20.08.2007 00:00 Еженедельный журнал «Профиль»

Архивная публикация 2007 года: "Ипотека: бум или не бум"

Пока американские банки трясет от последствий массового невозврата ипотечных кредитов, в России при помощи ипотеки рассчитывают сделать жилье доступным.Большинство соотечественников по-прежнему считают ипотеку сложным путем приобретения недвижимости. Потенциальных заемщиков не устраивают условия кредитов, а российские банки зачастую излишне щепетильны в выборе клиентов.

Согласно последним данным Банка России, объем выданных ипотечных кредитов за первые шесть месяцев 2007 года увеличился на 60% и превысил 200 млрд рублей. Для сравнения, за весь 2006 год банки выдали ипотечных кредитов на сумму 240 млрд. Ожидается, что в этом году рынок ипотеки значительно превысит официально прогнозируемые 300 млрд рублей. В прошлом году лидерами ипотечного рынка по-прежнему оставались Сбербанк России ($4,3 млрд) и «ВТБ 24» ($0,76 млрд). Впрочем, отмечая положительную динамику, чиновники и риэлтеры все же лукавят. Дело в том, что доля приобретения недвижимости с помощью ипотеки пока ничтожно мала и растет незначительно. Сегодня она составляет 1,5—3% от всего объема покупаемого жилья. По данным Счетной палаты, в настоящее время ипотека доступна только 13—15% россиян. Нынешняя цена недвижимости, особенно в крупных российских городах — Москве и Санкт-Петербурге (а также в Московской и Ленинградской областях), в сопоставлении со средней заработной платой в Российской Федерации не позволяет надеяться на то, что ипотека станет массовой. Однако госслужащие, ответственные за национальный проект «Доступное жилье», не сдаются.

Воз и ныне там

С начала года чиновники неоднократно заявляли о намерении к 2008 году снизить ипотечную ставку почти вдвое — с нынешних 13—14% до 6,5% годовых в рублях. В августе глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик заявил, что ипотечная ставка к концу года может опуститься до 10,5—11%. По его словам, через два года квартиру можно будет купить под 8—9% годовых, а ипотека станет доступна для 30% россиян. В этом году банки должны в четыре раза превысить план по объему ипотечных кредитов, а к концу 2007-го в стране будет сдано 56 млн кв. м жилья.

«В России процесс снижения ставок уже начался, — соглашается директор департамента ипотечных продуктов ДжиИ Мани Банка Кжиштов Новачевски. — Так, если в 2001 году ставки по ипотечным кредитам составляли в среднем 17% в валюте и 24% в рублях, то в настоящее время размер ставок существенно снизился». Банки довольно регулярно предлагают клиентам новые ипотечные программы, главным преимуществом которых являются более низкие ставки. Например, один из последних продуктов Первой ипотечной компании совместно с Банком жилищного финансирования — программа ипотечного кредитования «Новоселье с БЖФ». Согласно программе, ставки по кредиту на период до оформления квартиры в собственность составляют 10% годовых для долларовых программ и 12,5% — для рублевых.

Впрочем, дальнейшее снижение ставок, по словам экспертов, будет зависеть от макро- и микроэкономических показателей. Эксперты приводят в пример развивающиеся рынки Центральной Европы, где в начале 2000-х годовая ставка по ипотечным кредитам упала ниже 10% в национальной валюте, и размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту стал меньше, чем стоимость аренды квартиры. Ставка по ипотеке продолжала падать по 1,5% в год, до 6% годовых. Правда, столь низкую ставку могут предложить только стабильные финансовые организации, имеющие доступ к международному и долгосрочному фондированию. «В России подобный процесс уже начался, однако необходимы акселераторы, — говорит Кжиштов Новачевски. — Во-первых, брокерам и финансовым консультантам следует максимально четко доносить до клиента параметры и стоимость ипотечных продуктов, их работа должна сделать ипотечный рынок более прозрачным. Второй важный параметр — стабильная экономика, а значит, стабильная или низкая инфляция. В-третьих, присутствие на рынке международных игроков и наличие конкурентных предложений». Гораздо менее оптимистичной точки зрения придерживается директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош. По его словам, реального снижения процентных ставок в ближайшее время ожидать не стоит. «Как бы нас ни убеждали, для этого нет необходимых рыночных механизмов. Банкам сегодня удается привлечь ресурсы под 7,5—8% плюс неизбежные операционные расходы — 1—2% плюс 0,5—1% — доход банков, — говорит Дорош. — Существенное снижение рублевых процентных ставок пока возможно только в отношении отдельных льготных категорий граждан при условии активного участия федеральных и региональных органов власти».

Ипотекофобия

Но не все так плохо. Рынок недвижимости стагнирует — почти год цены на квартиры не растут. Эксперты считают, что на стабильном рынке у ипотечного клиента появляются определенные преимущества. Во-первых, возможность выбора оптимального варианта без суеты, спешки и давления продавцов. Во-вторых, получение лучшего сервиса и дополнительных преференций. Обычно подготовка сделки по ипотечному кредитованию занимает время: приобретаемый объект недвижимости должен пройти оценку независимым оценщиком, проверку юридической чистоты и прочие процедуры. При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита продавец вынужден в среднем две недели ждать, пока покупатель решит все вопросы с банком. Если темпы роста цен на жилье, как это было в 2005—2006 годах, составляли 3—5% в месяц, то такое ожидание стоило продавцу, соответственно, от 1,5% до 2,5% стоимости жилья. В подобной ситуации ипотечные сделки разваливались на глазах. Замедление динамики роста цен на жилье остановило эту тенденцию — стоимость «времени ожидания» продавца существенно уменьшилась.

Тем не менее большинство россиян по-прежнему избегают приобретения недвижимости с помощью ипотеки. Вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit Алла Цытович отмечает три причины «ипотекофобии» соотечественников. «Основная субъективная состоит в финансовой безграмотности. Сегодня вы вряд ли найдете человека, который бы не слышал про ипотеку. Но проблема в том, что он только слышал и практически ничего не знает о ней. Ему даже в голову не приходит улучшить свои жилищные условия, — говорит Цытович. — Другая субъективная причина — прочно въевшаяся в российского человека неуверенность в себе и своих силах. На первой встрече наши клиенты часто задают вопрос, что будет, если они не смогут выплачивать кредит. Примечательно, что подобные сомнения мучают весьма благополучных во всех отношениях людей». По данным DeltaCredit, процент дефолтов (неспособность осуществлять выплаты по полученным займам или кредитам на оговоренных условиях) составляет менее 1% от всех кредитов. Дорош также отмечает, что россияне боятся заглядывать в завтрашний день, тем более принимать на себя обязательства такого масштаба, как ипотечный кредит. Средний срок кредитования сегодня составляет около 15 лет. За столь значительный период в жизни человека может многое измениться, а обязанность производить платежи по кредиту останется неизменной. «Но вспомним, что еще семь лет назад единицы покупали автомобиль в кредит, а сейчас счет идет на сотни тысяч. На мой взгляд, понадобится не менее трех-четырех лет для того, чтобы ипотека перестала вызывать у россиян необоснованные страхи и опасения», — говорит Дорош. Что касается объективной причины, то она, по словам Цытович, состоит в том, что в России очень мало строят жилья. А это, в свою очередь, является причиной высоких цен на недвижимость.

Подводные камни

Несопоставимые с зарплатами цены на жилье, высокие процентные ставки по кредитам, неуверенность в завтрашнем дне... Так или иначе, у современного россиянина, нацеленного на решение квартирного вопроса, выбор небольшой — арендовать жилье или воспользоваться ипотекой. Для того чтобы получить у банка в долг на десять лет $130 тыс. (цена двухкомнатной квартиры в Подмосковье), надо располагать совокупным доходом на семью около $3 тыс. в месяц. При первоначальном взносе 15% от стоимости квартиры около $1,5 тыс. из своих заработков семья должна ежемесячно отдавать в счет погашения кредита. Увеличивая срок кредита и размеры первоначального взноса, можно уменьшить выплаты. Но порядок сумм существенно не изменится — надо быть готовым отдавать кредитору 40—60% заработков. На этом этапе, по словам ипотечных брокеров, отсеивается немалая часть потенциальных клиентов — за $1500 в месяц можно арендовать двухкомнатную квартиру в хорошем районе Москвы. Но если желание иметь собственный угол пересиливает страх лишиться половины доходов, то следующий этап — выбор банка и ипотечной программы. Здесь стоит обращать внимание не столько на величину процентной ставки, сколько на комиссионные сборы банков. Например, если банк заявляет ставку 10%, у него может оказаться такое количество разных дополнительных сборов за ведение и оформление кредита, что в итоге расходы будут сравнимы с 12% в других банках, у которых сборы ниже или отсутствуют вовсе. Эксперты советуют сразу выяснить итоговую сумму кредита на выходе. А также постараться не стать жертвой «ненавязчивого» сервиса, когда банк настойчиво рекомендует купить квартиру именно у «своего» риэлтера, застраховаться у конкретного страховщика и т.д. После подачи заявления покупателя ожидает самая волнующая процедура — собеседование в кредитном комитете банка и рассмотрение заявки в службе безопасности.

О стандартных причинах отказов все знают, но зачастую клиенты не готовы к моральной травме. Например, когда отказ получают соискатели с приличными доходами. Основная причина — отсутствие финансовой стабильности, необходимой для регулярного погашения задолженности. Если заемщик часто меняет место работы, скорее всего, ему откажут в кредите, несмотря на то, что его зарплата за последние несколько лет стабильно росла.

Затем кредитный комитет называет сумму, которую готов выдать, и дает одобрение на покупку, действующее в течение трех-четырех месяцев. За этот срок заемщик должен не только найти подходящую квартиру, но и оформить сделку. Если не удалось уложиться в отведенные сроки, банк будет рассматривать заявку повторно. При этом эксперты не советуют предварительно искать подходящее жилье, вносить аванс, а потом обращаться в банк. Во-первых, банк может дать согласие на меньшую, чем рассчитывал заемщик, сумму или откажется кредитовать выбранную им квартиру. Особенно если это жилье с несогласованной перепланировкой, в пятиэтажном доме или здании, предназначенном под снос. Таким образом, заемщик рискует остаться без кредита и потерять аванс, который зачастую вносится на ограниченный срок. Впрочем, одновременный поиск квартиры и подбор банка задача тоже не из легких. Воспользоваться такой схемой самостоятельно сложно, и, скорее всего, придется прибегнуть к услугам ипотечных брокеров и риэлтеров. Последние зачастую работают в связке с банками. Ипотечный брокер подбирает кредитную программу, а риэлтер, зная требования банка к кредитуемой недвижимости, ищет квартиру. Эксперты называют этот вариант самым надежным. Однако покупателю придется пойти на дополнительные и труднопрогнозируемые расходы по оплате услуг двух посредников, отношения с которыми редко оформляются официально.