Панова, с большой долей вероятности текущее снижение цен на новостройки можно рассматривать как временное явление, своего рода коррекцию после бурного роста прошлых лет. Дополнительным подтверждением краткосрочного характера этого тренда может послужить продолжающееся повышение цен на ключевые для девелоперов строительные материалы и рабочую силу. Кроме того, постепенно снижается эффективность действия программ господдержки спроса из-за сужения охвата потенциальных заемщиков, что в конечном счете сокращает возможности застройщиков по удержанию цены продаваемых лотов в нижних диапазонах.

Экономия в квадрате: покупатели квартир возвращаются к формату хрущевок

Ситуация на рынке новостроек сейчас не способствует росту цен, считает коммерческий директор девелоперской компании Asterus Вера Стефан. Только за последние несколько месяцев на рынке ипотечного кредитования произошли изменения, которые могли негативно отразиться на спросе. Ведь ипотека сегодня обеспечивает большую его часть: в московских жилых проектах доля ипотечных сделок составляет от 70% до 90%. При этом говорить о сокращении цен у девелоперов тоже некорректно, особенно при подорожании отдельных стройматериалов, что увеличивает себестоимость продукта.
2023 год начался с падения объема продаж, отмечает эксперт. Например, на рынке новостроек Москвы было зафиксировано всего 3800 сделок в январе плюс 4150 – в феврале. С марта ситуация изменилась, и количество сделок не опускалось ниже 5050. Это подтверждает, что все участники адаптировались к новым условиям на рынке: и банки, и девелоперы, и покупатели.

На фоне высокой волатильности доллара и рубля появился дополнительный спрос со стороны клиентов, которые решили сохранить свои сбережения, вложив их в квадратные метры. Решения ЦБ также стимулировали многих поторопиться с решением о покупке жилья по текущим ставкам. В результате во многих проектах цены, наоборот, выросли от 1% до 5%, но спрос все равно сохранился. Покупателю наиболее важен размер ежемесячных платежей по ипотеке, говорит Вера Стефан, а подобные колебания цен на таких платежах существенно не отражаются.