Архивная публикация 2001 года: "Контор революция"

Рынок офисных помещений в Москве переживает подъем. По оценкам специалистов, высококлассных офисов в столице не хватает, и ставки на их аренду, соответственно, растут. Впрочем, как и на самые непрезентабельные "конторы".В алфавитном порядке

Экономический рост очевиден. И кто-то должен его организовывать, сопровождать юридически и "бухгалтерски", руководить, наконец. Отсюда неизбежно увеличение числа помещений, в которых всю эту многообразную деятельность можно осуществлять: бизнес-центров, офисных комплексов и т.д.

Сегодня в Москве -- страшно сказать -- примерно 9 млн. кв. м офисных помещений (для сравнения: на такой площади легко размещаются 150 тысяч стандартных квартир). Однако это в целом. Большая часть этого пространства приходится не на офисы (то есть оборудованные всей необходимой инфраструктурой помещения), а на то, что метко называют "конторами".

Чем первые отличаются от вторых?

Офисы, согласно принятой на Западе и у нас классификации, делятся на четыре категории -- от A до D.

Так вот, из всех вышеназванных 9 млн. кв. м офисных площадей на офисы класса "A" и "B" приходится, по данным компании Colliers International, всего около 2,5 млн. кв. м. Остальное -- отремонтированные (либо сохраненные в первозданном виде) здания советских НИИ, министерств и ведомств, а также всяческие еще менее того приспособленные для "красивого" ведения бизнеса помещения вроде полуподвалов. Словом, "конторы".

Разбухание штатов

Аналитики рынка недвижимости в один голос утверждают: российский бизнес окончательно оправился от кризиса 1998 года и наблюдавшийся процесс миграции крупных компаний в более дешевые и менее престижные помещения пошел вспять.

По данным компании Colliers International, уровень спроса на аренду в оборудованных по последним требованиям бизнес-центрах уже достиг докризисного, когда за год реализовывалось (путем аренды или продажи) примерно 300 тыс. кв. м.

При этом изменился состав арендаторов: до кризиса 80--90% спроса в офисах категорий "A" и "B" приходилось на международные компании, сейчас 44% -- это отечественный бизнес.

Стремление работать в хороших условиях не останавливают даже постоянно растущие арендные ставки. Сегодня стоимость самых лучших офисов класса А составляет $600--720 за 1 кв. метр в год с учетом НДС. Еще в 2000-м расценки были ниже -- не более чем $500--600. Причем владелец прилагал к этому пакет льгот вроде освобождения от арендной платы на несколько месяцев, избавление от затрат на "коммуналку" (до $10 за кв. м в год) и т. п.

Примерно такая же картина и с офисными центрами класса "B" -- ставка аренды в них на сегодня составляет $360--600 с учетом НДС (чем ближе к Кремлю, тем дороже). Нынешние расценки примерно на 30% выше прошлогодних.

По оценкам компании Colliers International, доля вакантных площадей в уже построенных офисах двух вышеупомянутых категорий составляет на сегодня всего 5%, а концу года снизится до 3%.

Сейчас в столице в стадии строительства находится около 400 тыс. кв. м офисов высших классов. Причем до конца года должно быть сдано 250 тыс. кв. м, из которых на рынок поступит для коммерческих целей только 150 тыс. кв. м (остальное строится крупными, в основном нефтегазовыми компаниями под свои нужды).

Вилльям Лейн, директор компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis: "В результате, по нашим прогнозам, арендные ставки на помещения класса "A" и "B" возрастут до конца года еще в среднем на 3--7% и стабилизируются в 2002 году в связи с увеличением предложения".

Пока же ситуация в сфере аренды офисов стала развиваться аналогично рынку панельных новостроек, когда к моменту сдачи не остается свободных площадей. Правда, до съема на уровне нулевого цикла пока дело не дошло. Сегодня договоры аренды все чаще стали заключать за 1--2 месяца до окончания строительства (при общем строительном цикле от 9 месяцев до полутора лет). Если же арендатор рискнет и пойдет на заключение контракта за полгода до завершения строительства, то он может выторговать до 50% ежемесячной арендной ставки.

В связи с дефицитом площадей вернулась и полузабытая докризисная традиция заключать долгосрочные договора аренды: от 3 до 5 лет с предоплатой за 3--12 месяцев.

На сегодня наибольшим спросом, по наблюдению представителей компании Colliers International, в категориях А и В пользуются помещения площадью 100--300 кв. м.

Витамин "C"

Несколько менее определенная ситуация на рынке низкоклассных офисов. Просто потому, что и сам этот рынок плохо структурирован -- ведь офис "C" или "D" может располагаться и в центре (к примеру, в высотках-"книжках" на Новом Арбате), где арендные ставки высоки, и в срединной части города, в "сталинском" здании, требующем ремонта, и вовсе на окраине, в помещении какого-нибудь заводоуправления. Здесь нет строгих критериев, какие предъявляются высококлассным помещениям. Нет, следовательно, и единой картины. Отсюда и разброс цен.

Годовая арендная ставка офисных помещений класса "С" составляет приблизительно от $240 до $500 за кв. м с учетом НДС. Не исключено, что дополнительно придется заплатить за парковку: от $50 до $200 за машиноместо в месяц, в зависимости от количества мест и качества самой парковки -- подземная или наземная, охраняемая или бесхозная.

Еще скромнее расценки в классе "D" -- здесь запрашивают от $85 до $300 с учетом НДС (последняя цифра -- если речь идет об отдельно стоящем помещении в состоянии "без ремонта" в центральной части города).

Ирина Глива, руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства МИЭЛЬ: "Арендные ставки на наиболее дешевые помещения в пределах Садового кольца, а также во втором ряду домов, расположенных поблизости от оживленных магистралей, переходящих в центральные улицы (например, вдоль Ленинградского проспекта, перетекающего в Тверскую, или Кутузовского, "впадающего" в Новый Арбат), возросла по сравнению с началом 2000 года в 1,5--2 раза.

Подобные темпы удорожания аренды дешевых офисов объясняются разветвлением сети развивающихся компаний, когда, например, требуется иметь много маленьких представительств по всему городу, причем небольшой площади. Или есть необходимость в силу специфики бизнеса разместить фирму именно в пределах Центрального округа, пусть и в очень скромных апартаментах".

Аренда полуподвальных помещений в центре выгодна и арендаторам, и владельцам: арендатор экономит на арендной плате, а владелец чужими руками облагораживает прилегающую территорию и сам подвал, зачастую подвергая его полной реконструкции, вплоть до замены лестницы и коммуникаций.

В целом, уровень цен в конкретном здании -- всегда предмет переговоров. Аренда больших площадей на длительный срок позволяет клиенту выиграть до 15% от базовой цены. А вот при съеме одной-двух комнат площадью 20--30 кв. м можно переплатить 5--10%.

Что касается перспектив, то в центральной части Москвы, по оценкам риэлтеров, до конца года следует ожидать дальнейшего роста арендных ставок на непрезентабельные офисы (в пределах 5--8%), а в окраинных районах (благодаря постоянному пополнению предложения за счет цокольных этажей в панельных новостройках) расценки расти не должны.

Аренда офисов в бизнес-центрах Москвы*

Сведения предоставлены компаниями Colliers International, Noble Gibbons/CB Richard Ellis.

*Сведения об офисах классов C и D в таблице не приводятся, так как в этом секторе решающее значение при определении арендной платы имеет торг арендатора и владельца помещения.

** Ставка аренды приводится с учетом НДС.

*** Не включает оплату электроэнергии.

ЮЛИЯ РОШЕК