15 июля 2024
USD 87.74 -0.25 EUR 95.76 +0.08
  1. Главная страница
  2. Статьи
  3. Штормовые "квадраты": как события 2022 года отразились на рынке недвижимости
недвижимость Экономика

Штормовые "квадраты": как события 2022 года отразились на рынке недвижимости

Для рынка недвижимости 2022 год стал самым турбулентным за последнее десятилетие. Произошел перелом сразу нескольких трендов, характерных для прошлых лет. При этом ситуация сильно различается в отдельных сегментах отрасли.

Жилые дома в Москве

©Константин Кокошкин/Коммерсантъ/Vostock Photo

Содержание:

Снижение спроса

Главным трендом уходящего года стало снижение спроса на жилье на фоне повышения цен и роста ипотечных ставок, говорит старший научный сотрудник лаборатории финансовых исследований Института Гайдара Сергей Зубов. «Рынок недвижимости находится в состоянии поиска равновесия после беспрецедентного роста, в значительной степени обусловленного искусственно заниженными ставками по льготным ипотечным программам и финансовым кризисом, вызванным введением санкций», – объясняет эксперт.

Предложение опередило спрос: что происходит на рынке аренды жилья

В 2022 году доступность жилья заметно снизилась с точки зрения соотношения таких фундаментальных факторов, как цены и доходы населения, соглашается президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. «Отрицательная динамика началась еще в 2020 году, хотя до этого на протяжении 10 лет наблюдалась обратная картина: доступность жилья повышалась», – напоминает она.

Институт экономики города ведет постоянный мониторинг значений коэффициента доступности жилья (КДЖ) по России в целом и субъектам РФ и крупным агломерациям в частности. Этот показатель отражает соотношение рыночной стоимости жилья и доходов населения. Он рассчитывается как отношение медианной цены квартиры на рынке (средней в ряду, то есть половина сделок с квартирами идут по цене ниже, вторая половина – выше) к годовому семейному доходу. Чем меньше значение КДЖ, тем выше доступность жилья.

В 2019 году КДЖ по России имел значение 3,2 (условно можно интерпретировать как превышение цены стандартной квартиры над средним годовым семейным доходом). В первом квартале 2022-го коэффициент вырос до 4,7, а к третьему снизился до 3,8. Снижение доступности жилья наблюдается в большинстве регионов и крупных агломераций. В 2020 и 2021 годах основной причиной этого стал скачок цен, а в 2022-м – снижение доходов населения, поясняет Косарева.

Новостройки

Самые заметные изменения произошли на рынке новостроек, особенно столичных. Как отмечают аналитики «Метриум», спрос на новое жилье сократился впервые с 2015 года. Так, по итогам 11 месяцев 2022-го между застройщиками и дольщиками – физическими лицами было заключено около 66 тыс. договоров долевого участия. Это на 16% меньше, чем годом ранее. Одновременно резко возросло количество предложений. Например, в ноябре застройщики предлагали покупателям почти 69 тыс. квартир и апартаментов в строящихся и готовых домах – это на 51% больше, чем год назад.

Стоп, квартира: что будет с ценами на недвижимость

Цены в 2022-м продолжили расти: средняя стоимость квадратного метра в ноябре достигла 418 тыс. рублей. Особенно увеличилась она в массовом сегменте рынка – квартиры здесь подорожали в среднем на 20%. Исторический рекорд поставила доля ипотечных сделок – 81% от общего числа продаж. С января по октябрь банки выдали кредитов на сумму 281 млрд рублей. Срок кредитования в среднем увеличился с 20,6 до 23 лет, а средняя ставка сократилась до 3,45%. При этом жилплощадь в новостройках продолжает уменьшаться. Средняя площадь квартир за год снизилась на 8% (на 4,5 кв. м) и достигла 54,3 кв. м.

«Застройщики проявили гибкость в формировании цен, программ рассрочки и совместных с банками ипотечных предложений. В совокупности это помогло сохранить в целом спрос на высоком уровне», – считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Директор «Инком-Новостройки» Валерий Кочетков сохраняет оптимизм и ожидает увеличения количества сделок в декабре на 25–30%. По его словам, в марте был зафиксирован колоссальный всплеск спроса на квартиры (+28% к январю, +30% к марту 2021-го) из-за роста ключевой ставки до 20%. Люди поспешили спасти свои деньги, вкладывая их в квадратные метры. В апреле произошло глубокое – до 70% – падение спроса, май тоже был провальным. С июня ипотечные ставки стали падать, что немного подогрело спрос. В сентябре удалось вернуться к показаниям начала года, но затем объявили частичную мобилизацию, и спрос снова провалился до уровня мая. Большинство застройщиков начали предоставлять скидки в среднем до 15%. На декабрь спрос относительно первой половины декабря 2021 года оказался ниже на 35%, а число сделок – на 21%.

Вторичный рынок

События, происходившие в 2022-м на вторичном рынке жилья, напрямую связаны с политической повесткой и экономической ситуацией в стране и мире, считает директор по вопросам вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. В начале года рынок был очень активным: по числу покупок и продаж январь 2022-го на 16% опередил январь 2021-го. Усредненная цена предложения находилась на уровне 280,2 тыс. руб. за кв. м, что на 12,2% превышало показатель января 2021 года.

Новая формула "квадрата": как изменился российский рынок недвижимости

Политические события не успели повлиять на февральскую статистику сделок, а март был четко разделен на две части. До 20 числа на фоне девальвации рубля и наложения на РФ беспрецедентных санкций царила ажиотажная активность покупателей: число обращений на 30–50% превышало норму. Однако с 21 марта покупательский интерес стал затухать: ежедневно количество звонков уменьшалось, и к концу месяца спрос упал на 30% ниже нормы – таких показателей не было с середины 2020 года. По числу авансов и сделок (актуальный спрос) март обогнал февраль на 20% и на те же 20% был результативнее марта предыдущего года. «Несмотря на то, что тренд роста спроса, который наблюдался с середины 2020-го, прервался, рынок испытывал колоссальный дефицит качественных объектов по адекватным ценам», – отметил эксперт.

В апреле впервые с 2017 года снизилась усредненная цена «квадрата» на вторичном рынке жилья «старой» Москвы. При этом продавцы старались удерживать цены и не увеличивали скидки – в среднем дисконт составлял не более 5%. В июне снижение ипотечной ставки оживило потенциальный спрос, и число сделок с привлечением ипотеки выросло. При этом люди в основном привлекали заемные средства для улучшения жилищных условий, когда продавали одну квартиру и приобретали другую.

С августа уровень спроса на московское жилье продолжал расти, и октябрь превзошел сентябрь на 15%. «Быстрое восстановление покупательской активности после объявления частичной мобилизации связано в том числе с появлением на рынке выгодных предложений ликвидных квартир – от уезжающих из страны на ПМЖ», – пояснил Сергей Шлома.

В ноябре спрос остался на том же уровне, а в декабре пошел вниз.

Загородная недвижимость

За 2022 год медианная цена загородной недвижимости увеличилась на 25%, говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Среднестатистический объект стоит 7,9 млн руб. «Существенное подорожание является следствием того, что доступные по цене лоты продаются быстрее, а в экспозиции остаются наиболее дорогостоящие. Предложение крайне медленно пополняется новыми объектами, и средняя цена идет вверх», – пояснил он.

Жилой комплекс "Изумрудный" в Новомосковском административном округе Москвы

За 2022 год медианная цена загородной недвижимости увеличилась на 25%. Среднестатистический объект стоит 7,9 млн руб.

Павел Бедняков/РИА Новости

В целом покупательская активность не увеличилась. Невысокий спрос объясняется отсутствием достаточного объема предложения. Крупные застройщики так и не зашли на это направление, хотя в 2021-м заявляли, что начнут загородные проекты в малоэтажном сегменте.

Кроме того, на спрос давят внешние события. «Если раньше пандемия была фактором, стимулирующим покупки на загородном рынке, то сейчас это уже неактуально. Текущие политические и экономические факторы не способствуют приобретению загородного жилья», – считает Таганов.

Ипотечное страхование

Год был непростым и для страховщиков, говорит директор департамента ипотечного страхования «Абсолют Страхование» Дарья Зуева. С конца февраля и вплоть до июня наблюдалось снижение спроса на ипотечное страхование со стороны новых заемщиков, что объясняется спадом в выдачах новых кредитов. С июня происходило постепенное восстановление рынка. Отрасль рассчитывает на рост продаж полисов по итогам декабря.

Полный возврат: покупателей единственного жилья защитят от продавцов-банкротов

«В конце года на рынке недвижимости традиционно заключается наибольшее количество сделок, – объясняет эксперт. – Возможно, это связано с нашим менталитетом: стараться все важные дела завершить до новогодних праздников, в том числе чтобы не продлевать авансовые договоры с продавцами и бронь на новостройки».

У заемщиков, пролонгирующих договоры ипотечного страхования, в 2022 году была широко распространена практика поиска нового страховщика, который предложит более выгодные условия по страхованию на очередной страховой год. Владельцы жилья ищут, как получить более качественный сервис по заключению и обслуживанию ипотечного полиса и при этом уменьшить свои расходы на страхование. Этому способствовала и просветительская работа: заемщикам разъясняли их право на свободный выбор любого аккредитованного кредитором страховщика и возможность отказаться от страхования у компании, навязанной кредитным менеджером при получении ипотеки.

Аренда жилья

Рынок аренды всегда быстрее всего реагирует на любые изменения социально-экономического характера, рассказала заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова: «Обычно, когда случаются какие-то потрясения, арендаторы жилья массового сегмента ищут возможности сократить бюджет найма и найти вариант подешевле».

Так, во время кризиса 2014–2015 годов 35% договоров найма были прекращены раньше оговоренного срока и произошел отток нанимателей из столицы. Однако в 2022-м, несмотря на множество потрясений, этого не произошло. Спрос с начала года до конца августа был невысоким, а в последней декаде августа и в сентябре вырос на 35% относительно весенне-летних значений.

Объявление частичной мобилизации в конце сентября обрушило спрос на аренду. С тех пор объем предложений продолжает расти. В ноябре прирост составил 25% по отношению к показателям начала сентября, спрос снизился на 20%. А в декабре спрос на аренду оказался на 50% ниже, чем в декабре предыдущего года.

Подписывайтесь на все публикации журнала "Профиль" в Дзен, читайте наши Telegram-каналы: Профиль-News, и журнал Профиль