Архивная публикация 2007 года: "МОСКВА ДЛЯ БЕДНЫХ"

Несмотря на продолжающееся снижение цен, московское жилье по-прежнему остается недоступным для большинства потенциальных покупателей. Поэтому москвичи и приезжие из регионов выбирают ближайшее Подмосковье, где цены минимум в 1,5 раза ниже.Еще совсем недавно микрорайон Бутово считался едва ли не самым худшим районом российской столицы. Застройка этих территорий, расположенных к югу от Чертаново, началась только в конце 80-х годов. Однако довольно быстро непопулярная окраина превратилась в полноценный московский район. В конце 2002 года в Северном Бутово появилась уже своя станция метро — «Бульвар Дмитрия Донского», к слову сказать, первая, расположенная за пределами МКАД. Ровно через год ветка была продолжена линией легкого метро до Южного Бутово. Одновременно с этим в район пришли почти все известные ритейлеры, а квартиры на крайней южной точке Москвы резко подскочили в цене. Именно эту историю превращения отдаленного района в экологический оазис вспоминают те, кто в настоящий момент покупает квартиры в ближайшем Подмосковье. Действительно, расстояние до многих подмосковных городов от МКАД вполне сопоставимо с расстоянием до Южного Бутово. Более того, многие из этих городов расположены намного ближе к центру.

Ценовой рай

В действительности переезжать из столицы москвичей заставляют не мечты о безоблачном будущем, а нехватка средств для покупки квартиры в Москве. «Процент людей, делающих выбор в пользу Подмосковья, только увеличивается, и основной движущий фактор — цены на жилье в пределах города, которые стали запредельными для большинства покупателей», — говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Как отмечает маркетолог ООО «Пересвет-Реал Эстейт» Анна Рассохина, в Москве только 1,6% от общих продаж на рынке приходится на квартиры стоимостью до $100 тыс.

«На сегодня в городах—спутниках Москвы цены на недвижимость пока еще ощутимо ниже по сравнению со столичными. Все большее число покупателей понимают, что за те деньги, на которые они могут приобрести скромную малогабаритную квартиру в хрущевке в Москве, можно купить просторную квартиру в новостройке, пусть и в ближайшем Подмосковье. Альтернатива город—загород становится все более актуальной», — говорит генеральный директор компании «ПИК-Регион» Сергей Канаев. По данным исследовательского центра «МИЭЛЬ-Новостройки», около 45% покупателей квартир в Подмосковье составляют москвичи. При этом главным мотивом переезда они называют доступные цены на квартиры в области относительно Москвы. «На сегодня средняя стоимость квадратного метра в московской новостройке более чем в два раза превышает среднюю его стоимость в новостройке подмосковной», — считает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

По данным аналитического центра агентства недвижимости «Домострой», в мае средняя стоимость предложения в Москве составила $4680 за кв. м, а в Подмосковье — $2600. Как говорит руководитель направления новостроек «МИАН-агентство недвижимости» Сергей Облапенко, квартира в Балашихе в среднем стоит $1748 за «квадрат», в Реутове — $2342, а в Химках — $2379. Для сравнения — в столичных Солнцево и Куркино квадратный метр жилья обойдется в $3280 и $3298 соответственно. Это значит, что, продав панельную двухкомнатную квартиру на окраине Москвы площадью около 60 кв. м, можно купить квартиру в монолитном доме в Подмосковье уже в 100 кв. м», — объясняет Сергей Облапенко. Более того, по словам Анны Рассохиной, цены на квартиры в городах средней удаленности (Жуковский, Раменское, Электроугли, Электросталь, Павловский Посад, Куровское, Шатура, Егорьевск) ниже, чем в городах ближнего Подмосковья, уже на 20—50%.

Подмосковные направления дифференцируются примерно по тем же законам, что и московские районы. «Подмосковная недвижимость западного направления наиболее дорогая — здесь средняя стоимость предложения практически равна средней стоимости квадратного метра в Зеленограде. Второе и третье места по средней цене предложения занимает недвижимость северного и восточного направлений, но квартиры здесь дешевле московских», — рассказывает директор по маркетингу агентства недвижимости «Домострой» Елена Комова. По словам директора по маркетингу группы компаний «Конти» Юрия Синяева, наиболее престижные направления — это запад, юго-запад, северо-запад, одновременно являющиеся самыми экологически благоприятными районами. Тем не менее, отмечает эксперт, около половины предлагаемых к продаже квартир приходится на восточное направление, которое доминирует по застройке, а следом идет северное направление. Участники рынка объясняют такое соотношение довольно просто. По их мнению, прослеживается закономерность: если человек жил на востоке столицы, то он выбирает восточное направление, на западе — западное и т.д. Так как восточная часть Москвы представляет собой преимущественно жилье эконом-класса, большинство ее обитателей можно отнести к тем, кто в первую очередь ищет наименее дорогие варианты, а именно этот слой москвичей готов улучшить свои жилищные условия за счет переезда в область.

Плюсы и минусы

Помимо невысоких по сравнению с Москвой цен на недвижимость покупателей квартир в Подмосковье привлекают и некоторые дополнительные факторы. Во-первых, это экология. «Пользуются спросом новостройки в Балашихе. Здесь ведется комплексная застройка района «Лукино», который расположен в северо-восточной части города. В непосредственной близости от района протекает река Пехорка. На севере района расположен национальный парк «Лосиный Остров», на востоке — рекреационные территории Озерного лесопарка», — рассказывает Елена Комова. Во-вторых, это инфраструктура, аналогичная московской. Границы Москвы и городов-сателлитов стираются. «Еще 5 лет назад можно было почувствовать, что ты выезжаешь за пределы города. Сегодня Одинцово, Красногорск, Химки, Мытищи, Балашиха — это практически полноценные городские районы», — говорит Илья Шершнев. По словам руководителя исследовательского центра «МИЭЛЬ-Новостройки» Бориса Флексера, застройщики новых подмосковных микрорайонов направляют максимум усилий на то, чтобы жители новых объектов в области могли лишний раз не зависеть от инфраструктуры Москвы. В частности, по словам Сергея Канаева, Группа компаний ПИК в рамках строительства района «Ярославский» в Мытищах планирует возвести школы, детские сады, спортивные учреждения, кинотеатр, поликлиники, магазины, аптеки и прочую необходимую для жизни инфраструктуру. Кроме того, в Подмосковье начинается строительство масштабных торговых центров. Так, в Раменском районе будет построен крупнейший в области торговый центр «Жук-Сити». Кроме того, по мнению экспертов, квартиры в подмосковных городах зачастую покупают родителям, для которых вопрос экологии и инфраструктуры стоит наиболее остро. «Стоимость, стоимость и еще раз стоимость. Разговоры о чистоте воздуха в ближайшем Подмосковье можно считать неудачной шуткой», — парирует Илья Шершнев.

Опять-таки у тех, кто планирует перебраться в Подмосковье, могут возникнуть и сложности другого рода.

Далековато будет

«Пожалуй, единственное, чего существенно не хватает в Подмосковье, — так это рабочих мест, соответствующих ожиданиям покупателей квартир. Вот почему необходимость ежедневно посещать столицу остается у большинства подмосковных новоселов. В связи с чем основной проблемой для москвичей, переезжающих в область, становится транспортная доступность их нового жилья», — отмечает Борис Флексер. Именно поэтому наибольшей популярностью в Подмосковье пользуются города, куда можно добраться на скоростной электричке. Кроме того, не стоит сбрасывать со счетов, что поездка до столицы обходится подмосковным жителям весьма недешево.

Решением проблемы подмосковного трафика активно занимаются областные и столичные власти. Например, ведутся работы по увеличению пропускной способности Ленинградского шоссе, запланировано строительство дублера Кутузовского проспекта, строится Краснопресненский проспект, который облегчит путь в Москву жителям подмосковного Красногорска и прилегающих районов. Также появляются проекты по строительству легкого метро в отдельные районы Подмосковья. Однако тем, кому необходима квартира «вчера», эти планы вряд ли помогут. Ведь помимо передвижения по Москве человек должен тратить время на дорогу до МКАД. В итоге легко набегает 1,5—2 часа в один конец. 

Юрий Синяев отмечает еще одну проблему подмосковных новостроек: «износ жилищно-коммунального оборудования, а зачастую невозможность подключения к инженерным сетям». Жителям столицы, переезжающим в Подмосковье, придется во многом изменить привычные способы взаимодействия с муниципальными органами власти. «Также болезненным вопросом станет московская регистрация: школы, детские сады, пенсии, здравоохранение. В Москве это все налажено значительно лучше», — отмечает директор департамента «На Чеховской» компании «Новый город» Наталья Орлова. В первую очередь это касается пожилых людей, для которых весьма существенны «лужковские» пенсии и немонетизированные льготы. Тем не менее потенциальные покупатели готовы мириться с минусами проживания в Подмосковье в первую очередь из-за более низких цен на жилье.

«Классовое» разнообразие

Спрос на подмосковное жилье, а также недостаток крупных площадок под застройку в пределах МКАД толкает крупных столичных девелоперов к активному освоению области. Они предпочитают возводить целые микрорайоны. Одним из первых таких проектов стало «Новокуркино» Группы компаний ПИК в Химках, в рамках которого планируется построить более 1,7 млн. кв. м жилья. «Компания «ПИК-Регион» сейчас также реализует масштабный проект в Мытищах — микрорайон «Ярославский», который пользуется весьма высоким спросом среди москвичей и жителей других городов. Общая площадь квартир в новом районе «Ярославский» составит более 1 млн. кв. м», — рассказывает Сергей Канаев. Другие игроки рынка тоже не отстают. В частности, компания «Новая площадь» возводит около 1 млн. кв. м в рамках проекта микрорайона «Солнцеград» в Балашихинском районе, а также жилой комплекс «Семь звезд» в Железнодорожном, а агентство недвижимости «Домострой» строит комплекс «Наташинский парк» в Люберцах.

Однако не все подмосковные проекты относятся исключительно к экономклассу. В последнее время за кольцевой дорогой появились новые объекты бизнес-класса. Это малоэтажные жилые комплексы на охраняемой территории, закрытые мини-города с полноценно развитой городской инфраструктурой. Примером может служить «Рублевское предместье», инвестором которого выступает компания «Домострой». Жилой комплекс расположен по Рублевскому направлению, в непосредственной близости от Москвы, в живописном районе. К сегменту бизнес-класса относятся и таунхаусы. «Например, таунхаус в поселке «Жаворонки-1» на 19-м километре Можайского шоссе будет стоить уже примерно столько же, сколько квартира в спальном районе Москвы», — добавляет директор по продажам компании «Новое Качество» Андрей Уфимцев.

Сегмент же элитного жилья в подмосковных городах по объективным причинам не представлен. К верхнему ценовому сегменту в области относятся только коттеджные поселки, а многоквартирные дома не попадают в эту категорию уже по критерию местоположения. «За пределами Москвы целесообразно возведение массового жилья, поэтому говорить об уникальных концепциях было бы неправильно. На мой взгляд, основная задача девелопера в данном сегменте — предложить лучший продукт за разумные деньги», — говорит Илья Шершнев. По словам эксперта ИК «Финам» Дмитрия Белова, в итоге получится «наиболее перспективная массовая застройка, ориентированная на средний класс», а типичным покупателем станет «менеджер среднего звена, не москвич, зарабатывающий относительно неплохо, но не имеющий средств для приобретения недвижимости в черте города». Единственное, от чего придется отказаться такому покупателю, — от возможности жить в Москве.