Архивная публикация 2010 года: "НАЗАД, В БУДУЩЕЕ!"

Российский рынок ипотечного кредитования сможет вернуться к докризисным объемам уже в 2011 году. Согласно данным ЦБ РФ, уже в пер-вом полугодии 2010 года российские банки выдали почти в 2,5 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период прошлого года. В де-нежном выражении объем рынка превысил 133 млрд рублей. Способствуют росту ипотечных сделок и раз-вернутая программа государственной поддержки, и повсеместное снижение про-центных ставок и первоначального взноса, а также относительная стабилизация рынка недвижимости в этом году. Эту положительную тенденцию отмечают и участ-ники рынка, опрошенные "Профилем".

ПОШЛИ В РОСТ
Как рассказал заместитель председателя правления Нор-деа Банка Андрей Мальцев, в первом полугодии этого года объем предоставленных банком ипотечных кредитов увеличился более чем в 2,5 раза по сравнению с аналогичным показателем первого полугодия прошлого года, составив более 1,2 млрд рублей, а количество выданных кредитов выросло более чем в шесть раз и превысило четыре сотни.
Инвестторгбанк за тот же период времени предоставил ипотечных займов на сумму 900 млн рублей, что, по словам директора департамента розничных операций банка Светланы Крошкиной, практически в три раза больше прошлогодних показателей.
О росте объемов ипотечного кредитования говорит и начальник управления кредитования Межтопэнергобанка Наталья Дяченко. Ипотечный портфель банка в настоящее время составляет свыше 270 млн рублей.
На 40,6% вырос и объем кредитования в банке "Уралсиб" (за шесть месяцев текущего года банк ссудил по ипотеке свыше 150,6 млн рублей, а общий ипотечный портфель составил 38,6 млрд рублей).
Существенный прирост объема выданных кредитов по отношению к первому полугодию 2009 года отмечают и в ЮниКредит Банке - 491% (до 1,1 млрд рублей). "Если тенденция не изменится, то, вероятно, уже к концу этого года можно будет выйти на докризисные объемы кредитования", - предполагает начальник отдела ипотечного кредитования банка Иван Веденисов.

НАВЕРСТЫВАЯ УПУЩЕННОЕ
Возврат к докризисным показателям - мечта всех без исключения участников рынка. Ведь только за прошлый год объем ипотечного кредитования, по оценкам аналитиков, снизился более чем в четыре раза по сравнению с лучшими временами.
Так, с октября 2008 года по июнь 2009-го некоторые банки вообще прекратили предоставлять ипотечные кредиты, а другие ввели запретительные процентные ставки с одновременным ужесточением требований. В частности, по словам Андрея Мальцева, размер первоначального взноса увеличился тогда до 40%. Более тщательному анализу стала подвергаться информация о доходах и трудовой деятельности потенциальных заемщиков. "В основном изменения коснулись коэффициентов, влияющих на расчет максимальной суммы кредита, таких как отношение платежа по кредиту к ежемесячному доходу клиента или отношение суммы кредита к стоимости объек-та недвижимости", - уточняет Иван Веденисов.
Но даже это не уберегло банкиров от проблем. "Общая экономическая нестабильность, рост безработицы, укрепление доллара - эти и другие последствия кризиса привели к серьезному росту просроченной задолженности по ипотечным кредитам в прошлом году, - рассказывает Иван Веденисов. К примеру, валют-ные кредиты были особенно популярны в крупных городах, а так как именно там формируется большая часть кредитного портфеля, то и доля валютных кредитов бы-ла достаточно высока. При росте доллара на 40% многие заемщики столкнулись с тем, что ежемесячный платеж по кредиту практически сравнялся с уровнем дохода. "На пике кризиса у некоторых банков показатель просроченной задолженности по ипотечным кредитам превышал 10%", - подчеркивает эксперт.

ПОЗИТИВ НАЛИЦО

В настоящий момент рост просроченной задолженности практически остановился, и если больше никаких экономических потрясений не произойдет, то, вероятнее всего, объемы просрочки будут снижаться.
В целом ситуация на ипотечном рынке стала меняться к лучшему уже в конце прошлого года: многие бан-ки снова вернулись на рынок с предложениями по ипотеке, началось постепенное снижение ставок, сокращение сроков рассмотрения заявок на выдачу кредитов, появились послабления в требованиях и т.д.
В частности, Андрей Мальцев отмечает, например, тенденцию к снижению суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту: "Вместо утвердившихся в кризисный период 30-40%, стандартный первоначальный взнос в большинстве банков с начала текущего года составляет 20%, а в ряде случаев, как в Нордеа Банке, снижен до 15%". А в "Уралсибе" в настоящее время вообще рассматривается вопрос о снижении первоначального взноса до 10% (при условии страхования ипотечных обязательств заемщика).
Вместе с тем Светлана Крошкина считает, что рынок пока не готов к снижению первоначального взно-са до докризисного 10-процентного уровня, так как нет ясности с трендом цен на рынке недвижимости, особенно в регионах. К тому же существенная доля собственных средств при покупке недвижимости является мощным стимулом для возврата кредита, и снижение этой доли ведет к росту риска дефолта. Стоит отметить, что в настоящее время несколько банков с государственным участием в капитале уже запустили кредитные продукты с 10-процентным первоначальным взносом. Однако данные программы, по мнению нашего эксперта, имеют серьезные огра-ничения и пока носят, скорее, маркетинговый характер. "Но в условиях нарастающей конкуренции вслед за ними потянутся и частные банки", - предполагает Светлана Крошкина.
Среди других позитивных для развития рынка тенденций эксперты, опрошенные "Профилем", называют увеличение размера ипотечного кредита (по данным ЦБ РФ, вырос на 10% по сравнению с 2009 годом), изменение сроков кредитования (составляют сейчас в среднем 16,5 года, правда, пока это все равно меньше, чем в 2008 го-ду) и снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита в среднем на 1% (в июне этого года, например, она составляла 13,3% годовых, что является минимальным уровнем с января прошлого года, когда ставка равнялась 12,9%).
По прогнозу Светланы Крошкиной, до конца года рублевые ставки по ипотечным кредитам могут упасть до 12-12,5% годовых. "Вполне возможен сценарий, при котором ставки снизятся вообще до 10-11% в конце этого года и будут еще ниже в следующем году", - такое смелое предположение сделал Иван Веденисов.

ПОЛЬЗУЕТСЯ СПРОСОМ
Главное, что при любом раскладе российский рынок ипотечного кредитования сможет вернуться к объемам первой половины 2008 года уже в 2011 году. По крайней мере по объему ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках недвижимости эксперты "Профиля" точно рассчитывают к концу 2010 года на его удвоение.
А вот темпы развития будут зависеть в первую очередь от благосостояния людей. "Как ни снижай ставку по кредиту, если цена квартиры заоблачная, размер платежа будет недоступен для заемщика", - отмечает Светлана Крошкина.
Позитивный момент Андрей Мальцев видит в том, что потребители, планировавшие покупку недвижимости в кредит до кризиса, почувствовали сейчас финансовую стабилизацию, обусловленную улучшением общей экономической ситуации в стране, и вновь вернулись к мысли о приобретении жилья. Последнее, по его словам, вызывает активизацию спроса на квартиры в столице и крупных региональных центрах, что, в свою очередь, с одной стороны, будет стимулировать жилищное строительство, а с другой - приведет к росту цен на жилье. А как показывает практика прош-лых лет, указанные факторы способствуют существенному росту спроса на ипотеку. Кроме того, эксперт отмечает, что ожидаемая активизация строительства жилья повлечет за собой возобновление предоставления банками ипотечных программ на покупку квартир и в строящихся домах.
{PAGE}

КАКИЕ ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ВЫ СЕЙЧАС ПРЕДЛАГАЕТЕ?
ЭКСПЕРТЫ
Андрей МАЛЬЦЕВ,
заместитель председателя правления Нордеа Банка:
"Помимо классического ипотечного кредита под залог приобретаемого объекта мы предлагаем кредитование под залог уже имеющихся в собственности заемщика или третьих лиц дома или квартиры как с подтверждением целевого использования средств, так и без него. По этой программе возможно в том числе приобретение недвижимости за границей. Также Нордеа Банк предлагает приобретение квартир в аккредитованных новостройках. При этом мы не требуем обязательного залога имеющейся в собственности недвижимости до регистрации права собст-венности и ипотеки на новую квартиру. Банк предоставляет ипотечные кредиты от 10 тыс. до 1 млн евро (либо эквивалент в долларах США или рублях) сроком до 30 лет. Ставки по кредиту составят от 7% годовых в евро и долларах США и от 9,5% годовых в рублях. Наши клиенты имеют возможность выбора порядка погашения задолженности - дифференцированными или аннуитетными платежами. Также возможно кредитование без осуществления личного и титульного страхования".

Светлана КРОШКИНА,
директор департамента розничных операций Инвестторгбанка:
"Сегодня в нашем банке действует несколько программ ипотечного кредитования. На вторичном рынке недвижимости банк предлагает два ипотечных кредита: "Выгодный" и "Надежный", отвечающие стандартам АИЖК. Инвестторгбанк одним из первых заключил соглашение с АИЖК по программе "переменная ставка". Процентная ставка по данному продукту привязана к ставке рефинансирования ЦБ РФ и на сегодня составляет 10,25% в рублях. Процентная ставка по кредиту "Выгодный" пересматривается один раз в год в случае изменения ставки рефинансирования ЦБ. Кредит предоставляется на срок до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос составляет 20% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Другой кредит - "Надежный" - также соответствует стандартам АИЖК, отличаясь только тем, что став-ка по нему фиксированная и составляет 11,9%. Минимальный первоначальный взнос - 20%. Существует возможность получения кредита в долларах США (процентная ставка в этом случае будет 10,9%). На первичном рынке действует программа кредитования объектов недвижимости компаний-партнеров (таковых у банка сейчас около десяти). Процентная ставка - 15% годовых, минимальный первоначальный взнос - 30%, максимальный срок - 120 месяцев. Спрос на эти программы высокий, что обусловлено стабильными ценами на рынке недвижимости, ситуация для улучшения жилищных условий сейчас самая благоприятная".