Стоп, квартира: что будет с ценами на недвижимость

Спрос на новостройки упал

В первую неделю после 21 сентября активность покупателей на первичном рынке резко упала, рассказал совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Часть клиентов, которые находились на начальном этапе сделок, отказалась от просмотров или бронирования выбранных квартир. В последующие недели, когда первая эмоциональная реакция прошла, ситуация начала стабилизироваться. «Однако в целом позитивный тренд на восстановление спроса, который мы наблюдали с июня до сентября, прерван. Сейчас число сделок примерно на 30–40% ниже ожидаемого уровня, то есть провал довольно глубокий», – отметил Щекин.

После объявления о мобилизации стало меньше и обращений от потенциальных покупателей, и самих сделок, констатирует управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Рынок фактически был поставлен на паузу. Покупатели решили не принимать фундаментальных решений в условиях неопределенности и заняли выжидательную позицию.

Рынок недвижимости очень инертен, поясняет руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Для того, чтобы он подстроился под конкретную ситуацию, должен пройти продолжительный отрезок времени. «После начала СВО рынок только к сентябрю начал адаптироваться к текущим реалиям. Теперь ему вновь необходимо привыкать к новым условиям. В целом в ближайшей перспективе цены снижаться не будут, а покупательская активность будет стимулироваться субсидированной ипотекой и скидками», – считает он.

Цены не снижаются

Спрос был низким и до мобилизации, отмечает Дмитрий Таганов, так как цены на жилье достигли предельных значений, практически неприемлемых для покупателей. Сейчас большинство приобретает наиболее бюджетные лоты с заметным дисконтом.

ЦБ РФ может ужесточить регулирование ипотеки с очень низкими ставками

Девелоперы пока, так же как и покупатели, просто следят за развитием ситуации. Особого колебания цен на первичном рынке не фиксируется. Чтобы поддержать спрос, многие застройщики предоставляют дисконт в размере 10–15%, а также применяют так называемые индивидуальные скидки. «Обычно индивидуальные скидки рассчитаны на определенную целевую аудиторию, например, молодые семьи. Часто с их помощью реализуются неликвидные лоты, а размер дисконта может составлять до половины стоимости квартиры» – объясняет Дмитрий Таганов. В настоящее время традиционные и индивидуальные программы дисконта поддерживают невысокий уровень спроса, но уже не позволяют увеличить его, считает он.

По словам Владимира Щекина, причин для паники у застройщиков нет: строительство идет на кредитные средства банков, поэтому, независимо от колебания спроса, перебоев с финансированием не будет. Рынок новостроек намного меньше по объему предложения, чем вторичный сектор, поэтому спрос на новое жилье всегда будет потенциально выше. В связи с этим кардинального и быстрого пересмотра ценовой политики от застройщиков ждать не следует, полагает он.

Вероятнее всего, изменение цен мы увидим к концу октября – началу ноября, считает Надежда Коркка.

Ипотека дорожает

Объемы ипотечного кредитования также сократились. В большинстве крупных кредитных организаций ставки выросли на 0,5–2 п.п. Учитывая, что более 80% покупок жилья совершается с помощью ипотечных кредитов, это дополнительно повлияло на снижение спроса. Не изменились пока ставки субсидированной ипотеки – семейной и с господдержкой, – оставшись на уровне 5–6% годовых.

Новая формула "квадрата": как изменился российский рынок недвижимости

Резко подорожали и потребкредиты, отмечают аналитики финансовой платформы «Финуслуги» Московской биржи. Средняя ставка по потребительским ссудам выросла и в топ-20 банков по состоянию на 13 октября составила 19,69% годовых, по необеспеченным кредитам на любые цели – 21,14%, по залоговым кредитам – 16,72%.

Кроме того, в попытке снизить риски банки ужесточили требования для заемщиков, потенциально подпадающих под частичную мобилизацию. Кредитор может ограничить сумму или попросить привлечь созаемщика или поручителя – такое происходит и с уже одобренными заявками.

Таким образом банки стремятся компенсировать льготы для участников СВО, говорит старший научный сотрудник лаборатории финансовых исследований Института Гайдара Сергей Зубов. Частичная мобилизация и наложенные регулятором обязательства в отношении кредитных каникул, льгот и компенсаций для мобилизованных вынуждают банки пересмотреть систему оценки клиентов, тем самым сокращая количество выдаваемых кредитов, объясняет он. «Потенциальный спрос на ипотеку по-прежнему высок, но платежеспособный спрос начал сокращаться практически сразу после объявления мобилизации в связи с ростом спроса на наличность, продовольственные товары и бытовую технику», – пояснил он.

По словам директора управления новостроек «Инком-Недвижимость» Валерия Кочеткова, вследствие частичной мобилизации доля покупателей призывного возраста снизилась на 85%, а спрос – на 20%. «Уменьшение числа ипотечных покупок было неизбежно, поскольку люди, попавшие под мобилизацию или уехавшие из страны, являются одними из основных потребителей ипотеки и активными участниками рынка недвижимости», – считает директор департамента управления вторичного рынка Сергей Шлома.

«Власти пока законодательно не определили, на кого ляжет бремя списания долга по жилищному кредиту, если заемщик погибнет или станет инвалидом в ходе СВО. Есть вероятность, что ответственность возложат именно на банки», – объясняет Надежда Коркка.

Стандартные договоры ипотечного страхования не покрывают военные риски, в некоторых это прописывается в числе исключений. Сейчас страховщики активно ищут возможные варианты для изменения условий. В ряде случаев происходит значительное удорожание страховой защиты, оказывающее влияние на полную стоимость ипотеки.

«Вторичка» со скидкой

Рынок вторичного жилья отреагировал на события иначе. В первые четыре дня после 21 сентября резко уменьшился спрос, вместе с ним упали и цены на «вторичку». Квартиры с дисконтом появились практически сразу после объявления мобилизации. «Собственники, которые приняли решение об отъезде из России, при помощи 10–20-процентных, а иногда и 30-процентных скидок стремятся быстрее реализовать свое жилье», – рассказала Надежда Коркка.

Аналитики назвали районы Москвы с самым дешевым жильем на вторичном рынке

По данным управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость», к первым выходным после объявления частичной мобилизации число заявок на срочную продажу квартир во вторичном сегменте выросло в три раза. Такой же резкий рост был зафиксирован в начале спецоперации в феврале–марте. «Люди хотели оперативно продать свои объекты и, соответственно, готовы были предоставлять скидки», – пояснил Сергей Шлома. Впрочем, уже последующая неделя вернула спрос на уровень начала и середины сентября.

По статистике аналитического центра компании, усредненная стоимость предложения на вторичном рынке жилья практически не меняется, стоимость реальной сделки при этом регулируется дисконтом: продавцы готовы делать скидки 10–20% при любой, даже не срочной продаже. В ближайшей перспективе специалисты прогнозируют уменьшение спроса, что скажется на ценах.

Перспективы туманны

Эксперты не рискуют делать долгосрочные прогнозы: развитие ситуации на рынке недвижимости будет зависеть от дальнейших политических и экономических событий.

«Если никаких новых глобальных потрясений не произойдет, то рынок будет понемногу восстанавливаться. Объем предложения продолжит увеличиваться, девелоперы начнут выводит на рынок проекты, запущенные еще до кризиса. Спрос стабилизируется и начнет движение вверх. Цены с большой вероятностью останутся в замороженном состоянии», – говорит Надежда Коркка. На рынок могут выйти покупатели, откладывавшие покупку в течение этого года, считает эксперт: «У многих из них скопилось немало средств, которые просто невыгодно держать на счетах из-за медленного обесценивания».

Семейную ипотеку в России продлили до 2024 года

Восстановление рынка последует только при условии, что власти продлят действие программ господдержки, добавляет Владимир Щекин. Если политическая ситуация будет оставаться напряженной, то восстановления объемов рынка – особенно рынка ипотечных кредитов – не произойдет. Решения ЦБ РФ ввести ограничения на ипотеку с минимальным первоначальным взносом, а также применить ограничительные меры по отношению к «нулевой ипотеке» станут дополнительными сдерживающими факторами.

Что касается ипотеки, то можно предположить, что в ближайшее время большинство кредитных организаций продолжат повышать ставки, прогнозирует Сергей Зубов. Кроме того, дополнительный импульс роста ставок связан с предстоящим заседанием Банка России 28 октября, на котором может быть принято решение о повышении ключевой ставки.