Архивная публикация 2002 года: "Для экономического роста нет ничего лучше... дома"

Низкая ставка ипотечного кредита и оптимизм потребителей сулят хорошие перспективы сектору жильяДом и все связанное с ним -- эта мания американцев. Уходу за домом и садом посвящена целая кабельная телесеть, журналы о красивых домах занимают полки газетных киосков, а в Интернете имеется немало сайтов для домашних мастеров. Жилье -- это и ключевой вопрос экономики. И хотя итоги развития этого сектора в 2002 году были не столь впечатляющи, как раньше, не стоит опасаться ни застоя, ни краха.

Жилье -- важный сектор экономики. Все три последних года он обеспечивал реальный прирост ВВП. К тому же строительство стимулирует спрос на все: от ковров до бытовой техники и столовой посуды. В первом квартале такие расходы росли на 17% в год. Совокупные расходы на строительство и товары для дома составляют 8,7% американской экономики. Для сравнения: инвестиции в оборудование для обработки информации дают всего 6,1%, а федеральные затраты на товары и услуги -- 6,2%.

Столь же важно влияние этого сектора на общее благосостояние. Состояние потребителей выросло в значительной степени благодаря росту стоимости жилья. Соответственно, расширились возможности получения ипотечных и других кредитов, и за счет этих средств в последнее время было сделано немало покупок. В свою очередь, рост потребления подхлестнул оздоровление экономики.

Именно поэтому уменьшение объемов жилищного строительства вызвало озабоченность. Если упадет спрос на жилье или рухнут цены, резко сократившееся потребление может затормозить экономический рост.

Однако, судя по фундаментальным показателям, этого не произойдет. Жилищная отрасль в этом году удержится на плаву благодаря "трем китам". Во-первых, низкие ставки по ипотечным кредитам (см. график). Во-вторых, уже начавшийся подъем экономики. И в-третьих, начало улучшения на рынке труда. Сектор жилья не только не будет тормозить реальный рост ВВП, а, скорее всего, даже вырастет во второй половине года.

Такой оптимизм может показаться неоправданным, если вспомнить мартовское падение объемов в этом секторе на 8,1% и апрельское -- на 5,4%. Показатели по строительству во втором квартале с самого начала были много ниже, чем в первом. Но спад, скорее, связан с погодой в 2002 году, а не с состоянием экономики.

Умеренная зима в большинстве районов страны ускорила начало строительного цикла. Почти весенняя температура подтолкнула людей на приобретение жилья и операции с недвижимостью. В результате в январе--феврале совершены те сделки, которые обычно откладываются до весны. Вот откуда низкий показатель по новому строительству и вот почему объем продаж на первичном и вторичном рынках жилья будет в этом квартале выглядеть несколько бледнее.

Хотя падения-то спроса как раз и нет. Например, в мае среднее число обращений за ипотечными кредитами для покупки дома достигло пика (см. график). По мере получения таких кредитов продажи жилья вновь пойдут вверх. О потенциале роста говорят и демографы. В первом квартале поставлен рекорд: собственными домами владеют 67,8% семей; однако среди тех, кто моложе 35 лет и покупает свой первый дом, этот показатель равен всего 41%.

Рост спроса на жилье говорит об оптимизме, с которым люди смотрят на будущее экономики. Это ясно видно по росту индекса настроения потребителей, рассчитанному социологами из University of Michigan в начале мая. Мимо потребителей не прошло начавшееся улучшение на рынке труда: в апреле частные компании, практически впервые за целый год, начали набирать персонал. К тому же зарплаты большинства работающих опережают инфляцию, увеличивая покупательную способность населения.

Относительно дешевые кредиты на жилье тоже помогают желающим приобрести дом. Сильно упавшие после событий 11 сентября процентные ставки по закладным потихоньку выкарабкиваются и уже достигли уровня несколько ниже 7%. Ожидается, что инфляция будет вести себя прилично, и так как Федеральная резервная система не выказывает намерения повысить ставки краткосрочного кредитования, то ставки по закладным какое-то время продержатся возле 7-процентной отметки. Соответственно, жилье в этом году станет доступнее. Способствовать этому будет еще и рост заработной платы, укрепляющий финансовое положение все большего числа потребителей.

Нет ли ложки дегтя в этой бочке меда? Некоторые скажут, мол, да, не без этого. И заявят, что стойкий спрос на жилье (даже на фоне спада и угрозы терроризма) означает, что покупатели просто ведут себя иррационально, а цены на жилье хоть и взлетели до небес, долго там не продержатся.

Спору нет, в некоторых регионах страны цены на недвижимость падают. После краха индустрии высоких технологий подешевело жилье в Силиконовой долине. Меньше стоят теперь и апартаменты люкс на Манхэттене, но в целом по стране цены на жилье вполне стабильны и нисколько не завышены.

Ведь что такое завышенная цена? Это цена, "разогретая" спросом, но не подкрепленная экономической базой. В XVII веке все сходили с ума от тюльпанов, а в 90-е годы XX века -- от компьютерных компаний. Что касается жилья, то в этом секторе не подкрепленного экономически скачка цен не было. Если включить в стоимость дома растущую стоимость земли, то, по индексу Министерства торговли, с 1980 года цена такого нового дома росла в среднем на 3,5% в год.

И только за период с 2000 года по первый квартал 2002 года годовой рост составил 5,1%. Недавний рост цен на жилье вызван снижением ставок ипотечного кредитования. Благодаря этому люди могут больше заплатить за дом, а ежемесячные выплаты по закладным оказываются меньше. Причинами подорожания являются также рекордно высокий уровень занятости и растущая покупательная способность заработной платы, опирающаяся на высокую производительность труда и низкий уровень инфляции.

И все же -- надо ли тревожиться по поводу темпов роста цен на жилье? Business Week подсчитал, что если бы цены на первичном рынке жилья продолжали расти на 3,5% в год, то средний дом стоил бы на $6000 меньше (примерно на 4%), чем дома, реально проданные в первом квартале 2002 года. Вряд ли это свидетельствует о сильном завышении стоимости жилья в Америке, особенно если учесть все возможные скидки и льготы при совершении сделок с недвижимостью (см. график).

Глава Федеральной резервной системы Алан Гринспэн (Alan Greenspan) в своем апрельском докладе пришел к такому же выводу. Он не согласился с тем, что якобы раздутый жилищный сектор экономики скоро лопнет так же, как, например, в 90-е годы прошлого века лопнул раздутый Nasdaq. Он подчеркнул, что покупка-продажа дома -- это дорогостоящая сделка и что в большинстве случаев продавец должен уехать. Все это требует значительных финансовых и эмоциональных затрат и серьезно мешает попыткам раздуть цены на жилье при помощи быстрых спекуляций.

Возможно ли, что появится нечто, способное вызвать крах цен на жилье в масштабах страны? Одним из таких факторов может оказаться резкий и сильный скачок ставок ипотечных кредитов. Но и при таком раскладе хорошие инфляционные перспективы делают этот сценарий маловероятным.

Напротив, после некоторых весенних колебаний строительство и рынок жилья летом должны снова начать умеренно расти. Добавьте сюда устойчивый рост семейных бюджетов за счет кредитов под залог жилья, и станет ясно, что весь жилищный сектор во второй половине года внесет существенный вклад в рост экономики. Так что дом родной -- это не просто "дом, милый дом", но еще и обязательная составляющая экономического роста.

Джеймс Купер (James C. Cooper) и Кэтлин Мэдигэн (Kathleen Madigan). -- Business Week.

Ставки по ипотечным кредитам (%)

Источник: Federal Home Loan Mortgage Corp., DRI-WEFA. -- Business Week.

Количество обращений за кредитами на покупку дома (в среднем за месяц)*

Источник: Federal Home Loan Mortgage Corp., DRI-WEFA. -- Business Week.

* 16 марта 1999 г. = 100

Источник: Mortgage Bankers Assn, DRI-WEFA. -- Business Week.

Ценовой индекс на проданные новые дома*

Источник: Federal Home Loan Mortgage Corp., DRI-WEFA. -- Business Week.

* 16 марта 1999 г. = 100

Источник: Mortgage Bankers Assn, DRI-WEFA. -- Business Week.

* включая стоимость переделок, на основе сделок за 1996 г.

Изменения в процентах по сравнению с предыдущим годом.

Долгосрочная тенденция 1980--2002 гг. -- 3,5.

Источник: Commerce Dept, DRI-WEFA. -- Business Week.

Объем промышленного производства в Британии

Источник: Federal Home Loan Mortgage Corp., DRI-WEFA. -- Business Week.

* 16 марта 1999 г. = 100

Источник: Mortgage Bankers Assn, DRI-WEFA. -- Business Week.

* включая стоимость переделок, на основе сделок за 1996 г.

Изменения в процентах по сравнению с предыдущим годом.

Долгосрочная тенденция 1980--2002 гг. -- 3,5.

Источник: Commerce Dept, DRI-WEFA. -- Business Week.

Изменения в процентах по сравнению с предыдущим годом.

Источник: DRI-WEFA. -- Business Week.