Признаки пузыря

Россия вошла в топ-10 стран мира по росту цен на жилье, сообщила в сентябре консалтинговая компания Knight Frank. По данным аналитиков, только за второй квартал цены поднялись на 14,4%. Если взять более длинный горизонт, то цифры намного выше. За последние полтора года рост составил от 20% до 200% в зависимости от региона и конкретного объекта, отмечает директор по стратегическому развитию агентства «Форт Недвижимость» Григорий Пахомов.

Такие показатели заставили экспертов и обывателей заговорить о пузыре на рынке. И эти разговоры возникают не на пустом месте. «Мы видим постоянный рост цен, который идет практически без остановок», – указывают аналитики «Фридом Финанс». Они подчеркивают, что рост идет на фоне стагнации экономики и снижения реальных доходов населения, а поддерживается в основном заемными средствами. Рынок разогрели низкие процентные ставки банков и льготная ипотека. Вдобавок взлетела стоимость строительных материалов, а на фоне пандемии возникла нехватка рабочей силы.

Отодвинь мечту: почему россиянам придется забыть о покупке собственной квартиры

Экономисты выделяют целый ряд признаков, по которым можно определить финансовый пузырь на рынке недвижимости. В их числе – стремительный рост суммы и количества выданных ипотечных кредитов, напоминает президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус. Это приводит к резкому удорожанию квадратного метра и разбалансировке рынка. В результате складывается ситуация, когда рыночный ценник заметно отклоняется от так называемой «справедливой цены».

Еще один важный признак пузыря в экономической теории – слишком высокая нагрузка на заемщиков по ипотечным кредитам. Чем больше покупателей не способны вернуть долг, тем тяжелее возможные последствия. Кроме того, на проблему могут указывать активные спекуляции на рынке, которые сначала толкают цены на жилье вверх, а затем приводят к резкому падению.

«На мой взгляд, в обеих столицах, а также в городах-миллионниках, прежде всего Казани, Екатеринбурге, все эти признаки финансового пузыря на рынке недвижимости сейчас есть», – резюмирует Белоус.

Непосильные кредиты

В полугодовом обзоре экономической ситуации в стране и мире Центробанк отмечал наличие признаков пузыря, напоминают во «Фридом Финанс». Среди основных финансовый регулятор указывал, в частности, чрезмерно высокую долю кредитов с первоначальным взносом менее 20%. При этом первоначальный взнос нередко (7% от общего объема) оплачивался с помощью потребительского кредитования. Проще говоря, ипотеку давали тем, у кого на самом деле нет на нее денег.

Застройщики, в свою очередь, дополнительно осложнили ситуацию. Пытаясь поддержать объемы продаж, они совместно с банками начали продавать квартиры в ипотеку в том числе без первоначального взноса. Некоторые банки снизили возрастной порог для ипотечных кредитов до 18 лет. То есть займы под залог недвижимости стали доступны вчерашним школьникам, говорит гендиректор агентства Homeway, эксперт в сфере недвижимости московского отделения «Опоры России» Марсель Ахметшин. «Появились застройщики, принимающие в качестве первоначального взноса автомобиль. Первая такая сделка прошла в сентябре этого года», – добавляет он.

Не как в США

Говоря о чрезмерно доступных ипотечных кредитах, обычно вспоминают кризис в США 2007–2008 годов. Бум на американском рынке недвижимости сопровождался выдачей рискованных займов и спекуляциями. Дело усугубляли непрозрачные финансовые инструменты и кредитные рейтинги. Вместе с другими факторами это привело к тому, что бум сменился сначала депрессией, а затем кризисом, который распространился на всю финансовую систему.

Но ситуация в России лишь на первый взгляд похожа на события в США более чем 10-летней давности. Американский ипотечный кризис был спровоцирован супернизкими ипотечными ставками, подчеркивает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. «Но в России не было, нет и, наверное, не будет околонулевых ставок по ипотеке, они достаточно высокие», – констатирует он.

Кроме того, по обеспеченности жильем на душу населения Россия сильно отстает от развитых стран. То есть о чрезмерном потреблении речи не идет: российские заемщики удовлетворяют свои базовые потребности. Татаринов также обращает внимание на относительно низкие объемы просроченной задолженности. По сравнению с допандемийным 2019 годом объем жилищного кредитования вырос на 150%, а просроченная задолженность – только на 5%.

Говорить о пузыре пока не стоит, согласен с ним аналитик «КСП Капитал Управление активами» Михаил Беспалов. Однако он признает, что драйверы, толкающие цены вверх, все же вызывают определенное беспокойство. Прежде всего, сильный рост объемов выдаваемой ипотеки. С января по июль нынешнего года физлица взяли жилищные кредиты на сумму около 3,1 трлн рублей. Это на 62% больше, чем за тот же период прошлого года.

Но даже такие пугающие темпы необязательно означают скорый крах рынка. «Разговоры о пузыре я слышу с 2000 года, когда средняя цена квадратного метра в Москве поднялась до невиданных тогда 700 долларов за 1 кв. м. То есть – уже лет 20, – признается профессор экономического факультета РУДН Владимир Пизенгольц. – Тем не менее цена растет, пузырь растет».

Сценарии катастрофы

Большинство экспертов сходятся во мнении, что при благополучной ситуации в экономике опасаться нечего. Но если события будут развиваться по негативному сценарию, рынок недвижимости может и не выдержать. «Сейчас любой виток экономики ниже текущих показателей (к примеру, связанный с возможными локдаунами на фоне очередного всплеска COVID-19) может привести к огромному потоку неплатежей. Это, в свою очередь, приведет не только к коррекции цен, но и к проблемам у самих банков, интенсивно выдававших займы под покупку недвижимости», – предостерегают аналитики «Фридом Финанс».

Чрезвычайные метры: почему квартиры в России подорожают на 20%

По мнению Григория Пахомова из «Форт Недвижимость», в ближайшие год-два активного спада спроса и кризисных моментов на рынке не ожидается. Но в течение трех-пяти лет такой сценарий вполне вероятен. «Если это произойдет, то мы точно увидим новые, непривычные для продавцов и покупателей взаимодействия», – ожидает он.

В частности, продавцы в кризисной ситуации могут перейти на политику обратного аукциона. Это значит, что цена будет поэтапно снижаться, пока кто-нибудь из покупателей сможет купить данное жилье, объясняет эксперт. В результате прибыль застройщиков существенно снизится. «Или возможен сценарий продажи квартир оптом различным фондам с дальнейшими субсидированными приобретениями от финансовых организаций», – добавляет Пахомов.

Однако, оценивая риски сдувания пузыря, нужно помнить о специфике российской экономики, которая в значительной мере находится под контролем государства. Поскольку стройкомплекс и банковский сектор являются столпами и драйверами отечественной экономики, правительство не заинтересовано в их дестабилизации, подчеркивает Александра Белоус из ассоциации «Синергия». Поэтому власти будут делать все возможное, чтобы не допустить катастрофы. В том числе – искусственно поддерживать спрос за счет бюджетных средств и очень постепенно охлаждать рынок.