Архивная публикация 2004 года: "Малая земля"

То, как вел себя рынок загородной недвижимости в 2004 году, дает повод надеяться, что в следующем году сценарий повторится. По крайней мере, в общих чертах. Поэтому имеет смысл сделать выводы и подготовиться.

Одна выкройка на всех

Основным событием 2004 года на рынке загородной недвижимости стало снижение темпов роста цен, которое произошло впервые после кризиса 1998 года. В первом полугодии 2004 года рост цен не превысил 20%, в то время как предыдущие два года давал не менее 40%. Проблемы в банковском секторе оказали косвенное влияние на стоимость земельных участков и коттеджей. В конце лета можно было наблюдать, как цены сначала прекратили свой рост, а позже пошли на убыль. В настоящий момент снижение прекратилось, но и роста тоже не видно. Цены на некоторые объекты увеличиваются максимум на 1,5—2% в месяц.

Снижению роста цен, которое началось в июне текущего года, предшествовали и иные причины, не связанные с общеэкономическими проблемами. Во-первых, произошло насыщение рынка загородной недвижимости во всех ценовых категориях. 2004 год отмечен ударными темпами коттеджного строительства в Подмосковье. Всего за год на рынке появилось около 300 новых поселков. При этом покупатели коттеджей столкнулись с тем малоприятным фактом, что подавляющее большинство поселков сделаны практически по одинаковым проектам. Получилась этакая типовая загородная застройка. Качественные, сбалансированные проекты по-прежнему остаются редкостью.

Во-вторых, 300 новых поселков вовсе не означает 300 готовых поселков. На рынке сейчас практически отсутствуют дома «под ключ», готовые к проживанию. Покупателей ожидает долгая и счастливая жизнь под стук своих или соседских молотков как минимум в течение полугода. Кстати, недостроенность относится не только к самим коттеджам, но и к общей территории, которую тоже предстоит обустраивать не один месяц.

Много шума и ничего

Главным скандалом 2004 года стали проверки Министерства природных ресурсов на предмет нарушений местных органов власти в части предоставления земельных участков без должных согласований или с нарушениями природоохранного кодекса.

Несмотря на то, что проверки носили явно образцовопоказательный характер и никакого воздействия не возымели, шумиха сделала-таки свое черное дело, а именно — снизила и так не шибко бойкую покупательскую активность. Не то чтобы все затаились в ожидании, что вот-вот придет лесник и всех партизан разгонит, но все равно тревожно как-то. Российский покупатель — птица стреляная и пуганая, он при любой опасности предпочтет отойти в сторонку и подождать.

Осенью этого года ожидалось принятие новой редакции Лесного кодекса, в котором будут прописаны все основные положения землепользования участков лесного фонда, — это внесло бы ясность в правовое регулирование вопроса и помогло бы снять сложившееся напряжение на рынке. Но поправки так и не были приняты, а премьер-министр РФ Михаил Фрадков сделал заявление, что частной собственности на лес в России никогда не будет. Так что ситуация с Лесным кодексом и его правонарушениями осталась неразрешенной. Видимо, продолжение еще последует. Энтузиазма у покупателей и застройщиков подобное положение дел, понятно, не вызвало. Как говорится, вы сначала разберитесь, а иначе зачем я буду вкладывать свои деньги в землю, которую потом у меня могут отнять.

В результате подобной политики застройщики были вынуждены делать летние скидки на объекты загородной недвижимости, которые доходили до 15%.

Осенью страх «раскулачивания» испарился и спрос почти восстановился. Но все же не в полном объеме. Сегодня застройщики должны быть готовы к снижению рентабельности данного бизнеса ввиду огромной конкуренции и малого роста спроса. С нынешней ситуацией на рынке крайне сложно сделать проект, который принесет 100% годовых (а ведь именно к таким барышам здесь привыкли). Покупателям такое положение дел может оказаться на руку, ведь в связи с тем, что рынок самых рентабельных (тех самых, 100-процентных) — дорогих — поселков перенасыщен, многие застройщики в поисках заработка ушли в сегмент поселков экономкласса, тем более что спрос в этом сегменте велик.

Урок географии

В 2004 году впервые изменились покупательские приоритеты по направлениям. На протяжении 8 лет Рублевка была лидером спроса у покупателей элитной загородной недвижимости. В 2004 году приоритетным направлением стала Новая Рига. Согласно данным компании Paul’s Yard, совокупный рост цен на Рублево-Успенском направлении в текущем году не превысил 20%, в то время как увеличение спроса на Новую Ригу вызвало рост цен на объекты недвижимости этого направления на 30%.

Переориентация покупателей была вызвана, прежде всего, кризисом цен на Рублевке. Стоимость загородного жилья здесь выросла до такого предела, что купить хороший дом менее чем за $1 млн. стало практически невозможно.

Для сравнения: на ново-рижском направлении основной спрос приходится на бюджет от $500 тыс. Кроме того, свою немаловажную роль сыграла транспортная доступность. Скорость движения по Рублево-Успенскому шоссе невелика, к тому же оно периодически перекрывается для проезда правительственных кортежей. Ново-рижское направление относительно благополучно в этом отношении. А строительство Краснопресненского проспекта окончательно решит проблему загруженности участка МКАД от Рублево-Успенского до Ново-Рижского шоссе.

Позади — Москва

Еще одной заметной тенденцией 2004 года можно считать оживление коттеджного строительства за 30 км от МКАД. Во-первых, ближе уже все либо застроено, либо куплено под застройку. Во-вторых, действует принцип: чем дальше от столицы, тем дешевле, а ставку рынок, повторимся, делает на поселки экономкласса. Сейчас стало даже модным строить на расстоянии 60—70 км от Москвы.

А поскольку спрос рождает предложение, то данный сегмент рынка на протяжении минимум 2—3 лет будет активно развиваться.

В 2004 году активно продолжилась застройка земель, расположенных по Дмитровскому шоссе. Дело в том, что на этом направлении сосредоточено большое количество горно-лыжных курортов, спортивных парков. Здесь же находятся Пироговское, Пяловское, Пестовское и Клязьминское водохранилища, на которых построены многочисленные яхт-клубы. Все это привлекает и покупателей загородной недвижимости, и застройщиков, которые существенно экономят затраты на строительство инфраструктуры в поселке. В итоге за год на дмитровском направлении появилось около 20 новых поселков, а недвижимость подорожала в среднем на 15—20%.

Пядь земли

Общая ситуация в загородной недвижимости отразилась и на рынке земли. Рост цен не превысил в среднем 20% за год, а осенью произошла их стабилизация. По словам специалиста по земле компании Penny Lane Realty Алексея Гусева, «в 2004 году фактически закончился передел и распределение свободных земель сельхозназначения в Подмосковье. Десяток крупных компаний скупили основные участки земли и сейчас готовятся к освоению этих земель».

По его словам, они будут использоваться в основном под индивидуальное жилье, строительство новых поселков, а также под рекреационные цели — поля для гольфа, охотничьи угодья или конноспортивные базы.

В этом году начал формироваться вторичный рынок крупных землеотводов, и в следующем он, безусловно, будет расти. Сделки здесь совершаются исключительно между крупными финансовыми компаниями, такими как Межпромбанк, «ИНКОМ-недвижимость», «МИЭЛЬ-Недвижимость», «Ведомство» и др. Из наиболее крупных сделок на подмосковном вторичном рынке земли в этом году следует отметить продажу совхоза «Россия» (2 тыс. га на новорижском направлении) и земель Московского конного завода (800 га на рублево-успенском направлении). Эти две сделки практически завершили распределение крупных земельных участков в западном Подмосковье. Текущая ситуация на земельном рынке Подмосковья характеризуется большим объемом предложений. Тем не менее 70% из них — вторичные предложения, и только 30% предлагается под застройку в поселках.

За первые два квартала 2004 года количество сделок на рынке загородного жилья выросло почти на 20%, а доля сделок с земельными участками увеличилась более чем на 30% по сравнению с 2003 годом. Но последующий спад спроса привел к стагнации. Сегодня количество предложений превышает спрос, по разным оценкам, на 35— 50%, и этот разрыв продолжает увеличиваться.

Согласно всем экономическим теориям, подобный расклад сил должен вызвать падение стоимости на товар. Тем не менее большинство участников рынка уверены в том, что остановившиеся на одном уровне цены на землю в следующем году снова пойдут вверх. Анна Миронова, PR-директор компании Paul’s Yard: «Если в ближайшем будущем появится ясность по правовым, экономическим и политическим аспектам, в будущем году следует ожидать повышения спроса с соответствующим повышением цен».

Эта уверенность основывается еще и на том предположении, что, несмотря на сотни новых поселков и землеотводов, основным спросом будут пользоваться только те участки и дома, которые полностью отвечают определенным качественным требованиям. А их-то как раз и меньше, чем покупателей. Дефицит в «качественном» сегменте рынка, естественно, приведет к повышению цен в нем же. Однако продавцы, скажем так, менее качественного товара тоже постараются поднять цены вслед за лидерами спроса. Удастся ли им это провернуть или их неликвидные объекты зависнут на рынке — покажет время. Пока, как говорят риэлтеры, в Подмосковье рано или поздно продается все, что строится. Остается надеяться, что в будущем это правило перестанет работать.

Александр Рыков, директор по маркетингу компании Penny Lane Realty: «В дальнейшем следует ожидать процесса укрупнения поселков (особенно в районах со слаборазвитой инфраструктурой), обострения конкуренции между застройщиками по ценовым и качественным параметрам. Возможно, несколько изменятся форматы новых проектов, как по масштабам, так и по концепции, потому что строительство новых поселков традиционными методами не будет соответствовать спросу».

Но в следующем — 2005-м — году нам это, увы, не грозит.