Очередь за дешевым и красивым

Весной-летом 2014 года предложение квартир в аренду в Москве превышало спрос в три раза. Арендаторы диктовали свои условия, собственники снижали ставки аренды и шли на любые уступки, чтобы заполучить хороших жильцов на длительный срок. Средние ставки неуклонно снижались, и казалось, что так будет еще очень долго. В 2015 году спрос с предложением сошлись лишь в июле, самом жарком месяце на рынке, а в остальное время разрыв был все еще существенным. Год спустя горячая пора продлилась чуть дольше – с июля по октябрь, вернулась уже привычная сезонность, но превышение спроса над предложением составило всего 14,5%. В 2017-м начало делового сезона выдалось действительно жарким: по данным аналитиков «Миэль-Аренды», спрос превысил предложение более чем в два раза. Эксперты компании отмечают, что последний раз такие показатели наблюдались пять лет назад – летом 2012 года.

«Август — традиционно «горячий» месяц на рынке аренды, так как все арендаторы стараются решить жилищные вопросы к сентябрю, чтобы дети смогли спокойно пойти в школы. В этом году в августе спрос по сравнению с июлем увеличился на 111%», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. По ее словам, в массовых сегментах сейчас наиболее востребованы квартиры со ставкой аренды от 25 тысяч до 40 тысяч рублей в месяц, в этом же диапазоне представлено и наибольшее число вариантов, однако и здесь спрос все равно превысил предложение в два с половиной раза. Максимальное же превышение спроса над предложением наблюдалось на квартиры с арендной платой до 25 тысяч рублей в месяц, но такие объекты являются редкими и уходят с рынка очень быстро.

Впрочем, квартиры массовых сегментов в принципе стали сдаваться быстрее, чем раньше. «Люди привыкли к нынешнему положению и понимают, что падения цен не будет и ситуация в стране нормализовалась. Эти факторы оживляют рынок», – отмечает руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. По словам эксперта, все еще заметен дефицит предложения, отвечающего требованиям современных арендаторов. «К сожалению, качественного жилья сдается не так много, как хотелось бы, однако гораздо больше, чем два-три года назад. Люди не хотят жить в «бабушкиных» квартирах со старой мебелью, они рассматривают варианты современных квартир. В итоге арендодатели, которые не имеют возможности сделать ремонт, демпингуют в цене», – говорит Роман Бабичев. Хотя предложений много, не все они отвечают представлениям арендаторов о том, каким должно быть современное жилье, а 20% квартир, по данным «Инком-Недвижимости», предлагаются в аренду без мебели. Наиболее интересные варианты (квартиры у метро с новым, современным ремонтом и хотя бы минимальным набором мебели и техники) привлекают очередь из желающих прийти на просмотр в первые же часы после появления и сдаются в считанные дни.

Средние ставки аренды стабилизировались, колебания составляют пару-тройку процентов от квартала к кварталу. Однокомнатные квартиры эконом-класса и комфорт-класса сейчас сдаются за 29 740 рублей в месяц, двухкомнатные – за 37 760 рублей в месяц, трехкомнатные – за 46 950 рублей в месяц. Аналитики сходятся во мнении, что в ближайшее время ставки серьезно не изменятся. «На рынке аренды складывается стабильная ситуация. Цены на квартиры ни расти, ни опускаться не будут, максимальное колебание будет в пределах 1–2%», – говорит Роман Бабичев.

Новая карта элиты

В элитном сегменте аренды тенденции схожие: ставки стабилизировались, средние сроки экспозиции квартир сократились. По данным Savills в России, средневзвешенный бюджет предложения на рынке дорогой аренды Москвы по итогам августа 2017 года составил 312 900 рублей за объект, снизившись с начала года на 3%. При этом наибольшим спросом пользуются квартиры в диапазоне до 300 тысяч рублей в месяц, на них приходится две трети от числа обращений, а средний бюджет — чуть более 232 тысяч рублей.

«На рынке элитной аренды спрос и предложение в целом сбалансированы. Недостаток предложения постоянно ощущается только в отношении квартир с четырьмя-пятью и более спальнями», – рассказывает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. Это объясняется объективными факторами: для инвестиций с целью последующей сдачи в аренду такие объекты являются достаточно дорогими, на возвращение вложенных средств требуется больше времени, и такие предложения редко появляются на рынке.

Также, по словам брокеров, все чаще поступают запросы на краткосрочную аренду – от двух до шести месяцев, но собственники неохотно идут на такие сделки. «Очень часто арендатор хочет присмотреться к локации и выбранному дому, заключив с арендодателем договор на кратко-срочную аренду с возможностью дальнейшей пролонгации. Безусловно, восторга у арендодателей такой подход не вызывает, поскольку их основная цель – сдать квартиру на долгий срок платежеспособному клиенту, чтобы получать стабильный доход», – говорит руководитель департамента городской недвижимости компании Welhome Дарья Самойлова.

Еще один интересный тренд – изменения, происходящие в «карте элитной аренды». Самой востребованной локацией остается Ленинградский проспект, около двух третей потенциальных арендаторов в первую очередь рассматривают этот район. Средние ставки аренды здесь около 310 тысяч рублей за лот в месяц. А вот в рейтинге самых дорогих локаций происходят изменения: в последнее время район Красной Пресни все чаще занимает первое место, опережая традиционного лидера всех последних лет – район Арбат–Кропоткинская. Средние ставки аренды в этих локациях установились на уровне 370 тысяч и 365 тысяч рублей за лот соответственно.

«Стоит отметить отличные перспективы Красной Пресни и возрастающую популярность этой локации среди покупателей и арендаторов элитного жилья. Причин тому немало: это и отличная транспортная доступность, и близость Сити, и развитая инфраструктура. Здесь появляется все больше и больше действительно дорогих квартир в аренду. Ставки, запрашиваемые собственниками, сегодня доходят до 5 млн рублей за объект в месяц. Еще несколько лет назад такое в этом районе было немыслимо», – рассказывает Елена Куликова, директор департамента аренды Savills в России.

На пути к цивилизации

Конкуренцию собственникам единичных лотов готовы составить девелоперы и институциональные инвесторы. Они могут удовлетворить уже сформировавшийся спрос на качественное, современное арендное жилье со «свежим», стильным ремонтом, мебелью и техникой. Кроме того, эти же объекты нередко готовы предложить и краткосрочную аренду, и в этом плане они более гибкие, чем частники, настроенные найти арендаторов как минимум на год, а лучше – больше.

Пока таких предложений не так много, но пару лет назад их не было вовсе. На рынке цивилизованной аренды, как окрестили этот сегмент эксперты, за последний год было запущено несколько пилотных проектов. В первую очередь можно говорить о выходе в этот сектор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). О своих намерениях агентство заявляло еще прошлой осенью, но теперь уже появились первые результаты: в аренду поступили 283 апартамента в ЖК «Лайнер» на Ходынском поле. В АИЖК рассказали, что все лоты в первом проекте были сданы всего за два месяца. Начальная ставка аренды стартует от 36 000 рублей в месяц за студию, трехкомнатные – от 76 000 рублей в месяц. Оплата коммунальных услуг в стоимость аренды не входит, договор заключается сроком как минимум на шесть месяцев.

Также в портфеле АИЖК есть апартаменты еще в двух проектах: МФК Match Point в районе Кутузовского проспекта и ЖК «Символ» на Золоторожском валу, но эти комплексы еще строятся и поступят в аренду только в 2019 и 2020 годах. Как пояснили в АИЖК, по ряду объектов в столице в настоящее время ведутся переговоры, в частности, рассматриваются для приобретения лоты в ЖК «Парк легенд» и ЖК «Сердце столицы». Кроме того, в планах приобретение подходящих проектов в крупных городах России, для этого было подписано соглашение с Банком ВТБ. В рамках совместного проекта в качестве приоритетных рассматриваются крупные города с населением более миллиона человек: Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Челябинск, Омск и другие.

Еще один игрок, который решил выступить на рынке аренды, – ГК «Пионер», предлагающий 504 апартамента в апарт-отеле Yes в Митино, и это уже чисто коммерческий проект. Средняя ставка аренды составляет 45 000 рублей без оплаты коммунальных услуг, и с учетом высокого спроса к IV кварталу текущего года планируется повышение тарифов, рассказал директор по развитию сети апарт-отелей Yes Андрей Жамкин. На сегодняшний день 96% апартаментов в проекте нашли своих арендаторов. В Санкт-Петербурге компания уже возводит масштабный объект на Социалистической улице, а в конце 2017 года планирует приступить к строительству еще одного апарт-отеля в Москве в составе транспортно-пересадочного узла «Ботанический сад». Кстати, именно программу по строительству ТПУ эксперты считают одним из вариантов развития рынка цивилизованной аренды в массовых сегментах: часть площадей может быть занята апарт-отелями.

Также на рынке есть небольшой пул премиальных и элитных апартаментов в аренду от девелоперов в комплексе «Звезды Арбата», бутик-отеле Moss Apart в Кривоколенном переулке и жилом квартале «Сколково Парк». По данным компании Blackwood, в этом сегменте также заявлено несколько новых проектов с бутик-отелями, где появятся лоты в аренду: бутик-отель от Bvlgari, бутик-отель от KR Properties в рамках нового проекта на Зубовской улице, а также бутик-отель в составе элитного жилого проекта на Софийской набережной от Capital Group.

По мнению экспертов, спрос на аренду от девелопера или крупного инвестора в России уже сформировался, однако предложение за ним пока не поспевает, и это заметно во всех сегментах. «На данный момент имеет место парадоксальная ситуация – спрос на элитные апартаменты с гостиничнным сервисом сформирован и стабильно растет, при этом предложение в этом сегменте очень ограниченно. Подавляющее большинство объектов премиум-класса не сдается, а продается, и затем эти помещения выходят уже на частный рынок аренды, от собственников – физических лиц, на совершенно других условиях», – говорит коммерческий директор комплекса «Звезды Арбата» Геннадий Устинов.

«В целом рынок цивилизованной аренды от девелоперов и инвесторов – это достаточно новая ниша рынка недвижимости Москвы с высоким потенциалом», – отмечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев. По его словам, на данный момент в Москве в оборот рынка аренды вовлечено примерно 10% всего жилого фонда Москвы, или 400–600 тысяч квартир, при этом доля аренды от институциональных инвесторов и девелоперов оценивается меньше чем в 1%.

Несмотря на вдохновляющие перспективы, присутствует и множество сдерживающих факторов. Первый из них – длительный период окупаемости подобных проектов. «На рынке аренды основной доход девелопер будет получать только после сдачи комплекса в эксплуатацию, то есть после двух-трех лет с начала строительства», – говорит Александр Шибаев. Также на экономику арендного бизнеса негативно влияют текущие высокие ставки по кредитному финансированию, использование в проекте кредитных средств может свести доходность в «минус». Однако Елена Куликова считает, что девелоперы, которые не могут распродать существенное количество лотов в своих проектах, вполне могут попытаться сдать эти объекты в аренду. По ее мнению, тенденция участия девелоперов и институциональных инвесторов в рынке аренды будет набирать обороты, а учитывая острый дефицит предложения в краткосрочную аренду от частных собственников, такие проекты могут стать прибыльными для девелоперов.

Кроме того, аренда от девелопера может стать частью маркетинговой кампании. Например, в «Сколково Парк» в первую неделю после анонсирования арендного проекта было зарезервировано 70% квартир, при этом уже есть случаи обращения арендаторов в офис продаж с целью приобретения квартиры. «Возможность аренды в рамках проекта – это хорошая маркетинговая история. Арендатор пробует новый продукт, локацию, смотрит на инфраструктуру комплекса и района, оценивает транспортную доступность. И, если его все устраивает, впоследствии он может и купить квартиру здесь же», – говорит директор по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse Станислав Лобанов.