Причина – в первых двух выводах обзора, которые сделаны на основании «иска продавца Д. к покупателю Л. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным». О том, чьи фамилии обозначены буквенными инициалами, думается, напоминать не надо.
Как развивалась скандальная история? В июне 2024 года Лариса Долина под влиянием телефонных мошенников, которые обрабатывали ее с апреля, продала свою пятикомнатную квартиру в Хамовниках столичной предпринимательнице Лурье, причем по цене ниже рыночной, но выше кадастровой (это имеет значение). А затем обратилась в суд, требуя признать сделку недействительной по статьям 177 и 178 Гражданского кодекса РФ (то есть дееспособный гражданин не мог отдавать отчет в своих действиях и совершил сделку, будучи введенным в заблуждение). Такой ход в сделках с недвижимостью используется уже более 30 лет, но широкую известность и имя собственное получил именно из-за дела Долиной.
Итак, после подписания договора певица и ее адвокат обратились в суд с требованием признать сделку незаконной. В подобных случаях традиционно применяется принцип двойной реституции, то есть стороны возвращаются к состоянию до сделки: продавец возвращает деньги, а покупатель – квартиру. Но в деле Долиной (как и в нескольких десятках других дел до того) суды пошли по иному пути: в июле 2025-го Хамовнический суд Москвы постановил, что квартира остается за истцом, а в требовании вернуть деньги Полине Лурье отказал. Апелляционная (Мосгорсуд в сентябре 2025-го) и кассационная (Второй кассационный суд общей юрисдикции в ноябре 2025-го) инстанции с этим согласились, оставив первоначальное решение без изменений.
По закону или по справедливости: что стоит за слухами о массовой отмене сделок купли-продажи квартир
Ситуация вызвала широкий общественный резонанс, породив недовольство в обществе и сомнения в беспристрастности судебной системы. В первую очередь потому, что принцип реституции применен не был – по явно надуманным предлогам. Во многих комментариях известные юристы говорили о «телефонном праве».
16 декабря 2025 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда (в прямом эфире трансляцию на сайте ВС смотрели несколько сотен тысяч россиян, а запись – несколько миллионов) отменила решения нижестоящих судов, отказала певице в признании договора недействительным, а вопрос о принудительном выселении Долиной и ее внучки (зарегистрированной в той же квартире) отправила на рассмотрение в Мосгорсуд. Уже через 10 дней эта инстанция официально дала добро. Решение вступило в законную силу в январе 2026-го. Тогда же Лурье смогла наконец получить ключи от спорной квартиры.
Вскоре после оглашения окончательного решения по делу Долиной председатель Верховного суда РФ Игорь Краснов поручил подготовить однозначную правовую позицию ведомства. Юристы ждали постановления Пленума на указанную тему, но свет увидел тематический обзор. Разница в том, что постановление Пленума формально является обязательным для исполнения, а тематический обзор все-таки просто информирует судей о состоявшихся решениях и их аргументации.
Но у председателя ВС к этому явно иное отношение. Выступая на заседании Пленума, он подчеркнул важность обобщения практики, уравняв постановления Пленума и тематические обзоры. «Подготовка проектов постановлений Пленума и обзоров судебной практики – не формальность и не задача для галочки. Наша цель – сделать судебную практику предсказуемой и понятной каждому: чтобы человек, столкнувшись с правовой проблемой, мог разобраться, на что опираться, и быть уверенным в справедливости решения. К этой работе следует подходить творчески, но предельно ответственно», – подчеркнул Краснов.
Откровенно говоря, такой обзор юристы ждали много лет. Ежегодно в России по схожим причинам отменяются от 200 до 300 сделок с недвижимостью, и «схема Долиной» – не самый распространенный вариант: чаще проблемы вызывают махинации с собственностью граждан, проходящих процедуру банкротства.
Текущий обзор, подготовленный сразу тремя коллегиями Верховного суда (по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам), концентрирует наиболее распространенные схемы в оспаривании сделок и формирует единую правовую позицию. «Бабушкина схема» – только одна из 20 исследованных процедур. И самая, пожалуй, предсказуемая.
Прецедент дела Долиной как раз в том, что суд первой инстанции выборочно использовал положения закона, причем «в интересах продавца Д. в ущерб интересам покупателя Л». Правовая позиция ВС ничего революционного не содержит: приоритетом должна быть и оставаться добросовестность покупателя; возврат жилого помещения происходит только после полного возврата денег; оценка состояния продавца проводится скрупулезно и в деталях.
«Все эти принципы до тематического обзора были записаны в законах и кодексах, фактически Верховный суд просто подтвердил приверженность именно такому подходу, – считает адвокат Лариса Гусева. – Новелла в том, что теперь официально требуют справедливого и всестороннего рассмотрения каждого дела».
Так, по результатам анализа «иска продавца Р. к покупателю Г.» Верховный суд указал, что заключение судебной психолого-психиатрической экспертизы является одним из доказательств, не пользующимся приоритетом. И если оно опровергается показаниями свидетелей, указывающих на ясный ум продавца в момент сделки, то следует более тщательно исследовать все обстоятельства, а не просто отвергать выводы экспертизы как носящие вероятностный характер.
В другом деле, о дарственной от деда к внучке, Пленум напомнил об узком круге лиц, имеющих право оспаривать подобные договоры. Еще в одном, о «ремиссии продавца», указал, что сам по себе факт болезни не свидетельствует о том, что даже имеющий диагноз человек не в состоянии отдавать себе отчет в юридически значимых деяниях.
Каждый из указанных выводов давно ждали многие участники рынка. Но важность тематического обзора не только в этом. Фактически Президиум ВС дал понять судьям: крючкотворству объявлена война. Взят курс на прозрачность судебной системы и формирование единообразной судебной практики, понятной гражданам, а также на выстраивание вертикали судебной власти.
ВС разработал и направил в Госдуму поправки к Федеральному закону «О Верховном суде Российской Федерации», которые предусматривают отчеты председателей судов перед Пленумом. Как следует из пояснительной записки, это необходимо для соблюдения баланса принципов независимости судей, верховенства закона и равенства всех перед законом и судом, а также для предотвращения ошибок и повышения эффективности судебной защиты.
«Предлагаемые поправки, конечно, не бесспорны, так как по закону судья выносит решение, основываясь исключительно на внутреннем убеждении, но в нынешней обстановке вскрытия множества коррупционных схем они необходимы для наведения порядка в судебной системе, – убеждена адвокат Лариса Гусева. – Очень часто в последнее время решения судов не только спорны, но и откровенно непонятны профессиональным юристам, а состязательность сторон переместилась из залов заседаний в кулуары».
Предпринимаемые новым председателем Верховного суда шаги направлены на возврат доверия к судебной системе, борьбу с коррупцией и «местечковым правосудием». Игорь Краснов инициировал уголовное преследование более чем 20 судей, а отрешил от должности уже несколько десятков. В профессиональном сообществе все эти действия отторжения не вызывают. Более того, очень многие судьи говорят о важности наведения порядка в судебной системе.
