02.04.2007 00:00 Еженедельный журнал «Профиль»

Архивная публикация 2007 года: "Деньги на метры"

Несмотря на замедление роста цен на рынке недвижимости, московские квартиры по-прежнему наиболее привлекательный объект инвестирования.Общественное мнение — любопытный феномен, балансирующий на грани психологии, демагогии и фольклора. Так, всем известно, что деньги развращают, но не все хотят признавать, что отсутствие денег развращает еще больше. В обществах, где принципы частной собственности культивировались веками, постоянный поиск оптимальных путей сохранения и преумножения нажитого — дело обычное и совсем нестыдное, как следование конституции, например. Причем именно сохранение с минимальными рисками для большинства иностранных граждан всегда предпочтительнее быстрых, «шальных» денег. В России все по-другому — если речь заходит о личных деньгах, а тем более об их инвестировании, то ориентироваться принято на сверхприбыли. Какой русский не любит быстрой езды?! Поэтому-то и вложения у нас до сих пор оценивают не с точки зрения рисков, а преимущественно по доходности.

Вклады и ПИФы: разум и чувства

В свое время американский писатель Марк Твен заметил, что «если бы все люди думали одинаково, никто не играл бы на скачках». Сравнение ставок может быть весьма интересно, тем более что бурные дискуссии вокруг самых популярных «лошадок» для инвестиций не утихают со временем. Так, последний всплеск дебатов был вызван стагнацией цен на рынке недвижимости в конце 2006-го — начале 2007 года. После бурного роста рынка в 2005-м — начале 2006 года, когда квартиры дорожали на 8—12% в месяц, октябрьско-ноябрьская стагнация была воспринята как начало революции в отдельно взятом секторе экономики. Некоторые аналитики предрекали скорое и существенное падение цен. Потому многие потенциальные инвесторы решили внимательнее присмотреться к альтернативным объектам вложений.

Если не считать довольно экзотические (требующие специальных знаний, связей и пр.) варианты вложений, как то: в антиквариат, произведения искусства, почтовые марки, в винные коллекции и редкие породы животных, — у обычного гражданина остается не много вариантов, самые реальные, понятные и популярные из них — банки и ПИФы.

На сегодня проценты по банковским вкладам в рублях составляют в лучшем случае 8—10% в год, а в валюте 4—7%. Причем, по данным Центра макроэкономических исследований «БДО Юникон», рублевые вклады сейчас гораздо выгоднее валютных. Так, за прошлый год реальная доходность вкладов в рублях составила в среднем 0,39%, что едва покрыло инфляцию. Депозиты в евро и долларах за инфляцией, к сожалению, не поспевали — долларовые вклады в реальном исчислении уменьшились на 10%, а счета в евро — на 1%.

Таким образом, очевидно, что банковские вклады в лучшем случае можно рассматривать как инструмент сохранения денег. Полина Лазич, аналитик по банкам ИК «АК БАРС Финанс», подтверждает, что сегодня «банковские вклады не являются инструментом инвестирования. Депозиты позволяют лишь сохранять деньги в той же стоимости. Поэтому банковским вкладам отдают предпочтение люди, опасающиеся резких перемен и не желающие идти на риск ради увеличения своих средств. Как правило, эти люди не имеют лишних денег, чтобы позволить себе распоряжаться ими свободнее, например вкладывать в недвижимость или инвестировать в более доходные, но рискованные предприятия».

Большую доходность в 2006 году показали паи инвестиционных компаний. Индекс РТС за год вырос на 61%, самые успешные из ПИФов принесли доход в 40—50%. А некоторые ПИФы акций выросли в цене до 80%. По сравнению с периодом 2004—2005 годов, когда ПИФы росли в среднем в два раза в год, показатели стали скромнее. Что и понятно, капитализация большинства компаний на фондовом рынке достигла своего максимума. А некоторые иностранные эксперты высказывают мнение, что российские компании сильно переоценены. Результаты первых месяцев 2007 года могут служить подтверждением этой позиции. С начала этого года большинство ПИФов показывают весьма скромные, а зачастую отрицательные результаты. Среди них — большая часть ПИФов, традиционно предпочитающих нефтегазовый сектор, который уменьшил свою капитализацию за последние полгода на 20—30%. Безусловно, на рынке регулярно появляются новые звезды, соблазняя потенциальных инвесторов заоблачными доходами. Но, как правило, стремительно появляясь, они столь же быстро гаснут. Существенный момент — вложения в ПИФы трудно назвать комфортными. Инвесторы весьма болезненно переживают кризисы фондового рынка, когда их вложения уменьшаются на глазах. Например, в мае 2006 года многие паи за неделю «похудели» на 20—30%, что привело к большим очередям из желающих забрать оставшиеся деньги в офисах инвестиционных компаний. Январь 2007 года тоже заставил инвесторов поволноваться.

Полина Лазич считает, что «в ПИФах вероятность получения существенного дохода выше, чем в банках. Однако по соотношению риска и доходности эти два инструмента вложений так же сильно различаются. Вложения в ПИФы следует рассматривать как долгосрочные инвестиции, по крайней мере на 1—2 года. И подходят они достаточно рискованным людям, у которых есть избыток наличности. Кроме того, чтобы вложения в инструменты фондового рынка были успешными, необходимо иметь дополнительные знания, ориентироваться в конъюнктуре рынка, также большое значение имеет выбор управляющей компании».

При всем богатстве выбора…

Во всем мире вложения в жилую недвижимость считаются традиционным и наиболее комфортным способом сохранения и преумножения денег (понятно, что речь не идет о сейсмически опасных и политически неспокойных регионах). Особенно интересны в плане инвестиционной привлекательности европейские столицы, где, по мнению экспертов, баланс доходности и рисков вложений наиболее оптимальный. Тем не менее два последних года и в Европе стали уникальными с точки зрения роста цен на недвижимость. Так, за 2006 год квартиры в престижных районах Лондона стали дороже на 20—25%, а жилье в Париже подорожало на 17% (накануне этого всплеска цены росли в среднем на 3—5% в год). Эксперты объясняют этот факт постоянно растущим спросом на качественное жилье среди покупателей со всего мира. На цену недвижимости в таких городах, как Таллин, Рига, Варшава, Прага и Стамбул, большое влияние оказывает также рост экономики и благосостояния граждан. Кроме того, продолжается интеграция этих столиц в европейское политическое и бизнес-пространство, что повышает их инвестиционную привлекательность.

Многие аналитики считают, что конъюнктура на московском рынке жилой недвижимости в полной мере отражает процессы, характерные для Европы в целом. Так, рост ВВП в России в 2006 году составил 6,4%, что является гарантией притока инвестиций и роста благосостояния граждан. В 2005—2006 годах покупку квартиры в Москве рассматривали как выгодное вложение не только столичные жители, но и состоятельные россияне и иностранцы, что обеспечило бурный (зачастую психологический) рост цен. Только за 2006 год московские метры подорожали на 80—100%, что является, конечно, впечатляющим уровнем доходности.

Сегодня, когда спрос сбавил обороты, цены на рынке стабилизировались (цена квадратного метра в среднем по Москве — $4210), многие потенциальные инвесторы ждут падения цен, а граждане, купившие недвижимость впрок, не спешат ее продавать, рассчитывая на рост.

В этих условиях встает вопрос о целесообразности инвестиций в недвижимость. Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», считает, что «сегодня с точки зрения получения дохода такие вложения нельзя назвать самыми выгодными, рынок стабилен, ожидать каких-либо сверхприбылей от рядового проекта нельзя. Но с точки зрения сохранения собственных сбережений рынок недвижимости остается крайне привлекательным. Он обладает меньшими рисками, чем фондовый».

Более того, есть все основания полагать, что это временное затишье перед поступательным ростом. Александр Матвеев, начальник аналитического отдела корпорации «ИНКОМ-недвижимость», говорит, что ждать значительного падения цен на столичную недвижимость бессмысленно: «Макроэкономических предпосылок для обрушения рынка нет. Московские новостройки продолжают стабильно дорожать. В среднем по столице в ближайшее время рост будет составлять 1—1,5% в месяц».

Толчком к росту цен (по некоторым оценкам, до 30%) в ближайшее время могут послужить последние решения московского правительства. Планируется, что при сохранении масштабов строительства жилья на уровне 2006 года объем социального жилья будет увеличен на 24%. Это означает сокращение предложения жилья на рынке — с 5,3 млн. кв. метров до 4,8 млн. кв. метров. Из объективных факторов, которые, как считают аналитики, будут способствовать росту рынка, можно назвать ограниченное количество свободных участков для застройки, подорожание земли, энергоресурсов, строительных материалов, а также неудовлетворенный спрос.

Участники рынка сходятся во мнении, что коррекция цен в последние месяцы произошла в большей степени за счет снижения цен на вторичное жилье невысокого уровня, которое и было переоценено на волне ажиотажного спроса. Кстати, ситуация, когда цены на жилье в одном городе различаются в зависимости от качества жилья, — закономерное явление, характерное для всех мировых столиц. Поэтому специалисты считают, что в плане инвестиций в настоящее время выгоднее покупать квартиры на первичном рынке (спрос именно на качественное жилье растет год от года), особенно на начальных этапах строительства, так как цена квадратного метра растет по мере приближения дома к сдаче.