От большого к малому

По итогам шести месяцев 2018 года в Москве были введены в эксплуатацию три торговых центра общей арендуемой площадью 97,5 тыс. кв. м. Это «Каширская Плаза» (70,2 тыс. кв. м), «Миля» (18,8 тыс. кв. м) и «Петровский» (8,5 тыс. кв. м). Для сравнения: за аналогичный период прошлого года в Москве не было введено ни одного нового центра.

В результате новых открытий общая площадь качественных торговых центров столицы к концу июня увеличилась до 12,3 млн кв. м (арендная составляет 6,3 млн кв. м).

Как можно увидеть, из трех открытых проектов один относительно крупный, а вот два других – довольно скромные. Переориентация рынка на локальные объекты небольшой площади является сейчас одним из ключевых трендов рынка.

«Структура предложения на рынке торговой недвижимости сейчас меняется: появляется все меньше площадок для нового строительства. Поэтому основной объем ввода ближайших двух лет составят локальные проекты, позволяющие ритейлерам быть ближе к потребителям, а также торговые площади в составе многофункциональных комплексов или транспортно-пересадочных узлов», – комментирует руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL Оксана Копылова.

По данным консалтинговой компании Colliers International, в 2017 году из 15 торговых объектов разного качества, введенных в Москве и городах-спутниках, 13 являются торговыми центрами районного и окружного формата. На 2019 год запланировано открытие десяти профессиональных ТРЦ, при этом площади шести из них не превысят 50 тыс. кв. м. Существенное влияние на средний размер будущих торговых центров в структуре новых проектов 2018–2020 годов оказывает компания ADG group, которая развивает сеть районных торговых центров. Девелопер реализует проект реконструкции 39 кинотеатров, которые превратятся в community-центры с торговой составляющей, средняя арендуемая площадь этих объектов составит всего 8,5 тыс. кв. м.

До конца текущего года запланировано открытие еще шести объектов. Крупнейшие из них – торговые центры «Южный» (II фаза, 20 тыс. кв. м), «Сказка» (18,6 тыс. кв. м) и «Арена Плаза» (17,2 тыс. кв. м), сообщают аналитики Knight Frank. Все запланированные к открытию объекты расположены за пределами Третьего транспортного кольца. Общая арендуемая площадь заявленных проектов составит 87,1 тыс. кв. м. Таким образом, всего по итогам ожидается ввод в эксплуатацию 150 тыс. кв. м торговых площадей, и, если прогноз сбудется, данный показатель будет на четверть ниже итогов 2017 года. Такие результаты во многом связаны с переносом на следующий год сроков ввода в эксплуатацию торгового центра «Остров мечты» (70 тыс. кв. м) и II фазы «Смоленского пассажа» (13 тыс. кв. м).

На фоне снижения объемов ввода улучшается заполняемость торговых центров. «Нового качественного предложения недостаточно для удовлетворения спроса со стороны ритейлеров, поэтому торговые центры открываются с низкими показателями вакантности. Например, на момент открытия ТРЦ «Каширская Плаза» был заполнен более чем на 90%. В то же время в 2014–2016 годах торговые центры открывались с 20–30% долей вакантности», – рассказывает Оксана Копылова.

Старший аналитик по торговой недвижимости департамента исследований Colliers International Надежда Сложеникина добавляет, что в среднем стартовая заполняемость введенных в первом полугодии торговых площадей составляет от 70% до 90% по подписанным договорам.

«В условиях сократившегося объема ввода и единичных качественных проектов торговые центры даже с невысокой стартовой заполняемостью будут активно наполняться арендаторами, что, в свою очередь, положительно отразится на сокращении доли вакантных площадей на столичном рынке», – говорит эксперт.

В регионах затишье

В регионах, по данным компании «Магазин магазинов», ожидается открытие 750 тыс. кв. м торговых площадей, при этом основной объем заявлен уже на вторую половину года. В первом полугодии было открыто шесть качественных торговых центров суммарной площадью чуть более 119 тыс. кв. м, сообщают в Colliers International. Самые большие региональные ТЦ были введены в Липецке (L’Сити) и Старом Осколе (Боше, 3-я очередь), арендная площадь обоих этих объектов составила по 30 тыс. кв. м.

При этом средняя площадь объектов, которые будут введены по итогам всего 2018 года, будет находиться на уровне всего 17,5 тыс. кв. м. Аналитики компании «Магазин магазинов» отмечают, что с 2015 года средняя площадь торговых центров в регионах уменьшилась в два раза: приобретают популярность объекты районного формата. Эксперты отмечают тренд на «локализацию потребителей», которые склонны экономить свое время и совершать покупки в магазинах и ТЦ шаговой доступности.

Районный торговый центр способен вместить в себя все необходимое для покупателя, при этом посетитель может сэкономить время не только на дорогу, но и на осуществление самих покупок. Подобные проекты нередко становятся центром притяжения для жителей района, что делает их социально значимыми объектами для населения. Есть и экономические причины: небольшой проект окупается быстрее, кроме того, зачастую его можно построить без привлечения кредитных средств.

Руководитель проектов департамента торговой недвижимости инвестиционной компании Key Capital Вячеслав Гуров отмечает тот факт, что за последние несколько лет изменилась модель потребления покупателей, которая оказывает влияние на объемы строящихся ТРЦ и их формат.

«Люди теперь экономят не только время, но и деньги. Они готовы покупать чаще, но меньший объем и с меньшим чеком. Если раньше люди выезжали на шопинг раз в неделю, покупали одежду и продукты в гипермаркете, а потом выбрасывали 10–15% в ведро, то сейчас многие сократили количество покупок одежды и перешли на покупку продуктов питания в магазинах шаговой доступности. Учитывая данные тренды, вслед за конечным потребителем адаптировались девелоперы, которые начали реализовывать малоформатные проекты и ТРЦ районного формата», – объясняет Вячеслав Гуров.

До конца 2018 года аналитики CBRE ожидают открытие новых торговых центров во Владивостоке, Новосибирске, Самаре, Мурманске, Ростове-на-Дону. Самым крупным объектом, как ожидается, станет ТРЦ М7 Молл в Уфе (более 54 тыс. кв. м арендных площадей). При этом интересно, что первое место по прогнозируемому на 2018 год вводу торговых площадей занимает вовсе не столица, а Московская область (24%), далее следуют Москва (21%), Приволжский федеральный округ (16%), Южный федеральный округ (13%) и Дальневосточный федеральный округ (8%) – такими данными располагает «Магазин магазинов».

Отдельно стоит отметить, что в Санкт-Петербурге в первом полугодии не было введено ни одного качественного ТРЦ. По данным JLL, до конца года ожидается открытие только одного объекта – Outlet Village Pulkovo (вторая очередь) арендной площадью всего 6 500 кв. м, при этом в прошлом году не было введено ни одного торгового центра, такое произошло впервые за всю историю местного рынка торговой недвижимости.

Руководитель направления стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Екатерина Заволокина ожидает некоторого оживления на локальном рынке в 2019 –2020 годах, когда должны открыться вторая очередь ТРК «Жемчужная Плаза», первая очередь нового объекта компании «ИКЕА», а также ТРЦ среднего формата. При этом эксперт обращает внимание на то, что в городе уже достаточно высокая обеспеченность населения качественными торговыми центрами: на тысячу жителей приходится 423 кв. м арендуемых площадей в качественных ТЦ, а в Москве этот показатель даже немного ниже – 413 кв. м.

Аналитики Key Capital полагают, что небольшое количество заявленных в регионах объектов является отголоском кризиса 2014 года. В тот момент подавляющее большинство проектов было просто заморожено на различных стадиях реализации. Возвращение к реализации проектов начало происходить только в 2016–2017 годах, когда стали появляться осторожные признаки стабилизации экономики, а для реализации девелоперского проекта необходимо как минимум от двух до пяти лет.

Таким образом, эксперты ожидают роста объемов начиная с 2019 года. При этом в Key Capital ожидают, что ряд планируемых к вводу в 2018 году проектов будет открываться с очень «скудным» наполнением арендаторов, так как, несмотря на почти четырехлетний период с момента обрушения рубля и на все попытки реанимировать отечественную экономику, ритейл так и не вышел на докризисный уровень продаж.

Поесть и повеселиться

Характерной особенностью большинства вводящихся объектов является увеличение доли ресторанных и развлекательных зон в структуре арендаторов. Этот тренд наблюдается последние два года, и он только усиливается. Даже если открывающийся объект задуман как совсем небольшой локальный торговый центр, все равно значительная доля арендной площади в нем отводится под зону «еда и развлечения».

По оценкам JLL, в ТРЦ «Vegas Кунцево» эти операторы занимают 21% от GLA торгового центра, а в ТРЦ «Каширская Плаза» под сегмент отведено уже более трети (35%) арендной площади. В строящихся проектах ADG group только кафе и рестораны будут занимать 15–20%, без учета площади кинотеатров. Для сравнения: в среднем по рынку операторы сегментов общественного питания и развлечений занимают около 17%.

Схожие процессы происходят в сегменте стрит-ритейла: доля ресторанов и кафе растет, а вот fashion-операторов становится меньше.

«Ресторанные улицы уже сейчас имеют минимальную вакантность – около 3% на Мясницкой, Покровке, в районе Патриарших прудов, а в Камергерском переулке незанятые помещения в принципе отсутствуют. Тем не менее каждая из ресторанных улиц имеет свою специфику. Патриаршие пруды уже несколько лет являются местом расположения качественных концепций, поэтому здесь часто открываются авторские рестораны. А для Маросейки и Покровки характерен более демократичный чек», – рассказывает Оксана Копылова.

Еще одна интересная улица с точки зрения размещения кафе и ресторанов – Никольская, которая также может считаться ресторанной в связи с увеличением туристического потока и, как следствие, ростом выручки расположенных на ней операторов общественного питания. Эффект ЧМ‑2018 сохранится, как ожидают аналитики, как минимум до конца года: по прогнозам Colliers, по меньшей мере до этого времени вакантность торговых помещений на центральных улицах будет держаться на уровне 4,5–5%. Также пока центральные улицы перевыполняют планы по выручке. По оценкам аналитиков, рестораны на той же Никольской фиксируют рост продаж на 75–85% по сравнению с обычными днями.

От наплыва фанатов выиграла не только Никольская. По данным Colliers International, на фоне чемпионата мира по футболу вакантность в сегменте стрит-ритейла в Москве снизилась до 4,8%, это минимальный показатель за последние четыре года. Сыграл роль не только мундиаль, но и отсутствие работ по реконструкции улиц, которые, как правило, ограничивали доступ и трафик на торговых улицах. Кроме того, улицы поддержала и хорошая погода: теплые май и июнь привели к увеличению пешеходного трафика в центре Москвы.

Наименьший уровень вакантности сегодня наблюдается на пешеходных улицах (2,6%), при этом на ряде наиболее востребованных арендаторами улиц доля свободных площадей снизилась до нуля. К числу таких улиц относятся помимо Никольской и Мясницкой также Рождественка, Камергерский переулок и ликвидные отрезки Пятницкой. Что касается ставок аренды, то лидером по их величине остается Столешников переулок (205 тыс. руб. за кв. м в год), также высокие ставки отмечаются на улицах Никольская, Кузнецкий Мост и Петровка (150 тыс. руб. за кв. м в год), где сохраняется устойчивый спрос со стороны арендаторов.

Иностранцы уходят в масс-маркет

С точки зрения открытий новых международных брендов первое полугодие 2018 года оказалось слабее аналогичного периода предыдущего года. По данным JLL, с начала года на российский рынок вышло на 41% меньше иностранных игроков, чем в первом полугодии 2017 года. При этом большинство новых ритейлеров являются представителями среднего ценового сегмента, а количество дебютантов классов «люкс» и «премиум» уменьшилось больше чем вполовину.

По оценке аналитиков Knight Frank, доля ритейлеров, работающих в среднем ценовом сегменте, по итогам 1-го полугодия 2018 года составила более 50%. Годом ранее доминировали бренды ценовой категории «выше среднего», на их долю приходилось 63% открытий.

Среди иностранных премьер первого полугодия стоит отметить возвращение на российский рынок премиального бренда сумок и аксессуаров Coach и немецкого fashion-бренда Orsay, а также выделить крупнейший гипермаркет товаров и услуг для домашних животных Dino Zoo чешской компании Placek Pet Products. При этом два зарубежных бренда покинули российский рынок: финский K‑Rauta и немецкий Media Markt.

До конца 2018 года ожидается открытие магазинов крупных международных брендов: шведского fashion-ритейлера COS, французской парфюмерно-косметической сети Sephora, американской сети фастфуда Panda Express. Также анонсировано открытие парка развлечений DreamPlay от студии DreamWorks. В Knight Frank отмечают, что, как и прежде, флагманские магазины иностранные операторы предпочитают открывать в Москве, в таких торговых центрах, как «Метрополис», «Атриум», «Европейский», «Афимолл Сити» и ГУМ.