Наверх
21 марта 2023

Экономия в квадрате: покупатели квартир возвращаются к формату хрущевок

Покупка квартиры
©Иванко Игорь / Агентство «Москва»

Доходы населения падают, жилье становится все менее доступным. Отсюда стремление людей сэкономить, покупая квартиры меньшей площади. Со своей стороны, и девелоперы методично «вычитают» квадратные метры из новых проектов. Надолго ли сохранится эта тенденция, разбирался «Профиль».

Правила вычитания

Аналитический центр госкомпании «Дом.РФ» в декабре опубликовал данные «Ключевых показателей жилищной сферы». Статистика свидетельствует о снижении количества домов, находящихся в стадии строительства. За пять лет показатель сократился примерно на треть: в 2018 году было 13,6 тыс., по итогам 11 месяцев 2022-го насчитали всего 9,6 тыс. Число квартир уменьшилось не столь существенно – с 2,2 млн до 2 млн, то есть всего на десятую часть.

Расхождение в цифрах объясняется тем, что средняя площадь квартир и апартаментов в новостройках неуклонно сокращается. Тенденция имеет долгосрочный характер. Проекты домов, квартиры в которых сегодня экспонируются на рынке, начали реализовывать три-четыре года назад. Получается, что застройщики уже тогда изменили приоритеты с учетом потребительского спроса. «Пять лет назад показатель в Москве составлял 66,9 кв. м, в третьем квартале 2019-го достиг пика – 72,7 кв. м. Затем начал снижаться: в 2020 году – 65,8, в 2021-м – 58,8, в 2022-м – 54,2 кв. метра», – рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Штормовые "квадраты": как события 2022 года отразились на рынке недвижимости

По словам директора департамента развития продукта ГК ФСК Петра Кирилловского, процесс начался гораздо раньше. За 10 лет средняя площадь квартир в новостройках уменьшилась примерно на треть. Если погрузиться в историю отечественного рынка недвижимости, мы увидим, что в этом нет чего-то неожиданного. Достаточно вспомнить программу массового строительства хрущевок, в которых площадь 1-комнатных квартир составляла 28 кв. м, 2-х комнатных – 38 кв. м, 3-х комнатных – 48 кв. м. В эпоху развитого социализма в возводимых по типовым проектам домах квартиры стали несколько больше. Так, площадь «однушки» могла составлять 38 кв. м, «двушки» – 54 кв. м, «трешки» – 75–80 кв. м.

Переход в новое качество рынок совершил на рубеже ХХ–ХХI веков. Архитекторы и строители в тучные для российской экономики годы стремились удовлетворить требования клиентов, в представлении которых идеальный дом должен быть просторным.

Сейчас же маятник совершает обратный ход. Коррекция кажется естественной, если вспомнить о десятикратном удорожании жилья – в 2000-м средняя цена квадратного метра в России была на уровне 8,7 тыс. руб., а по итогам 2021 года превысила 86 тыс. руб. Большие квартиры даже в ипотеку теперь доступны далеко не всем. Кроме того, нельзя забывать, что такое жилье дорого обходится не только при покупке, но и в дальнейшем содержании. Здесь и высокая квартплата, и имущественный налог, и расходы на капремонт.

В условиях кризиса в экономике, снижения реальных зарплат люди научились считать деньги. И самый доступный в их понимании вариант оптимизировать расходы при решении жилищного вопроса – купить квартиру или дом меньшей площади.

Установка на расширение

Явление носит временный характер, и в перспективе возможен разворот рынка недвижимости. Иными словами, начнется новый цикл, считает коммерческий директор компании «Риверхаус» Алексей Шаров. Предпосылки к этому заложены в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ на период до 2030 года с прогнозом до 2035-го, утвержденной правительством в конце октября 2022-го.

Стратегия ставит ряд амбициозных задач. В частности, жилой фонд России – а это 4,04 млрд кв. м (в том числе 2,5 млрд кв. м – площадь жилых помещений в многоквартирных домах) – к 2030 году предстоит обновить более чем на 20%. При этом уровень обеспеченности жильем (показатель рассчитывается на одного человека) решено поднять с нынешних 27,8 кв. м до 33,3 кв. м.

С учетом этих требований, надо полагать, теперь будут проектировать новые многоэтажки и загородную недвижимость. Принципиальное значение в этом случае будет иметь цена квадратного метра. Средний чек помогут снизить технологии префабрикации – перенос части строительных процессов в заводские цеха, чтобы выпускать готовые для сборки на стройплощадках модули (санузлы, кухни, спальни). Таким способом можно возводить и коттеджи, и небоскребы. Префаб-технологии позволяют почти на треть снизить трудозатраты, сократить сроки строительства и примерно на 3% повысить экономическую эффективность проектов.

Кредитный ресурс

Восстановление спроса на жилье большей площади в немалой степени зависит от доступности кредитных ресурсов. Решение президента Владимира Путина продлить до 1 июля 2024 года действие программы льготной ипотеки дало, казалось бы, позитивный сигнал участникам рынка.

Заемщики вошли в транш: выгодно ли дробить ипотеку на части

Государство подтвердило готовность подставить плечо бизнесу и поддержать граждан. Другое дело, оправдаются ли ожидания. Ставка с 1 января 2023 года составит 8% (сейчас она 7%). На сегодняшний день это «потолок», если вспомнить, что для 50% россиян ипотека недоступна при значении ставки на уровне 9–10%. Такова официальная оценка Минстроя, отраженная в отраслевой стратегии. На фоне отсутствия роста реальных доходов населения как основы формирования долгосрочного спроса на жилье далеко не все рискнут взять ипотеку под 8% годовых.

Правда, продолжают действовать другие программы с господдержкой. Семейная ипотека по ставке 6% будет доступна для семей с двумя детьми в возрасте до 18 лет. Дальневосточники и жители новых регионов РФ смогут, как и раньше, получать жилищные кредиты под 2%, а ставка по сельской ипотеке сохранится на уровне 3%.

Вместе с тем девелоперы предупреждают, что сама по себе льготная ипотека не способна радикально повысить совокупный спрос на рынке недвижимости. Для этого нужен стабильный экономический рост, такой, который наблюдался с 2010 года. За 10 лет объемы строительства жилья выросли на 40%, напоминает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.

В обозримом будущем повторить успех едва ли получится. Поскольку перспективы полного выхода российской экономики из кризиса туманны, то вкладывать все деньги в дорогостоящие покупки граждане считают нецелесообразным. Так что спрос компактное жилье пока остается своеобразным мейнстримом даже у клиентов, не стесненных в финансах.

Какие метры лишние

«Оптимизация» – ключевое слово при выборе планировки квартиры или дома. По словам генерального директора группы компаний «БЭЛ Девелопмент» Елены Комиссаровой, отказ от лишних метров обусловлен тем, что люди не хотят переплачивать за нефункциональную площадь, например, за огромные прихожие и длинные коридоры.

Впрочем, несмотря на уменьшение общей площади квартиры, не факт, что финальная цена будет ниже. Себестоимость формируется из множества факторов, а сегодня из-за внешнеполитической ситуации наблюдаются подорожание стройматериалов и комплектующих, дефицит рабочей силы. Все это приводит к дополнительным издержкам, напоминает управляющий партнер ГК «Садовое кольцо» по Башкортостану Михаил Фельдман. По его словам, сегодня покупатель может рассчитывать на незначительное – в пределах 10–12% – снижение цены. В большинстве случаев дисконт связан с конкуренцией между застройщиками.

Кроме того, следует учитывать предпочтения клиентов. Однокомнатные квартиры – традиционно самые ликвидные на рынке. Они востребованы у покупателей: площадь меньше, что отражается на цене сделки. Однако квадратный метр в них всегда стоит дороже, чем в двух- или трехкомнатных, предупреждает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

Семейные ценности

Переориентация девелоперов и покупателей на жилье меньшей площади отражает и демографическую ситуацию. Современные семьи атомарны (разобщены). Родители и взрослые дети предпочитают жить отдельно. Это тоже определяет спрос на компактные квартиры или студии европейской планировки (совмещение разных зон в одном пространстве). Доля такого жилья в строящихся домах в России в настоящее время превышает 53%.

Полный возврат: покупателей единственного жилья защитят от продавцов-банкротов

Площадь выбираемой квартиры зависит и от количества детей. В 2021 году, по данным Агентства стратегических инициатив (АСИ) и Фонда общественного мнения (ФОМ), 68% российских семей воспитывали одного ребенка, 27% – двоих. То есть 95% семей с детьми ради экономии бюджета вполне могут пожертвовать если не «лишней» комнатой, то метражом.

Кроме того, среди покупателей жилья сегодня немало представителей поколения Y и Z. Это образованные и, как правило, успешные молодые люди, которые рассматривают собственную квартиру и как стиль жизни, и как инвестицию. Отсюда предельно рациональный подход к покупке недвижимости, когда во главу угла поставлен принцип «все нужное, ничего лишнего».

Откликаясь на запросы целевой аудитории, девелоперы изменили зонирование малогабаритных квартир. Современные планировки предполагают удобную гостиную, зачастую объединенную с кухонной зоной, светлые комнаты, мастер-спальни. Пространство визуально расширяют, увеличивая поверхность остекления. В новостройках окна все чаще нестандартных размеров, включая окна в пол. Они дают больше света и воздуха, и скромное по размерам жилище кажется просторнее.

Уменьшение площади квартир и увеличение их количества в доме чревато повышением плотности застройки. В результате растет нагрузка на социальную, коммунальную и транспортную инфраструктуру, тут и там появляются так называемые человейники. Гендиректор Urban Awards Ольга Хасанова считает, проекты с мелкой «нарезкой» жилых площадей усугубляют современные градостроительные пороки.

В свою очередь, гендиректор холдинга «Сенатор» Александр Леушин уверен, что пресловутых «человейников» станет меньше. По его мнению, найти баланс между количеством и площадью квартир в многоэтажках поможет реализация проектов в рамках комплексного развития территории (КРТ). Застройщики отвечают за создание комфортной среды, следовательно, обязаны не допускать перенаселения.

Избранные статьи в telegram-канале ProfileJournal
Больше интересного на канале Дзен-Профиль