Всё в дом: выгодно ли сегодня инвестировать в недвижимость

В 2023 году строительная отрасль демонстрирует в целом положительную динамику. Аналитики «Дом.РФ» подсчитали, что портфель строящегося жилья в России по итогам первого квартала составил 98,5 млн кв. м – на 3,1% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Рост обеспечен за счет значительного – в объеме 10 млн кв. м (+19% в годовом выражении) – увеличения запусков новых проектов. Особенно успешным оказался март – показатель вырос на 3,6 млн кв. м (+39% к марту 2022-го).

Однако немало застройщиков испытывают сложности с продажей квартир в новостройках. В большинстве регионов цены на них за шесть месяцев выросли в среднем на 5%, указано в исследовании «Домклик».

Неустойчивый квадрат: какие квартиры выгоднее покупать в 2023 году

Зафиксирован еще один негативный тренд – продолжают дорожать стройматериалы. В июне об этом заявили 42% участников опроса «Дом.ру». За первые шесть месяцев года рост составил 23%.

Неизбежно отразится на рынке жилья и резкое – сразу на 1 процентный пункт (до 8,5% годовых) – повышение ключевой ставки ЦБ, уверены девелоперы и независимые эксперты. В частности, снизится доступность стандартных ипотечных продуктов. ВТБ, например, объявил, что с 1 августа меняет условия по своим ипотечным программам.

«Ставки будут увеличены на 0,9 процентного пункта (меньше роста ключевой ставки Банка России). Ипотечные программы ВТБ будут доступны нашим клиентам по ставкам от 11,6% годовых. До следующего решения регулятора дополнительного изменения ставок по ипотеке ВТБ не планирует», – говорится в пресс-релизе банка.

Впрочем, власти пока не видят серьезных угроз для рынка недвижимости. Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин напоминает, что весной и летом прошлого года уже действовал режим высокой ключевой ставки. Тогда кризиса удалось избежать во многом благодаря господдержке. Оперативно были приняты меры для стимулирования рынка в виде льготных ипотечных программ, которые действуют до 1 июля 2024 года.

«Время у нас есть, чтобы найти эффективное решение для реализации нацпроекта "Жилье и городская среда". Мы по-прежнему идем к 0,8 квадратного метра жилья на человека и показателю ввода в 120 млн кв. м жилой недвижимости в год», – заверяет Файзуллин.

Можно предполагать, что рынок самостоятельно справится с новыми вызовами. Предпосылки для этого есть. Россияне в мае и июне приумножили свои сбережения. В информационно-аналитическом материале ЦБ «О развитии банковского сектора Российской Федерации в июне 2023 года» отмечен рекордно высокий рост средств населения в банках. По итогам первого месяца лета показатель увеличился на 816 млрд руб. По сравнению с маем темпы прироста личных сбережений почти удвоились (с 1,2% до 2,1%).

Основной источник приумножения средств – «продолжающиеся существенные бюджетные выплаты», объясняет регулятор. Часть денег граждане направляют на покупку жилья, используя в качестве первоначального взноса по ипотеке, который до 1 июня был установлен в размере не менее 10% от суммы займа.

В июне темпы выдачи жилищных кредитов ускорились до 2,5% (в мае было 2,2%). Результат стал максимальным с декабря прошлого года. Драйвером в ЦБ назвали рыночную ипотеку: объемы за месяц выросли на 11% – до 307 млрд руб., тогда как ипотека с господдержкой увеличились на 6% – до 321 млрд руб.

Сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николай Переславский напоминает, что цены на квадратный метр в большинстве регионов сколько-нибудь существенно не менялись на протяжении почти всего второго квартала 2023 года. Они пошли вверх в июне, после того как рубль обвалился к ведущим мировым валютам.

На фоне этого спрос на новостройки и готовые квартиры усилился. Граждане привыкли видеть в недвижимости актив, инвестиции в который помогают спасать сбережения в период кризисов. Следствием растущего спроса стал рост цен. Осенью, полагает собеседник «Профиля», у застройщиков появятся основания еще раз пересмотреть ценник. Скажется сезонный фактор: как известно, к концу года желающих приобрести недвижимость обычно больше, чем весной или летом.

Впрочем, коррекция не ожидается резкой, поскольку цены на строящееся и готовое жилье сейчас практически сравнялись. Соответственно, строителям придется умерить аппетиты. Николай Переславский прогнозирует, что квадратный метр за год подорожает на 7–12% (в зависимости от сегмента), что должно компенсировать потери от инфляции.

По словам коммерческого директора компании Asterus Веры Стефан, спрос на новостройки в этом году сохраняется стабильный. Начиная с марта количество сделок не опускается ниже пяти тысяч в месяц. Из чего следует, что большинство покупателей недвижимости адаптировались к условиям и ставкам по ипотеке, которые в первом полугодии составляли в среднем 6,5%.

«Новый уровень ипотечных ставок вряд ли шокирует россиян, а значит, не может привести к снижению спроса, – полагает эксперт. – Другое дело, что рынок чутко реагирует на действия регулятора. В ряде случаев решения ЦБ оказывают влияние на продажи».

Наглядный пример: с 1 июня 2023 года ЦБ повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в зависимости от размера первоначального взноса. Это привело к тому, что немало покупателей решили ускорить процесс выхода на сделку, стремясь получить жилищный заем на старых условиях. Вот и объяснение, почему в мае и июне сформировался повышенный спрос на новостройки, считает Вера Стефан.

История вскоре может повториться. На днях совет директоров Банка России объявил об очередном повышении надбавок к коэффициентам риска по ипотечным продуктам под предлогом защиты заемщиков и банков. Шаг вынужденный – у регулятора нет возможности вмешиваться напрямую, ограничивая выдачу наиболее рискованных кредитов. «В этих условиях Банк России с 1 октября 2023 года устанавливает в отношении таких кредитов макропруденциальные надбавки на запретительном уровне», – заявлено в релизе.

Крыша над головой: как льготная ипотека повлияет на рынок новостроек

Таким образом, можно ожидать, что в августе и сентябре покупатели жилья опять будут спешить с закрытием сделок, полагает Вера Стефан. Для кого-то дополнительным аргументом станет турбулентность на валютном рынке. Покупка квартиры или машиноместа выглядит хорошим вариантом размещения средств в условиях девальвации.

Несмотря на то, что на рынок недвижимости оказывает влияние экономическая ситуация, он живет и развивается по своим законам, отмечает директор по консалтингу и развитию инвесткомпании Key Capital Эвелина Ишметова. Спрос на квартиры и дома подвержен колебаниям. Периодически он может снижаться, потом восстанавливается, но существует всегда. По этой причине инвестиции в квадратные метры были и остаются актуальны. Они тем более выгодны в текущих условиях, когда рубль сдал позиции и возникли риски ускорения инфляции, считает эксперт.

«Покупка квартиры, которую в будущем можно передать по наследству ребенку, а до этого сдавать в аренду, – надежное вложение денег, хотя и с долгим сроком окупаемости», – резюмирует Эвелина Ишметова.