Архивная публикация 2011 года: "Доходные метры"

Пока в Москве лишь обсуждают необходимость возрождения доходных домов, в Подмосковье они уже появились.

Пока в Москве лишь обсуждают необходимость возрождения доходных домов, в Подмосковье они уже появились.

Идея возрождения доходных домов витает в воздухе с середины 1980-х, но только в последние годы она понемногу начинает воплощаться. И если, к примеру, в Москве и Санкт-Петербурге это происходит в основном пока на уровне деклараций, то в Московской области как инвесторам, так и арендаторам уже доступны реальные объекты. На счету группы компаний "ГородОК" четыре подобных проекта - на севере и юго-востоке Подмосковья. "Профиль" побеседовал с генеральным директором этого инвестиционно-строительного холдинга, владельцем бренда "ОКвиль" Владиславом КОНЮХОВЫМ.

- Доходные дома прошлого века и нашего времени - это одно и то же?

- Известно, что в начале ХХ века доходные дома были неотъемлемой частью столичной застройки. Они носили имена своих владельцев, для их строительства приглашались лучшие архитекторы того времени, и привлекательны они были только для платежеспособной части населения. Идея доходных домов в наше время имеет одно кардинальное отличие - сейчас доходные дома должны строиться прежде всего для представителей среднего класса.

- Возводить в столице доходные дома нам обещают очень давно... Вот только квартиры в единственном - на сегодня - доходном доме стоят 120 тыс. рублей в месяц...

- В начале этого года заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин сообщил, что в ближайшее время приоритеты в строительстве в Москве сильно изменятся. По его словам, власти Москвы намерены стимулировать строительство доходных и арендных домов. В поддержку такого решения выступил недавно и председатель "Москомстройинвеста" Константин Тимофеев. По его данным, только в столице нелегально сдается не менее 1 млн квартир. Чиновник уверен, как раз за счет строительства недорогих доходных домов можно ударить по этому теневому бизнесу.

А первый в новейшей истории Санкт-Петербурга доходный дом для работников коммунальной сферы был открыт весной этого года. И как уверяла тогда теперь уже бывший губернатор Северной столицы Валентина Матвиенко, в рамках специальной городской программы к 2013 году в городе будет работать 58 доходных домов.

- И вы считаете, что подобная переориентация рынка недвижимости и уход от серых схем характерны не только для мегаполисов, но и для городов Подмосковья. А спрос на аренду в области-то будет?

- Еще какой! Только за прошлый год потенциальный спрос на аренду квартир в Московской области вырос на 25%. И это даже несмотря на увеличение арендной платы за квартиры. За 2010 год средняя арендная плата за однокомнатные квартиры в подмосковных городах, расположенных не далее 20 км от МКАД, составляла около 16,5 тыс. рублей. По прогнозам аналитиков, в этом году средняя стоимость аренды квартир в области вырастет на 11-13%, что не приведет к падению темпов роста потенциального спроса. Также не стоит забывать, что на стоимость аренды квартир влияет и сезонный фактор, традиционным периодом оживления является конец лета, именно с этого момента и вплоть до середины осени рост арендных ставок в среднем составляет 8-15%. В летние месяцы ставки аренды изменяются в пределах инфляции.

- И чем вы готовы ответить на растущий спрос?

- 120 квартирами в сети жилых комплексов под торговой маркой "ОКвиль", расположенных в пригородах Королева, Пирогово (Мытищинский район), Мальцево (Щелковский район) и в Родниках (Раменский район). При этом 100 квартир находится в 12 км от МКАД по Ярославскому шоссе ("ОКвиль в Лесных полянах"), недалеко от Королева. Половину из них мы рассчитываем сдать в аренду уже до конца этого года. Помимо транспортной доступности преимуществом наших объектов является и их развитая инфраструктура - охраняемые территории, парковки, супермаркеты и объекты сферы услуг, детские и спортивные площадки, прогулочные зоны и т.д.

- При этом вы опять сыграли на опережение рынка и готовы поделиться доходами от ренты с потенциальными рантье...

- Да, действительно, мы одними из первых приглашаем частных и корпоративных клиентов стать нашими соинвесторами. В качестве доходных квартир и домов они могут выбрать любой из продаваемых нами объектов. Со своей стороны, мы производим их последующий ремонт и обустройство, после чего они станут полностью пригодными для проживания и, соответственно, для сдачи в аренду. Также мы предоставляем услуги по комплексному обслуживанию доходных квартир. Наша управляющая компания будет бережно обслуживать, сдавать в аренду (включая поиск арендатора, заключение договоров, контроль за состоянием квартиры и за своевременностью внесения арендной платы), аккумулировать доходность и ежемесячно перечислять ее на расчетный счет собственника.

- И какова цена вопроса?

- Порог вхождения в инвестиционный проект "Доходная квартира" - от 1,4 млн рублей, при этом доходность будет составлять до 14,5% годовых. На домах целиком можно зарабатывать до 16,5% в год, вложив от 58 млн рублей (предложение ограниченно).

- Как выглядит типовой доходный дом, квартира, скажем, в "ОКвиле в Лесных полянах"?

- Это типовые малоэтажные монолитно-кирпичные дома общей площадью до 1555 кв. м с компактными квартирами-студиями площадью от 21 до 54 кв. м. Максимальное количество помещений в одном доме - 44, среди них есть как жилые (в том числе двухэтажные квартиры), так и нежилые помещения, находящиеся в цокольном этаже.

Стоимость ремонта составляет от 8 до 12 тыс. рублей за кв. м (невысокие цены обусловлены собственной ремонтной службой, оптовыми закупками строительных и отделочных материалов) и включает в себя отделку потолка, стен и пола, установку систем отопления и электроснабжения, оснащение кухни и санузла всем необходимым, монтаж металлической входной двери и двухкамерных стеклопакетов с тройной системой остекления. А чтобы сделать квартиры максимально удобными для проживания будущих жильцов, они будут полностью меблированы. Вариант обустройства квартиры может быть изменен по желанию собственника.

- На ваш взгляд, все эти инвестиции оправданны? Не проще, к примеру, открыть вклад в банке?

- Принимая решение инвестировать свои накопления, необходимо оценивать не только будущие дивиденды, но и возможные риски. Все инвестиционные аналитики сходятся в одном - самым надежным вложением является недвижимость. В качестве аргументов в пользу именно этого вида инвестиций могу назвать стабильность и гарантированное получение дивидендов, а также минимальные риски. Причем колебаниям может подвергаться исключительно размер прибыли, но сам факт ее получения сомнению не подвергается.

И раз уж вы привели пример банковских вкладов, напомню, что из всех размещенных вами денежных средств будет застраховано лишь 700 тыс. рублей. При этом только за последний год средняя доходность годовых вкладов по 30 самым "депозитным" российским банкам снизилась в рублях с 12,6 до 7%.

Что касается вложений в благоустройство квартиры, то и они более чем оправданны, так как это позволяет значительно сократить сроки по ее сдаче в аренду. Будущим арендаторам не придется тратить время на ее обустройство и косметический ремонт после предыдущих жильцов.

Ну и, наконец, самое главное - это ваша квартира! На которую вам выдается свидетельство о собственности, и вы вольны делать с ней что захотите! Продадите, в конце концов, и окупите все затраты с лихвой.