29 марта 2024
USD 92.26 -0.33 EUR 99.71 -0.56
  1. Главная страница
  2. Архивная запись
  3. Архивная публикация 2010 года: "ДВИНУТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ"

Архивная публикация 2010 года: "ДВИНУТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ"

В России возрождается интерес к ипотечным облигациям и формируется вторичный рынок. И это сулит оживление всему ипотечному рынку. Что такое ипотечные облигации, знают у нас немногие. Оно и понятно: этот вид ценных бумаг появился в Рос-сии не так давно, и рассчитан он исключительно на квалифицированных инвесторов. Между тем само существование таких бумаг может се-рьезно облегчить жизнь простым смертным, желающим купить квартиру или дом в кредит.
Итак, в чем суть механизма? Банк выдает гражданам множество ипотечных кредитов со схожими параметрами, скажем, сроком на двад-цать лет. Но для того, чтобы выдать такие ссуды, у него должны быть длинные ресурсы. Таких денег у кредит-ных организаций, как правило, нет, поэтому во всем ми-ре существует схема рефинансирования ипотечных кре-дитов: банки выдают однотипные кредиты, формируют из них пул и продают его на рынке. Для чего выпускаютоблигации, обеспеченные этим портфелем. Приобретатели этих бумаг - консервативные инвесторы, в первую очередь страховые компании и пенсионные фонды, в которых аккумулируются долгосрочные отчисления. В течение тех же, скажем, двадцати лет инвесторы получают доход за счет обслуживания кредитов заемщиками, а в конце срока погашают бумаги. Банки же получают дешевые деньги, поскольку ставки по ипотечным ценным бумагам ниже, чем по депозитам, и выдают новые кредиты. По данной схеме работают рынки развитых стран, в России же такого рода инструмент стал использоваться лишь за несколько лет до кризиса.
Почему? Во-первых, лишь в 2003 году появился закон об ипотечных ценных бумагах, куда потом долго вносились технические поправки. Во-вторых, банкам нужно бы-ло накопить большой пул за-кладных на жилье, на это тре-бовалось несколько лет.
В итоге пионером в деле выпуска ипотечных бумаг выступил банк "Совфинтрейд" (в 2007 году переименован в "ГПБ-Ипотека", входит в группу Газпромбанка). В 2006 году банк эмитировал ипотечные облигации на 3 млрд рублей со сроком погашения в 2036 году - банк рефинансировал кредиты Газпромбан-ка, но позже покупал и чужие портфели для секьюритизации. Всего с момента приня-тия закона на российском рынке наши банки совершили девять подобных сделок, в том числе четыре из них приходятся на АИЖК. Еще две сделки провел банк "ВТБ 24", по одной - МИА (Московское ипотечное агентст-во) и МБРР. Чуть больше сде-лок (но все равно мало - все-го 13) провели наши банки на западных рынках.
Как ни печально, но в России жилищные облигации не пользовались большим спро-сом. Хотя, казалось бы, это был совершенно новый класс бумаг, с обеспечением, имеющий высокий кредитный рейтинг, а потому привлекательный даже для консервативных инвесторов. Однако традиционные приобретатели таких бумаг отсутствовали у нас как класс - ни ВЭБу, ни НПФам не разрешили размещать в них накопительную часть пенсий, а страховые и управляющие компании предпочитали инвестировать свои резервы и средства ПИФов в более доходные и привычные инструменты. "Ипотечные облигации являются достаточно сложным структурным продуктом, - объясняет начальник управления анализа долговых рынков банка "Открытие" Владимир Малиновский. - Выплаты по нему во многом зависят и от финансовой дисципли-ны заемщиков ипотечных кредитов, возможных дос-рочных погашений, от струк-туры самого выпуска облигаций и множества других факторов".
К тому же эти бумаги еще и давали не очень высокую доходность. Так, доходность по облигациям АИЖК составляла около 5-7%. В итоге покупать сложный продукт под низкую доходность в России находилось мало желающих.
Обратить свое внимание на Запад российских банкиров заставило и несовершенство российского законодательства. Дело в том, что для выпуска облигаций банку требуется создание специализированной компании - Special Purpose Vehicle (SPV), которой передается пул закладных для снижения рисков инвесторов. И создаются такие компании в Люксембурге, Нидерландах или Ирландии, где есть для этого все условия: правовое поле позволяет поставить на конвейер создание бесприбыльных структур, у которых нет ни имущества, ни персонала и т.д. В российском же законодательстве до сих пор не определен статус SPV. Конечно, в данном качестве может выступать ООО или ОАО, но классической SPV оно не будет - у российского юрлица по закону должен быть гендиректор или управляющая организация, оно должно предоставлять финотчетность в налоговые органы и платить налоги.
Поэтому неудивительно, что даже государственное АИЖК не обходится без помощи заграницы: для каждого выпуска облигаций в России агентство создает ЗАО, но его учредителями выступают фонды (Stichtings), созданные в соответствии с законодательством Нидерландов. И обычным россиянам невдомек, почему вдруг их кредиты пересекают границу. "Я в 2006 году взяла ипотеку. Мне приходило письмо, что закладная на мою квартиру была продана в Люксембург, в какую-то фирму. А в суд подает на меня АИЖК, разве может оно теперь чего-то требовать?" - искренне возмущается одна из должниц российского банка на просторах интернет-форумов.

В России возрождается интерес к ипотечным облигациям и формируется вторичный рынок. И это сулит оживление всему ипотечному рынку. Что такое ипотечные облигации, знают у нас немногие. Оно и понятно: этот вид ценных бумаг появился в Рос-сии не так давно, и рассчитан он исключительно на квалифицированных инвесторов. Между тем само существование таких бумаг может се-рьезно облегчить жизнь простым смертным, желающим купить квартиру или дом в кредит.
Итак, в чем суть механизма? Банк выдает гражданам множество ипотечных кредитов со схожими параметрами, скажем, сроком на двад-цать лет. Но для того, чтобы выдать такие ссуды, у него должны быть длинные ресурсы. Таких денег у кредит-ных организаций, как правило, нет, поэтому во всем ми-ре существует схема рефинансирования ипотечных кре-дитов: банки выдают однотипные кредиты, формируют из них пул и продают его на рынке. Для чего выпускаютоблигации, обеспеченные этим портфелем. Приобретатели этих бумаг - консервативные инвесторы, в первую очередь страховые компании и пенсионные фонды, в которых аккумулируются долгосрочные отчисления. В течение тех же, скажем, двадцати лет инвесторы получают доход за счет обслуживания кредитов заемщиками, а в конце срока погашают бумаги. Банки же получают дешевые деньги, поскольку ставки по ипотечным ценным бумагам ниже, чем по депозитам, и выдают новые кредиты. По данной схеме работают рынки развитых стран, в России же такого рода инструмент стал использоваться лишь за несколько лет до кризиса.
Почему? Во-первых, лишь в 2003 году появился закон об ипотечных ценных бумагах, куда потом долго вносились технические поправки. Во-вторых, банкам нужно бы-ло накопить большой пул за-кладных на жилье, на это тре-бовалось несколько лет.
В итоге пионером в деле выпуска ипотечных бумаг выступил банк "Совфинтрейд" (в 2007 году переименован в "ГПБ-Ипотека", входит в группу Газпромбанка). В 2006 году банк эмитировал ипотечные облигации на 3 млрд рублей со сроком погашения в 2036 году - банк рефинансировал кредиты Газпромбан-ка, но позже покупал и чужие портфели для секьюритизации. Всего с момента приня-тия закона на российском рынке наши банки совершили девять подобных сделок, в том числе четыре из них приходятся на АИЖК. Еще две сделки провел банк "ВТБ 24", по одной - МИА (Московское ипотечное агентст-во) и МБРР. Чуть больше сде-лок (но все равно мало - все-го 13) провели наши банки на западных рынках.
Как ни печально, но в России жилищные облигации не пользовались большим спро-сом. Хотя, казалось бы, это был совершенно новый класс бумаг, с обеспечением, имеющий высокий кредитный рейтинг, а потому привлекательный даже для консервативных инвесторов. Однако традиционные приобретатели таких бумаг отсутствовали у нас как класс - ни ВЭБу, ни НПФам не разрешили размещать в них накопительную часть пенсий, а страховые и управляющие компании предпочитали инвестировать свои резервы и средства ПИФов в более доходные и привычные инструменты. "Ипотечные облигации являются достаточно сложным структурным продуктом, - объясняет начальник управления анализа долговых рынков банка "Открытие" Владимир Малиновский. - Выплаты по нему во многом зависят и от финансовой дисципли-ны заемщиков ипотечных кредитов, возможных дос-рочных погашений, от струк-туры самого выпуска облигаций и множества других факторов".
К тому же эти бумаги еще и давали не очень высокую доходность. Так, доходность по облигациям АИЖК составляла около 5-7%. В итоге покупать сложный продукт под низкую доходность в России находилось мало желающих.
Обратить свое внимание на Запад российских банкиров заставило и несовершенство российского законодательства. Дело в том, что для выпуска облигаций банку требуется создание специализированной компании - Special Purpose Vehicle (SPV), которой передается пул закладных для снижения рисков инвесторов. И создаются такие компании в Люксембурге, Нидерландах или Ирландии, где есть для этого все условия: правовое поле позволяет поставить на конвейер создание бесприбыльных структур, у которых нет ни имущества, ни персонала и т.д. В российском же законодательстве до сих пор не определен статус SPV. Конечно, в данном качестве может выступать ООО или ОАО, но классической SPV оно не будет - у российского юрлица по закону должен быть гендиректор или управляющая организация, оно должно предоставлять финотчетность в налоговые органы и платить налоги.
Поэтому неудивительно, что даже государственное АИЖК не обходится без помощи заграницы: для каждого выпуска облигаций в России агентство создает ЗАО, но его учредителями выступают фонды (Stichtings), созданные в соответствии с законодательством Нидерландов. И обычным россиянам невдомек, почему вдруг их кредиты пересекают границу. "Я в 2006 году взяла ипотеку. Мне приходило письмо, что закладная на мою квартиру была продана в Люксембург, в какую-то фирму. А в суд подает на меня АИЖК, разве может оно теперь чего-то требовать?" - искренне возмущается одна из должниц российского банка на просторах интернет-форумов.

ЭПОХА ВОЗРОЖДЕНИЯ


©

Когда российские банки организовывали первые выпуски ипотечных облигаций, говорилось много слов о скором появлении в стране доступного жилья. Но этого не случилось. Объемы выпусков не могли реально повлиять на рынок кредитования. Согласно правительственной концепции развития рынка жилья, принятой в 2005 году, предполагалось, что в ближайшие пять лет объем рынка ипотечных облигаций составит порядка 500 млрд рублей. Но сегодня можно говорить лишь о цифрах в 70-85 млрд рублей - таковы экспертные оценки. И если в Европе за счет выпуска ипотечных ценных бумаг рефинансируется около 45% всей ипотеки, то в России, по экспертным данным, около 12%.
Тем не менее уже в ближайшем времени этому сегменту пророчат настоящий бум. После двухлетнего перерыва (последнее размещение ипотечных облигаций состоялось осенью 2008 года) банки возвращаются к идее: ипотека размораживается, потребность в ресурсах растет, а достать их в нынешнее время все еще сложно.
Первым о желании выпустить ипотечные облигации заявил Газпромбанк, "КИТ Финанс", "ВТБ 24", МБРР, НРБ, банки "Абсолют" и "Возрождение". Но первым сезон открыло АИЖК, разместив в сентябре четвертую серию облигаций с ипотечным покрытием на 6,1 млрд рублей под 8,43% годовых. "Удалось полностью разместить весь объем первого старшего транша на рыночной основе", - оптимистично заявил Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК.

ПО ВТОРОМУ КРУГУ


©

Некоторое движение отмечается и на вторичном рынке. Еще до кризиса АИЖК и некоторые банки делали робкие попытки создания вторичного рынка ипотечных облигаций. Порой АИЖК приходилось это делать вынужденно - из-за отсутствия спроса агентство выкупало бумаги на себя, а затем размещало их на ММВБ среди сторонних инвесторов. "Раньше вторичный рынок ипотечных облигаций существовал в зачаточном состоянии, его сложно и рынком-то было назвать, объемы на вторичном рынке были очень маленькие", - говорит Дмитрий Дорофеев, директор структурированных продуктов группы "Мой Банк".
Но после кризиса АИЖК начало бодро раскручивать рынок. 1 ноября агентство разместило на бирже собственные облигации 2008 года выпуска на 4,93 млрд рублей. На этот раз объем заявок превысил объем размещения более чем в 2,6 раза (12,6 млрд рублей). И дело даже не в высокой доходности (ставка купона до первичного размещения была определена в размере 10,5% годовых), АИЖК сделало по бумагам 4-летнюю оферту на досрочный выкуп и дополнительно предоставило под них резервы. "Инвесторы наконец поняли, что это за бумаги и разглядели перспективы", - радуется Дмитрий Дорофеев.
Кроме того, недавно АИЖК разработало программу по выкупу чужих облигаций с ипотечным покрытием. И теперь отечественные банки могут рассчитывать на рефинансирование агентством не только кредитов, выдаваемых по стандартам АИЖК, но и уже выпущенных ипотечных облигаций.
{PAGE}
По замыслу АИЖК, это позволит стимулировать и выдачу, и секьюритизацию ипотеки. "Это будет новой формой рефинансирования, которую агентство предлагает в первую очередь крупным и средним банкам, в том числе и неработающим по нашим стандартам", - подчеркнул Александр Семеняка.
Правда, существуют жесткие требования к выкупаемым облигациям: первоначальный взнос по кредитам, входящим в ипотечное покрытие, должен составлять не менее 30%, бумаги должны быть номинированы в рублях и иметь минимум один рейтинг долгосрочной кредитоспособности не ниже определенного уровня. Таким образом госструктура собирается активно формировать вторичный рынок ипотечных облигаций, хотя и интересуется только рублевыми бумагами.
Сергей Черняков из Московского ипотечного агентства считает, что для привлечения внимания инвесторов к российским ипотечным облигациям сделано уже и так достаточно много.
"Развитие рынка ипотечных ценных бумаг сейчас происходит примерно теми же темпами, как и само ипотечное кредитование, но ипотечное кредитование во многом тормозится не высокими ставками по кредитам, а несоответствующей доходам основной массы населения страны цены на недвижимость, - говорит Черняков. - Вместо того, чтобы увеличивать долю ипотечных облигаций в рефинансировании ипотеки, стоило бы задуматься о том, как сделать жилье дешевле".

ЧТО ТАКОЕ SPV?
SPV - это компании-пустышки, которые имеют поручительства от материнских компаний. На их баланс банки переводят активы (например, портфель кредитов), и SPV выступают эмитентами бумаг. Банк получает деньги по выданным ссудам, при этом продолжает следить за поступлением денег от заемщиков уже как сервисный агент - он переправляет их SPV, которая уплачивает инвесторам купоны по выпущенным облигациям.
Так, "ГПБ-Ипотека" создавал для этих целей GPB Asset Management S.A. (Люксембург), Европейский трастовый банк (ЕТБ) - ETB Mortgage Finance 1 S.A.(Люксембург), Городской ипотечный банк - CityMortgage MBS Finance B.V. (Голландия).

ВО ИМЯ ИПОТЕКИ
В 2007 году была введена льготная система налогообложения доходов по ипотечным ценным бумагам - ставка снизилась с 24 до 15% (как по облигациям федерального займа). А ипотечные бумаги, выпущенные до 1 января 2007 года, вообще решили облагать налогом по ставке 9% годовых.
В 2008 году ЦБ включил в ломбардный список ипотечные облигации, под которые имеются гарантии банков-эмитентов. В 2009 году ЦБ включил в ломбардный список также и ипотечные облигации, обеспеченные поручительством АИЖК.
С осени 2009 года ВЭБ получил право инвестировать деньги "молчунов" в расширенный инвестиционный портфель, в том числе и ипотечные ценные бумаги.
Осенью 2010 года ВЭБ принял программу организации выпусков ипотечных облигаций банков и АИЖК. Общая сумма займов составит не более 150 млрд рублей.
В 2010 году депутаты приняли поправки в закон "Об ипотечных ценных бумагах", которые позволили банкам выпускать облигации под ипотечные кредиты с первоначальным взносом не 30%, как ранее, а 20%.

Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».

Реклама
Реклама
Реклама