Наверх
20 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2001 года: "Контор революция"

Рынок офисных помещений в Москве переживает подъем. По оценкам специалистов, высококлассных офисов в столице не хватает, и ставки на их аренду, соответственно, растут. Впрочем, как и на самые непрезентабельные «конторы».В алфавитном порядке

Экономический рост очевиден. И кто-то должен его организовывать, сопровождать юридически и «бухгалтерски», руководить, наконец. Отсюда неизбежно увеличение числа помещений, в которых всю эту многообразную деятельность можно осуществлять: бизнес-центров, офисных комплексов и т.д.
Сегодня в Москве — страшно сказать — примерно 9 млн. кв. м офисных помещений (для сравнения: на такой площади легко размещаются 150 тысяч стандартных квартир). Однако это в целом. Большая часть этого пространства приходится не на офисы (то есть оборудованные всей необходимой инфраструктурой помещения), а на то, что метко называют «конторами».
Чем первые отличаются от вторых?
Офисы, согласно принятой на Западе и у нас классификации, делятся на четыре категории — от A до D.
Так вот, из всех вышеназванных 9 млн. кв. м офисных площадей на офисы класса «A» и «B» приходится, по данным компании Colliers International, всего около 2,5 млн. кв. м. Остальное — отремонтированные (либо сохраненные в первозданном виде) здания советских НИИ, министерств и ведомств, а также всяческие еще менее того приспособленные для «красивого» ведения бизнеса помещения вроде полуподвалов. Словом, «конторы».
Разбухание штатов

Аналитики рынка недвижимости в один голос утверждают: российский бизнес окончательно оправился от кризиса 1998 года и наблюдавшийся процесс миграции крупных компаний в более дешевые и менее престижные помещения пошел вспять.
По данным компании Colliers International, уровень спроса на аренду в оборудованных по последним требованиям бизнес-центрах уже достиг докризисного, когда за год реализовывалось (путем аренды или продажи) примерно 300 тыс. кв. м.
При этом изменился состав арендаторов: до кризиса 80—90% спроса в офисах категорий «A» и «B» приходилось на международные компании, сейчас 44% — это отечественный бизнес.
Стремление работать в хороших условиях не останавливают даже постоянно растущие арендные ставки. Сегодня стоимость самых лучших офисов класса А составляет $600—720 за 1 кв. метр в год с учетом НДС. Еще в 2000-м расценки были ниже — не более чем $500—600. Причем владелец прилагал к этому пакет льгот вроде освобождения от арендной платы на несколько месяцев, избавление от затрат на «коммуналку» (до $10 за кв. м в год) и т. п.
Примерно такая же картина и с офисными центрами класса «B» — ставка аренды в них на сегодня составляет $360—600 с учетом НДС (чем ближе к Кремлю, тем дороже). Нынешние расценки примерно на 30% выше прошлогодних.
По оценкам компании Colliers International, доля вакантных площадей в уже построенных офисах двух вышеупомянутых категорий составляет на сегодня всего 5%, а концу года снизится до 3%.
Сейчас в столице в стадии строительства находится около 400 тыс. кв. м офисов высших классов. Причем до конца года должно быть сдано 250 тыс. кв. м, из которых на рынок поступит для коммерческих целей только 150 тыс. кв. м (остальное строится крупными, в основном нефтегазовыми компаниями под свои нужды).
Вилльям Лейн, директор компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis: «В результате, по нашим прогнозам, арендные ставки на помещения класса «A» и «B» возрастут до конца года еще в среднем на 3—7% и стабилизируются в 2002 году в связи с увеличением предложения».
Пока же ситуация в сфере аренды офисов стала развиваться аналогично рынку панельных новостроек, когда к моменту сдачи не остается свободных площадей. Правда, до съема на уровне нулевого цикла пока дело не дошло. Сегодня договоры аренды все чаще стали заключать за 1—2 месяца до окончания строительства (при общем строительном цикле от 9 месяцев до полутора лет). Если же арендатор рискнет и пойдет на заключение контракта за полгода до завершения строительства, то он может выторговать до 50% ежемесячной арендной ставки.
В связи с дефицитом площадей вернулась и полузабытая докризисная традиция заключать долгосрочные договора аренды: от 3 до 5 лет с предоплатой за 3—12 месяцев.
На сегодня наибольшим спросом, по наблюдению представителей компании Colliers International, в категориях А и В пользуются помещения площадью 100—300 кв. м.
Витамин «C»

Несколько менее определенная ситуация на рынке низкоклассных офисов. Просто потому, что и сам этот рынок плохо структурирован — ведь офис «C» или «D» может располагаться и в центре (к примеру, в высотках-«книжках» на Новом Арбате), где арендные ставки высоки, и в срединной части города, в «сталинском» здании, требующем ремонта, и вовсе на окраине, в помещении какого-нибудь заводоуправления. Здесь нет строгих критериев, какие предъявляются высококлассным помещениям. Нет, следовательно, и единой картины. Отсюда и разброс цен.
Годовая арендная ставка офисных помещений класса «С» составляет приблизительно от $240 до $500 за кв. м с учетом НДС. Не исключено, что дополнительно придется заплатить за парковку: от $50 до $200 за машиноместо в месяц, в зависимости от количества мест и качества самой парковки — подземная или наземная, охраняемая или бесхозная.
Еще скромнее расценки в классе «D» — здесь запрашивают от $85 до $300 с учетом НДС (последняя цифра — если речь идет об отдельно стоящем помещении в состоянии «без ремонта» в центральной части города).
Ирина Глива, руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства МИЭЛЬ: «Арендные ставки на наиболее дешевые помещения в пределах Садового кольца, а также во втором ряду домов, расположенных поблизости от оживленных магистралей, переходящих в центральные улицы (например, вдоль Ленинградского проспекта, перетекающего в Тверскую, или Кутузовского, «впадающего» в Новый Арбат), возросла по сравнению с началом 2000 года в 1,5—2 раза.
Подобные темпы удорожания аренды дешевых офисов объясняются разветвлением сети развивающихся компаний, когда, например, требуется иметь много маленьких представительств по всему городу, причем небольшой площади. Или есть необходимость в силу специфики бизнеса разместить фирму именно в пределах Центрального округа, пусть и в очень скромных апартаментах».
Аренда полуподвальных помещений в центре выгодна и арендаторам, и владельцам: арендатор экономит на арендной плате, а владелец чужими руками облагораживает прилегающую территорию и сам подвал, зачастую подвергая его полной реконструкции, вплоть до замены лестницы и коммуникаций.
В целом, уровень цен в конкретном здании — всегда предмет переговоров. Аренда больших площадей на длительный срок позволяет клиенту выиграть до 15% от базовой цены. А вот при съеме одной-двух комнат площадью 20—30 кв. м можно переплатить 5—10%.
Что касается перспектив, то в центральной части Москвы, по оценкам риэлтеров, до конца года следует ожидать дальнейшего роста арендных ставок на непрезентабельные офисы (в пределах 5—8%), а в окраинных районах (благодаря постоянному пополнению предложения за счет цокольных этажей в панельных новостройках) расценки расти не должны.

Аренда офисов в бизнес-центрах Москвы*

Класс зданияНазваниеАдрес, ближайшая станция метроОбщая площадь здания (кв. м)Количество этажейТелефонные линииПарковкаСтавка аренды ($ за кв. м/год)**Эксплуатационные расходы ($ за кв. м/год)Срок сдачи
ААльфа Арбат ЦентрУл. Арбат, 1 («Смоленская»)42 0008Оптико-волокно300 подземная672ДополнительноИюнь 2002
АСадовая ПлазаУл. Долгоруковская, 7—9 («Новослободская»)19 28615Sovintel, Combellga51 подземная + 15 наземная630120Декабрь 2001
АТимура Фрунзе, 24Тимура Фрунзе, 24 («Парк Культуры»)87006Sovintel,34 подземная + 12 наземная657***ВключеныСдан
ВРивер плейсШлюзовая набережная, 6 («Павелецкая»)60005Sovintel50 наземная510ВключеныСдан
ВНовослободская, 24Новослободская, 24, стр. 2, 3, 4 («Менделеевская»)60004Sovintel50 наземнаяОт 420ВключеныОсень 2001
ВАтриум ПлазаУл. Машкова, 13, стр. 1 («Красные ворота»)80004Sovintel20 подземных + 10 наземных480ВключеныМай 2002

Сведения предоставлены компаниями Colliers International, Noble Gibbons/CB Richard Ellis.

*Сведения об офисах классов C и D в таблице не приводятся, так как в этом секторе решающее значение при определении арендной платы имеет торг арендатора и владельца помещения.

** Ставка аренды приводится с учетом НДС.

*** Не включает оплату электроэнергии.

ЮЛИЯ РОШЕК

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK