Наверх
23 января 2020
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 1998 года: "Московская элита: стали тихими наши дворы"

«Профиль» открывает серию публикаций, посвященных элитарному жилью.Еще недавно мечтания будущих «элитных» квартировладельцев были весьма ограниченны.
В первую очередь это расселенные и отремонтированные коммуналки. Вроде тех, где профессор Преображенский некогда произвел на свет Шарикова. Большая площадь, просторная кухня и высокие потолки делали их просто дворцами на фоне стандартных «шедевров» советской архитектуры. Соседи алкоголики, насквозь гнилые трубы и деревянные перекрытия поначалу казались проблемами если не мелкими, то решаемыми. Расселенная коммуналка в дореволюционном доме в центре Москвы два-три года назад обходилась от $600 до $2500 за квадратный метр.
К 1997 году все более-менее приемлемые коммуналки расселили. Оставшиеся старые дома, прежде всего в центре Москвы, начали реконструировать «централизованно». Социальный состав жильцов после реконструкции, естественно, резко менялся в пользу очень состоятельных.
Достаточно сказать, что именно в реконструированных домах в Гагаринском переулке проживает Гарри Каспаров и руководитель пресс-службы Центробанка, дочь бывшего министра Ирина Ясина. В Чистом переулке, напротив резиденции Патриарха Московского и всея Руси, обосновался известный телеведущий Владимир Познер.
Но пределом жилищных мечтаний эпохи начала реформ были дома, построенные для высокопоставленных сотрудников ЦК КПСС и Совмина СССР (большей частью эти дома расположены в «гетто», ограниченном Бронными улицами, улицей Алексея Толстого, Сивцевым Вражком). Главное, что привлекало покупателей в подобных домах,— престиж и налаженная инфраструктура. К тому же социальный состав дома, как правило, не вызывал подозрений. Престижность «цековок» повышало и то, что купить квартиру в них крайне трудно. Они попросту редко попадают на рынок. Отсюда и высокие цены — $3500—4500 за метр.
Цековские дома и поныне пользуются спросом. Один из свежих тому примеров — переселение Елены Березовской (жены «просто предпринимателя» Бориса Березовского) в «партийный» дом в Сивцевом Вражке. Пристрастие Бориса Абрамовича разделяют и бывший первый вице-премьер Олег Сосковец, и экс-министр иностранных дел Андрей Козырев, живущие в Плотниковом переулке. А рядом с Плющихой, в Проточном переулке, обзавелись квартирами родители Анатолия Чубайса, Иван Рыбкин, Владимир Жириновский и Иосиф Кобзон.
Цена на квартиры в «цековках», как правило, зависит от целого ряда факторов. В том числе от социального статуса прежнего владельца (апартаменты кандидата в члены Политбюро ЦК КПСС стоят дороже точно таких же, но принадлежавших завотделом ЦК). Поэтому жилье в «цековке» зачастую гораздо дороже аналогичной квартиры во вновь построенных элитных домах. И далеко не каждый будет выкладывать $300 тысяч за квартиру общей площадью 120 кв.м в цековском доме на Большой Якиманке, как это сделал недавно один из руководителей Video International.
Однако на всех «цековок», как и пряников, не хватит. Спрос же на элитное жилье в 1991—1993 годах был колоссальным. А предложение практически отсутствовало. Естественно, бесконечно так продолжаться не могло. Поняв, какие колоссальные прибыли сулит возведение и продажа элитного жилья, застройщики ринулись осваивать эту нишу. И первыми были банки.
Дом для Потанина

Одним из первых опытов строительства элитного жилья «нового поколения» стал дом на улице Вересаева, 6, построенный ЗАО «Тема» при финансировании ОНЭКСИМ-банка.
В 1995 году про этот дом говорили разное: и что он лучший в Москве, и что он самый большой из элитных. Вернее всего будет сказать, что он самый масштабный из дорогих. Во всяком случае цена за 1 квадратный метр в 1994 году доходила здесь до $7000 за метр. Самая маленькая квартира в этом доме имела площадь 120 кв.м.
К тому же впервые покупателю были предложены двухуровневые пентхаусы (квартиры на верхних этажах общей площадью 400—600 кв.м). Дом имел собственную инфраструктуру: подземные гаражи, сауну, тренажерный зал, бассейн. Плюс строгая охрана. К дому близко не подпускают, а при желании сфотографировать бьют морду и отбирают пленку.
Но дом на Вересаева — это не просто жилье. Это дом приемов. Каждый, кто захотел прокричать о своих миллионах, получил такую возможность. Состав жильцов определялся только их финансовыми возможностями. Поэтому не совсем ясно, каким образом наряду с президентом ОНЭКСИМа Владимиром Потаниным квартиру на Вересаева, 6 имеет руководитель ГАИ одной из нечерноземных областей.
Еще одним корпоративным домом стал проект «Газпрома» на улице Наметкина для членов правления РАО. Поначалу дом планировали соединить подземным ходом с головным офисом «Газпрома» — многоэтажной башней из стекла и бетона. Но в последний момент, видимо, решили, что совсем необязательно добираться на работу под землей (есть в этом что-то от московского метро). Хотя попасть в апартаменты газовиков не так-то просто. В подъезды можно войти только по специальным пластиковым карточкам-пропускам, миновав ряды охранников.
3—8-комнатные квартиры площадью от 120 кв.м c потолками 4 метра высотой сотрудники РАО получили в долгосрочный кредит (на несколько десятков лет). В кирпичном здании была произведена полная отделка квартир, вставлены звукоизоляционные стеклопакеты, установлена импортная сантехника, меблированы кухни, оснащенные разнообразными приспособлениями (вплоть до мясорубок). Автомобили жильцов стоят в подземных гаражах.
Из последних проектов возведения корпоративного элитного жилья стоит отметить дом, который сейчас строит банк «СБС-Агро» в Староконюшенном переулке, 12 для своих сотрудников. Самая роскошная квартира в этом здании строится, разумеется, для главы банка Александра Смоленского.
Аналогичный, но уже реализованный проект в Большом Афанасьевском переулке, 7/32 осуществлен группой «Альфа-эстейт», входящей в группу «Альфа». (Глава «Альфа-групп» Михаил Фридман занимает квартиру общей площадью около 450 кв.м).
Сотрудники Мост-банка живут на улице Лесной. Неподалеку, на 1-й Тверской-Ямской рядом с площадью Маяковского, в бывшей квартире своей матери обустроилась Кристина Орбакайте. Построенный в середине 1970-х годов дом уже тогда заселили представители советской богемы. По тогдашним меркам, квартиры в этом доме считались роскошными: просторные комнаты, 11-метровые кухни, эркеры и лоджии. Да к тому же фасад белого мрамора. Однако сейчас 3-комнатная квартира г-жи Орбакайте площадью около 80 кв.м — просто пристойное жилье в престижном месте.
Сама жа примадонна российской эстрады Алла Пугачева живет в одном из самых экологически неблагополучных районов Москвы — на Земляном валу, неподалеку от Курского вокзала. Правда, квартира, как и в большинстве «сталинских» домов на Садовом кольце, у г-жи Пугачевой просторная. Семейству Пугачевых-Киркоровых удалось прикупить квартиру этажом выше и таким путем создать двухуровневые апартаменты. Странный выбор местожительства г-жа Пугачева объясняет ностальгией ее супруга по «малой родине» — Курскому вокзалу, рядом с которым прошло его детство.
Особым шиком в последнее время стало мансардное строительство, которое активно осуществляется в центре Москвы, в частности в районе Фрунзенской набережной, на Чистопрудном бульваре, в Мерзляковском переулке (район Арбата). Кстати, именно из пентхауса на 2-й Фрунзенской был извлечен в свое время сотрудниками компетентных органов небезызвестный г-н Мавроди, создатель финансовой пирамиды МММ. С целью ареста, разумеется.
Мансардная квартира является штучным товаром и высоко ценится. Пентхаус — а именно так называется двухярусное жилье в мансарде — имеет высокую репутацию. Отсутствие соседей (на мансардном этаже обычно расположена только одна квартира) создает эффект обособленности, изолированности от окружающей среды. Таким образом, пентхаус может представлять собой своеобразный особнячок внутри большого дома.
Стоимость мансардных пентхаусов от $1800 (в случае надстройки дома без отселения жильцов) до $3500 (в реконструированных домах).
Вообще, в последнее время в центре Москвы, в районе между Арбатом и Остоженкой, ведется активное строительство и реконструкция элитных малоэтажных особняков, которые в скором времени сделают эти кварталы одними из самых дорогих и престижных в Москве.
Станислав Звонарев, начальник отдела продаж АО «Спецстройжилье-М»: «Последнее время в среде обеспеченного, так скажем, потребителя проявляется тенденция к переселению в элитные кирпичные дома. Причем «небоскребы» спросом не пользуются. Люди стремятся к обретению аккуратного, уютного во всех отношениях жилища. Предпочтение отдается зданиям не выше восьми этажей».
По цене реконструированные дома практически не отличаются от вновь построенных. Цены на квартиры в реконструированных домах с видом на храм Христа Спасителя колеблются от $3000 до $3500 тысяч за метр. Жилье (в отличие от квартир в высотных домах) продается с меньшими техническими «наворотами» вроде спутниковых антенн и местных АТС.
«Новые русские» башни

Тем не менее в связи с увеличением числа элитных домов цены на дорогие квартиры начали падать.
Елена Сергеева, генеральный директор «NBM — Стройсервис»: «В будущем вряд ли стоит ожидать увеличения объема строительства элитного жилья, скорее — уменьшения. Это связано с тем, что основные потребители элитного уже обеспечены. Причем категория этих потребителей немногочисленна. Поэтому можно сказать, что таких запредельных цен — $7—10 тысяч за 1 кв.м, какие были 3—4 года назад, не будет. Разумеется, расценки на «элиту» будут превышать расценки на обычное жилье, но ненамного».
Под «обычными» расценками, как правило, понимают примерно $1100—1400 за 1 кв.м. Приблизительно на эти материальные возможности ориентированы и схемы долевого участия в строительстве элитного жилья. При таком варианте оплаты цена квадратного метра зависит от времени оплаты: по мере приближения к завершению строительства она возрастает.
Стоит сразу же сказать, что в отношении надежности схемы долевого участия элитное жилье отличается от типового. Прибыль на секторе рынка элитного жилья высока, и у застройщиков нет нужды неожиданно скрываться с деньгами доверчивых клиентов, как это неоднократно случалось с фирмами, строившими обычные панельные дома. Другое дело, что клиенты, принявшие участие в долевом строительстве, иногда доплачивают ввиду «непредвиденных» обстоятельств вроде повышения цен на стройматериалы или смены подрядчика.
В новых элитных домах (большинство из них в Москве только строятся — см. таблицу) человек получает возможность пользоваться охраняемым подземным гаражом, рестораном, баром, бильярдной с кафетерием, сауной, тренажерным залом, солярием. В доме размещены все необходимые службы, включающие службу горничных (в элитных домах мусоропровод, как правило, не предусмотрен проектом), детский зал, косметический салон, парикмахерскую, массажный кабинет, автономную АТС и спутниковое телевидение. А также различные экзотические добавки, такие как зимний сад (либо в каждой квартире, либо один на весь дом — тогда за ним ухаживает эксплуатационная компания) или освещенная и охраняемая лыжня.
Стоимость квадратного метра в таких домах — $1300—1900. За эту цену будущие хозяева получат просторные квартиры нестандартной планировки (70—120 квадратных метров общей площади), достаточное число гаражей и собственную инфраструктуру внутри квартала.
В качестве примеров «башенного» элитного жилья можно привести два проекта, реализуемых сейчас в престижном районе столицы — на Рублевском шоссе. Первый дом — это 28-этажная высотка с подземной автостоянкой и общественным центром компании «Редан», являющейся дочерней компанией «Менатеп-Ларса». На деньги Московского банка Сбербанка России к концу 1998 году планируется возвести 25 тысяч кв.м элитного жилья. На сегодняшний день цена квартиры в этом комплексе попадает в ценовую вилку $1500—2000 за 1 кв.м. Планируется, что в комплексе больше всего будет 3-комнатных квартир, пользующихся сейчас у покупателей элитного жилья наибольшим спросом.
Второй проект — элитный комплекс «Кунцево», который строит ЗАО «Тема» на деньги того же Сбербанка на пересечении Рублевского и Можайского шоссе. В пяти жилых корпусах разной этажности — от 4 до 25 этажей — будет от 400 до 500 квартир. Кроме охраняемой территории в 5 гектаров, «Тема» построит ресторан, супермаркет, парикмахерскую, прачечную, клуб, детские и спортивные сооружения, а также подземную автостоянку на 450 мест. Общая площадь комплекса составит свыше 40 тысяч кв.м. Стоимость метра площади в квартирах этого дома будет уже не $5000—7000, как на улице Вересаева, а в пределах $2000.
Конец строительства

Но вот что характерно. Все строящиеся элитные комплексы — это проекты в среднем двухлетней давности. Ни одного нового проекта в настоящий момент нет. Все, что строится, просто-напросто достраивается. Более того, фирмы-застройщики (они же генподрядчики) не намерены, по их собственному утверждению, заниматься впредь строительством элитного и прежде всего дорогостоящего жилья.
Причина такого положения проста. Дело в том, что, как показывает практика, строительство дорогого жилья оказывается делом невыгодным. Так как изначально себестоимость одного квадратного метра очень высока. А в процессе строительства она может увеличиваться (по разным оценкам, от 15% до 50%). Соответственно растет и цена квадратного метра.
Квартиры же продаются крайне плохо, так как московский рынок дорогим жильем насыщен. К тому же непроданные квартиры имеют тенденцию дешеветь. В сданном доме не продано обычно от одной до пяти квартир. Если дом окупился, то фирме-застройщику выгодно продать их по заниженной стоимости, для того чтобы получить лишние деньги побыстрее. Если же дом не окупился, то фирма все равно стремится избавиться от непроданных квартир, чтобы получить хоть какие-то деньги, а потом окупить затраты за счет эксплуатации.
Кстати, эксплуатация дома — это еще одна причина того, что квартиры в элитных домах плохо продаются, делая строительство нерентабельным. Элитное жилье потому и элитное, что обладает собственной развитой инфраструктурой. Но эта же самая инфраструктура повышает не только цену квадратного метра, но и квартплату. А потому мало кто соглашается заплатить четверть миллиона долларов за квартиру, $15—30 тысяч за подземный гараж (многие фирмы требуют гаражное место не арендовать, а покупать), а затем еще платить квартплату в размере $300—800 ежемесячно. Подобная дороговизна не прельщает потенциальных покупателей. И они предпочитают безумным по цене элитным домам скромные, но вполне приличные сталинские квартиры.
Впрочем, риэлторы обычно в этом не признаются — ни в том, что квартиры в элитных домах плохо продаются, ни в том, что квартиры эти, оставаясь непроданными, имеют обыкновение дешеветь.

Рейтинг фирм, строящих элитное жилье

МестоНазвание фирмыГод созданияРуководительКоличество кв. метров строящегося элитного жилья*Срок сдачиАдреса строящихся элитных домов
1«Суи Холдинг»1988Азарий Лапидус110 тыс.Сдан32-й квартал Новых Черемушек; коттеджный комплекс в Рождествене (Митино)
2«Реал Мосводоканал»1996Анатолий Францев75 тыс.Нет данныхул.Зоологическая, 18/1, 26/2, 26/5, 26/4; Луков пер., 6—8, Большой Казенный пер., 2
3«Солнечный берег»1994Леонид Знаменский53 тыс.1999 годМичуринский пр-т, 29
4«Поликварт»1992Ольга Ларина42 тыс.I, IV квартал 1999 годаНовые Черемушки, квартал 26—27
5«Дон-Строй»1994Максим Евгеньевич Блажко36 тыс.~ул.Маршала Бирюзова, 32
6«Банк и город»1996Евгений Зуев30 тыс.1998, июнь«Солнечный город», Курсовой пер., 6/1, 8/2 (строение а и б), 1-й Обыденский пер., 8, 10
7«Квартал 32—33»1993Олег Гребенкин29 тыс.Декабрь 1998 года; декабрь 1999 годаЛенинский пр-т, 128-1; ул.Удальцова, 27-1
8«NBM—Стройсервис»1994Елена Сергеева17 тыс.IV квартал 1998 годаул.Никулинская, 27
9«Локус»1993Гела Хрикула16 тыс.Май—июнь 1998ул.Молодогвардейская, влад.2 (м.»Кунцевская»)
10«Альпарк»1996Александр Коломийцев9 тыс.IV квартал 1998 годаВолков пер., 13

*Только по тем адресам, где уже начато строительство или осуществлен землеотвод.

Рейтинг строящихся элитных домов

МестоФирма-застройщикЦена за 1 кв.м*АдресКоличество квартирРаспределение квартир по количеству комнатПредполагаемая ежемесячная плата за жилье**Наличие охраны домаКоличество мест в гаражеСтоимость 1 места в гаражеМатериал, из которого строится домИнфраструктура
1Концерн «Лусине»$31003-й Самотечный пер., 1132Свободная планировка$20—30 за 1 кв.м в годОхрана плюс наружное наблюдение видеокамерами по периметру дома50$200—250 за 1 кв.м в годМонолитный железобетонКонсьержка, техническая служба
2«Банк и город» (реализует «Центр-2000»)от $2700«Солнечный город», Курсовой пер., 6/1, 8/2 (строения А и Б), 1-й Обыденский пер., 8, 1052Свободная планировкаДо $3 за 1 кв.м за эксплуатацию плюс квартплата по госрасценкамПо желанию жильцовКурсовой пер., 6/1, 8/2 (строения а и б) — 99; 1-й Обыденский пер., 8, 10 — 35$35000—$40000 (покупка)МонолитНет
3«Локус»От $2600ул.Молодогвардейская, владение 2 (м.»Кунцевская»)703-комнатных — 16, 4-комнатных — 14, 5-комнатных — 12, 2-уровневых 5-комнатных — 14, 8-комнатных — 14Размер квартплаты будет определяться уровнем охраныЕстьПодземная автостоянка на 70 мест$30000Монолитный бетон, обложенный в один слой кирпичомРядом спортивно-оздоровительный и развлекательный комплексы
4«Суи Холдинг»$2500Малый Николопесковский пер., 429Планировка свободная$4Есть44$35000 (покупка)КирпичБассейн, сауна, тренажерный зал, торговая зона
5«Квартал 32—33»$1890—2490Ленинский пр-т, 116-1126Нет данных$250—350Есть100$30000 (покупка)Монолитный железобетонТренажерный зал, сауна, кафе, служба уборки помещений
6«Солнечный берег»$2250Мичуринский пр-т, 29188Планировка свободная$2,5 за 1 кв. мЕсть200$200 ежемесячно за 1 местоМонолитный железобетонРесторан, отделение банка, бассейн, автомойка, зимний сад, бильярдная, тренажерный зал, косметический салон, служба эксплуатации
7«Авгур»От $2200Маленковская ул., 8483-комнатных — 24; 4-комнатных — 24$200Есть50Не определеноКирпичСвободную площадь планируют сдавать в аренду
8«Реал Мосводоканал»$2100 — без гаража; $2300 — с гаражомБольшой Казенный пер., 2/712Планировка свободнаяЗависит от уровня охраныесть16Включено в стоимость квадратного метраМонолитный железобетонСвободную площадь планируют сдавать в аренду
9«Дон-строй»От $2100ул.Маршала Бирюзова, 32Нет данныхПланировка свободнаяЕстьНет данныхНет данныхНет данных~Зимний сад в холле, спортивно-оздоровительный комплекс с сауной, бассейн, бильярдная, детские игровые комнаты, службы бытового комплекса
10«Поликварт»От $1700Новые Черемушки, кварталы 26—27, корпус 11302-комнатных — 5; 3-комнатных — 82; 4-комнатных — 15; 5-комнатных — 18; 6-комнатных — 10$4 за 1 кв.мЕсть150Не определеноКирпичДетская площадка, бассейн, магазин, аптека, тренажерный зал, сауна, кафе, бильярд, парикмахерская
11«NBM—Стройсервис»От $1450Никулинская ул., 271641-комнатных — 14; 2-комнатных — 43; 3-комнатных — 70; 4-комнатных — 32; 5-комнатных — 2; 6-комнатных — 3Зависит от уровня охраныЕсть183Не определеноКирпичТренажерный зал, бассейн, мини-маркет, школа эстетики, косметический салон, сауна, массажный кабинет
12«Дон-строй»От $1200ул.Маршала Василевского, вл.13, к.299Планировка свободная$2 за 1 кв.мЕсть100Не определеноМонолитный железобетон, кирпичБытовое обслуживание (химчистка, прачечная), кафе
13«Альпарк»От $1100Волков пер., 13501-комнатных — 11; 2-комнатных — 10; 3-комнатных — 18; 4-комнатных — 11предполагается обычная за счет дохода от предприятий инфраструктурыесть43$18 000 (покупка)монолитный железобетонне решено, что именно будут строить
14«Стройтекс»От $600Мытищи, ул.Веры Волошиной, «Княжьи горки»160Свободная планировка, зимний сад в каждой квартиреОт $200Есть160$12000—15000 (покупка)КирпичСупермаркет, аптека, салон красоты, детский сад, тренажерный зал

*Только по тем адресам, где уже начато строительство или осуществлен землеотвод.

* Цены приведены без стоимости «беловой» отделки. Квартиры сдаются с предремонтной подготовкой, то есть выровненными стенами и потолками.

** В сумму включено содержание охраны и инфраструктуры дома.

ПАВЕЛ РОЗИН, АЛЕКСКЙ ЦАПЛИН

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK