Чрезвычайные метры: почему квартиры в России подорожают на 20%

Летнее затишье

Правительство продлило программу семейной льготной ипотеки до конца 2023 года. С ее помощью молодые семьи могут оформить жилищный кредит под 6% (на сумму до 12 млн руб. в столичных регионах и до 6 млн руб. в остальных субъектах Федерации).

Напомним, ранее для всех остальных категорий граждан условия льготной ипотеки ужесточили. Ставку подняли до 7%, а лимит уменьшили до 3 млн руб. для всех регионов России.

Программа льготной ипотеки даже после изменения условий остается очень популярной у населения, отмечает вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз. В июне выдано 173 тыс. жилищных кредитов на 534 млрд руб., в июле – 151 тыс. на 430 млрд руб. Причем в 2021-м июльские показатели выше, чем за аналогичный месяц 2020-го.

Всего же, по предварительным данным, в январе–июле 2021 года в России выдано более 1 млн ипотечных кредитов на 3,1 трлн руб., что на 35% больше, чем за аналогичный период 2020-го, в количественном выражении и на 62% – в денежном. Дом.рф прогнозирует, что по итогам года будет оформлено 1,7–1,8 млн жилищных займов на 4,6–4,8 трлн руб. Показатели 2020 года: 1,7 млн кредитов на 4,3 трлн руб.

По словам Антона Мороза, в последнее время на стоимость квартир оказывал влияние не только ажиотажный спрос, вызванный в том числе программой льготной ипотеки, но и особенности сформировавшегося на российском рынке предложения жилья.

Повышение на 100%: почему стройматериалы взлетели в цене

Во-первых, речь идет о снизившемся объеме жилищного строительства. Согласно информации «Дом.РФ», в августе 2019 года в стадии строительства находилось 120,6 млн кв. м. В августе 2020-го показатель составлял 98,7 млн кв. м. А сейчас он приблизительно равен 99 млн кв. м.

Во-вторых, себестоимость строительства в России выросла: только за 9 месяцев 2020 года, по данным ЦБ, она увеличилась в среднем на 13,7%. Во многом это случилось из-за подорожавших стройматериалов, а также коронавирусных ограничений.

«Ситуация на рынке новостроек во второй половине лета стабилизировалась. Сыграли свою роль изменение условий по льготной ипотеке и сезон отпусков. Однако осенью, с восстановлением делового сезона, начнется восстановление покупательской активности», – ожидает замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

Налетели на дешевое

Наибольшим спросом, продолжает Нюхалов, сейчас пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью до 37 и 55 кв. м соответственно. Самые популярные проекты – с быстрыми темпами строительства, хорошей транспортной доступностью и проработанной концепцией.

«Мы ожидаем, что доля инвестпокупок будет постепенно снижаться, но без серьезных колебаний. Льготную ипотеку частично заместит программа семейной ипотеки, что сохранит стабильный спрос на жилье в сегментах комфорт и комфорт плюс с учетом сокращения предложения», – говорит он.

Антон Мороз из НОСТРОЙ приводит следующую статистику. 56% продаж на первичном рынке приходится на недорогие квартиры стоимостью от 2 млн до 6 млн руб. Квартиры по цене от 7 млн до 13 млн руб. занимают 30%. Если же говорить о метраже, то самыми популярными на первичном рынке являются квартиры от 30 до 45 кв. м (36% продаж). На втором месте – квартиры от 45 до 65 кв. м (28%). Квартиры площадью более 65 кв. м занимают 20%, а маленькие квартиры (не более 30 кв. м) – 16%.

Руководитель направления маркетинговых исследований компании «Главстрой-Регионы» Виктория Ковалевская сообщила, что в первом полугодии основной спрос по Московской области в массовом сегменте пришелся на однокомнатные (39%) и двухкомнатные (30%) квартиры.

«Учитывая тенденции на поддержку семей с детьми, в частности, продление срока программы льготной семейной ипотеки до 2023 года, льготная ставка будет действовать весь срок займа, может увеличиться доля спроса на многокомнатные квартиры (в первом полугодии доля сделок на трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры составляла суммарно 12%)», – рассказывает она.

Время для скидок

Сейчас ажиотаж действительно спадает на фоне изменения условий программы господдержки, говорит Виктория Ковалевская. Сумма кредитного лимита для большей части граждан уменьшилась, и значительно сузился круг предложений, попадающих под новые условия программы. По словам эксперта, в сентябре с началом делового сезона рынок обычно активизируется, и вполне ожидаемо, что спрос, показывающий спад на фоне летнего периода, совпавшего с прекращением программы господдержки, проявит активность.

«Падения цен на квартиры ожидать не стоит. А вот в крупных регионах показатель цены квадратного метра по рынку в целом может скорректироваться в связи с изменениями в структуре предложения. Этому поспособствуют выход нового предложения на начальной стадии и снижение темпов вымывания объемов», – отмечает Ковалевская.

Первое полугодие показало, добавляет она, что в массовом сегменте жилья на рынке новостроек МО объем реализованного спроса составил 1,65 млн кв. м, что на 33% выше показателей аналогичного периода прошлого года. А средневзвешенная стоимость квадратного метра к концу первого полугодия 2021-го составила 124,6 тыс. руб. – это на 12,6% больше показателей конца прошлого года.

Улетевшие метры: почему продление программы льготной ипотеки снизит доступность жилья

По итогам первой половины 2021 года предложение строящегося жилья в столичном регионе упало на треть – это фактор, который будет влиять на рынок недвижимости во второй половине года, отмечает Сергей Нюхалов. Стагнация, а тем более падение цен ему не грозит, считает он. «Мы не ожидаем снижения стоимости квадратного метра на первичном рынке. Стабильный спрос на новое жилье и сокращение предложения не позволят ценам упасть. Возможно, подешевеют квартиры в единичных проектах из-за их слабой ликвидности и низких потребительских характеристик. Однако даже в этом случае стоимость квадратного метра может уменьшиться максимум на 2%», – допускает Нюхалов. В целом, говорит эксперт, по итогам года цены на российском рынке новостроек могут вырасти на 15–20%.

Все мероприятия, обеспечивающие доступность жилья для населения, относятся либо к стимулированию спроса, либо к стимулированию предложения, поясняет Антон Мороз. Так, льготная ипотека – мера по стимулированию спроса. Но ее одной мало для повышения доступности жилья: необходимы меры по стимулированию застройщиков, чтобы они предлагали рынку больше квадратных метров. Максимальный эффект на рост доступности жилья для россиян могло бы оказать снижение реальной стоимости жилья относительно доходов населения, но этого не произошло, констатирует эксперт.

Изменение параметров льготной ипотеки делает ее менее привлекательной для массового покупателя, и это особенно заметно в мегаполисах с высокими ценами на недвижимость, отмечает глава петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. Но, несмотря на снижение ажиотажа, падения цен ждать не стоит. Дело в том, что выросшая за последний год себестоимость строительства не позволит девелоперам опустить свою маржинальность ниже приемлемого уровня, считает он.

«Таким образом, можно говорить лишь о замедлении темпов роста цены квадрата на ближайшую перспективу. В то же время для поддержания падающего спроса многие застройщики будут вынуждены применять различные акционные предложения, а также предлагать в партнерстве с банками специальные ипотечные продукты по сниженным ставкам», – резюмировал Панов.