Доходное дело
Действующее законодательство предписывает московским властям проводить государственную кадастровую оценку недвижимости каждые два года. Однако по объективным причинам иногда сроки могут меняться. В период пандемии из-за локдауна в экономике и противоэпидемических ограничений переоценку перенесли с 2020 на 2021 год, следующая состоялась планово – в 2023-м.
В этом году ГКО охватила 4,921 млн объектов жилой недвижимости. Общая кадастровая стоимость увеличилась на 23%, составив 68,3 трлн руб. Два года назад показатель тоже поднялся существенно – на 21%. Тенденцию определяет динамика рынка столичного жилья. Так, в 2020-м квадратный метр в среднем подорожал на 40%, в 2023 и 2024 годах московские новостройки прибавили в цене 12% и 12,1% соответственно.
Оплата по требованию: долги по налогам физлиц будут взыскивать во внесудебном порядке
Итоги ГКО служат основанием для корректировки налога на имущество физических лиц. Считается, что после проверки Росреестром предварительные показатели могут измениться. Октябрь 2023 года показал, что правило не всегда работает. Ведомство подало без малого 1,3 тыс. замечаний, однако ни одно из них московское правительство не учло. Это стало прецедентом – ранее такого не случалось.
Позиция властей понятна: средства от налога на имущество, к которому относится и недвижимость, целиком поступают в региональные бюджеты. И для Москвы, в пределах которой расположены миллионы объектов дорогой недвижимости, это очень значимые суммы. В 2025 году поступления в городской бюджет прогнозируются в размере 307,7 млрд руб., что составит 6,6% всех налоговых доходов.
Фискальная нагрузка на собственников вырастет неравномерно. Дело в том, что в ГКО 2025 года впервые ввели классы элитных и премиум-домов. Если в типовых многоквартирных домах (МКД) квартиры подорожали в среднем на 20,9%, то в элитных – на 41,1%, а в премиум-классе – в 2,7 раза. В результате общая кадастровая стоимость объектов недвижимости в обычных МКД составила 60,44 трлн руб., в сегментах элитного и премиум-жилья – 7,11 трлн и 241,8 млрд руб. соответственно.
Изменения вступят в силу с 1 января 2026 года, но уплатить налог в повышенном размере, как было сказано выше, москвичам предстоит в 2027-м.
Курс истории кадастра
До 1999 года квартирный налог в РФ рассчитывали на основании заключения БТИ (Бюро технической инвентаризации). Налогооблагаемая база появилась благодаря добровольной массовой приватизации жилья. Государство предоставило гражданам возможность бесплатно оформить в собственность квартиры и комнаты, в которых они проживали. Такое право гарантировал закон от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
В период с 1992 по 1995 год приватизировали 12,5 млн жилых помещений, к 2021-му – 31 млн. В частную собственность перешло 83% объектов жилой недвижимости государственного и муниципального фонда.
Самозапрет на кредиты, регистрация жилья, борьба с англицизмами: какие законы ждать в 2025 году
На первых порах доходы региональных бюджетов (включая Москву и Санкт-Петербург) от налога на квартиры оказались, можно сказать, символическими. Что неудивительно, ведь оценка БТИ основывалась на восстановительной стоимости объекта (т. е. сколько бы стоило построить такой же дом сейчас) с учетом его износа. Среди ключевых факторов были: материал стен, год возведения, наличие коммуникаций, степень амортизации. Поэтому квартира в историческом центре Москвы – допустим, на Патриарших прудах – могла оцениваться в такую же сумму, как и равная по метражу жилплощадь в типовой панельке в спальном районе на окраине. И хотя рыночная цена объектов отличалась в десятки раз, оба собственника платили налог в сопоставимом размере.
Переход с инвентаризационной оценки к кадастровой при расчете имущественного налога осуществили с 1 января 2015 года. По новым правилам учитывались местоположение квартиры (престижность района, транспортная доступность, близость к центру), уровень развития социальной и транспортной инфраструктуры (близость парков, школ, поликлиник, автобусных остановок и станций метро), технические характеристики здания (год постройки, материал стен, этажность).
Региональные и муниципальные власти поначалу привлекали независимых оценщиков, которые самостоятельно выбирали методики расчета стоимости жилой недвижимости. Опыт сочли неудачным, и в июле 2016-го был принят Федеральный закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Этот нормативный правовой акт вступил в силу с 1 января 2017 года.
Более чем за восемь лет действия система ГКО в столице доказала свою эффективность. Если по итогам 2018-го имущественный налог физических лиц принес в казну Москвы около 44 млрд руб., то в текущем году рассчитывают собрать около 307,7 млрд руб.
Счета к оплате от ФНС
Кадастровая стоимость – это база для расчета налога на объекты жилой недвижимости. Инспекции ФНС применяют следующую формулу: сумма налога = (кадастровая стоимость – налоговый вычет) × налоговая ставка. Налоговый вычет – не облагаемая имущественным налогом жилплощадь. Для квартиры это 20 кв. м, для комнаты – 10 кв. м, для жилого дома – 50 кв. м. Таким образом, владелец квартиры общей площадью 60 кв. м оплачивает налог на имущество только за 40 кв. м.
Налоговую ставку устанавливают местные власти, так что в разных регионах она разная. Например, в Москве ставка зависит от кадастровой стоимости жилья: до 10 млн руб. – 0,1%; от 10 млн до 20 млн руб. – 0,15%; от 20 млн до 50 млн руб. – 0,2%; от 50 млн до 300 млн руб. – 0,3%; свыше 300 млн руб. – 2,0%. Для справки: цена самой дорогой недвижимости в столице, выставленной на продажу, превышает 4 млрд руб. Если исходить из того, что стоимость кадастровой оценки объекта примерно такая же, то собственник ежегодно оплачивает налог в размере около 80 млн руб.
По реестру рассчитайсь: регистрацию прав собственности на имущество хотят сделать обязательной
Для тех, кто владеет квартирами в обычных многоэтажках, даже после увеличения кадастровой стоимости на 20,9% по итогам ГКО 2025 года издержки существенно не вырастут. Налог на квартиру площадью 60 кв. м кадастровой стоимостью 9 млн руб. (по результатам ГКО 2023 года) за 2025 год начислят в размере 6 тыс. руб., за 2026-й – 7253 руб. Поскольку 20 кв. м освобождены от имущественного налога, то даже при том, что кадастровая стоимость превысит порог 10 млн руб., ставка сохранится в размере 0,1%.
За квартиру в элитном доме площадью 100 кв. м при действующей кадастровой стоимости 45 млн руб. и нынешней ставке 0,2% за этот год ФНС выставит счет в размере 72 тыс. руб. За 2026-й платеж превысит уже 152 тыс. руб., что станет результатом увеличения кадастровой стоимости на 41,1%, до 63,5 млн руб., что означает переход объекта недвижимости в другую налоговую категорию, к которой применяется ставка 0,3%.
Еще больше раскошелиться придется владельцам жилья премиум-класса. Сейчас для квартиры (дома) площадью 150 кв. м и кадастровой стоимостью 120 млн руб. применяется ставка 0,3%. Налог за 2025 год составит 360 тыс. руб., за 2026 год (вследствие роста кадастровой стоимости в 2,7 раза, до 324 млн руб., объект перейдет в другую налоговую категорию, когда применяется ставка 2,0%) придется заплатить уже 6,48 млн руб.
Льготные категории
Государство позаботилось о защите интересов социально уязвимых категорий граждан. От уплаты налога на имущество освобождены (на один объект каждого вида – квартира, дом, гараж, машиноместо): пенсионеры (по старости, потере кормильца, выслуге лет); инвалиды I и II групп, инвалиды с детства; Герои Советского Союза и России, Герои труда, полные кавалеры ордена Славы; участники ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС; ветераны боевых действий, включая участников СВО.
Есть льгота для многодетных семей – дополнительный налоговый вычет: 5 кв. м на каждого несовершеннолетнего ребенка для квартиры/комнаты, 7 кв. м – в частном жилом доме. Например, для семьи с тремя детьми вычет на квартиру составит не 20 кв. м, а 20 + 5 + 5 + 5 = 35 кв. м, что позволяет ощутимо снижать налоговую базу.
Результаты ГКО, если кто-то не согласен с ними, можно оспорить. Есть два пути: досудебный (обратиться специальную комиссию при Росреестре) и судебный (подать административный иск в суд). И в том, и другом случае необходимо заказать отчет у независимого оценщика. Услуга платная, но цены приемлемые – от 2,5 тыс. руб. Игра определенно стоит свеч, если разница в оценках окажется существенной, однако результат неочевиден: далеко не всегда собственникам удается оспорить в суде решения государственных оценщиков. Возможно, по этой причине количество таких дел на всю Россию после публикаций итогов очередной ГКО не превышает нескольких тысяч.
Автор – адвокат, эксперт Института экономики роста им. П. А. Столыпина
