Архивная публикация 2005 года: "Невольные каменщики"

Вертикальные взлеты и падения российского фондового рынка, а также природные катаклизмы сделали окончание летнего сезона совершенно непредсказуемым для частного инвестора. Более стабильно ведет себя недвижимость, инвестировать в которую можно коллективно — специальных паевых фондов в России становится все больше.Овощи против нефти

Несмотря на рекордные цены на нефть, август смог порадовать традиционной для конца лета дефляцией, хотя и чисто символической. По данным Росстата, снижение цен составило 0,1%, заметнее всего — на 12,9% — подешевели овощи и фрукты. Вместе с ними на 1% припали цены и на прочие продовольственные товары. Испортил картину бензин, подорожав на 2,2%. На 0,5% поднялись в цене непродовольственные товары, на 0,7% стали дороже услуги ЖКХ. Всего с начала года инфляция составила 8,3% (в январе—августе 2004 года потребительские цены выросли на 7,6%).

Августовская дефляция привела к тому, что впервые с начала года реальная доходность по вкладам во всех видах валют оказалась положительной. По данным ЦМЭИ «БДО Юникон», больше других — от 0,81% до 1,11% в зависимости от срока вклада — в августе заработали держатели депозитов в евро. Покупательная способность вкладов в российских рублях поднялась на 0,44—0,89%, долларовых депозитов — на 0,04—0,35%. После провалов первого полугодия, когда вкладчики в европейской валюте несли одни убытки, евродепозиты наверстывают упущенное второй месяц подряд. Но за январь—август потери по ним все еще самые большие — минус 11,46% в пересчете на рубли и с учетом инфляции. По долларовым вкладам убытки составили 1,21%, по рублевым — 2,22%.

Унесенные ураганом

Для доллара август оказался не лучшим временем. Месяц катастроф принес с собой разрушительный ураган в США, взвинтивший до исторических максимумов цены на черное золото. Уже после разразившегося стихийного бедствия доллар попробовал было пойти вверх на фоне финансового кризиса в Индонезии, но долго это движение не продлилось. В финансовой сфере форс-мажор поставил под сомнение порядок вещей, казавшийся до этого практически незыблемым, например планомерное повышение Федеральной резервной системой США учетной ставки. «Сейчас никто не берется точно оценить, как повлияет ураган на состояние американской экономики, — размышляет начальник аналитического отдела Банка Москвы Кирилл Тремасов. — Важно, как будет действовать ФРС: появились разговоры о том, что рост учетных ставок может прекратиться. Поэтому прогноз на среднесрочную перспективу сейчас довольно неопределенный». На российском рынке курс доллара двигался вслед за Forex, опустившись с отметки в 28,595 рубля (официальный курс на 2 августа) до 28,2108 к 7 сентября. Любопытно, что по итогам лета американская валюта фактически вышла «в ноль», совершив резкое падение в начале осени: первый день июня доллар встретил у отметки 28,1946, а к 6 сентября расположился у засечки в 28,1977 рубля. Между этими рубежами происходили попытки приблизиться к 29 рублям, но от них не осталось и следа. «Я бы в любом случае рекомендовал инвесторам держать сбережения в рублях, — говорит Кирилл Тремасов, — прежде всего в силу сильных фундаментальных данных по России: двойной профицит — и платежный, и бюджетный — серьезный Стабфонд, и высокие цены на нефть. Кроме того, пока существует серьезная опасность инфляции, Центробанк будет ограничивать девальвацию рубля, что бы ни происходило на мировых рынках».

Золоту природные катаклизмы оказались на руку, в августе средний рост цен на желтый металл составил 1,5%. Сработал и психологический фактор: в периоды неопределенности часть инвесторов предпочитают перекладывать сбережения в «вечные ценности». «Косвенно к росту золота привела и американская валюта: доллар ослаб, а котирующееся против него золото выросло в цене, — говорит главный трейдер по операциям с драгметаллами ФК «УралСиб» Валерий Окулов. — Корреляция сейчас не столь явная, как в прошлые годы, но правило «доллар падает против евро, значит, золото растет относительно доллара» по-прежнему действует». В сентябре золото займет, скорее всего, выжидательную позицию: для начала надо определиться с размером ущерба экономике США, а также понять, с какими ценами на нефть мир будет жить этой осенью. «Золото здесь на вторых ролях. Оно посмотрит, что будет с нефтью и долларом, и выступит мерилом экономической ситуации в мире», — считает эксперт, ожидая в сентябре колебания вокруг $440 за унцию.

Американские горки

В конце лета ралли на фондовом рынке перешло в фазу вертикального движения: с 1 августа по 5 сентября индекс РТС взмыл на 130 пунктов. На фоне рекордных цен на черное золото инвесторы массово скупают нефтяные бумаги, объемы торгов растут, свое 10-летие индекс РТС встречает 1 сентября на отметке 894,57 пункта, а в следующие два дня и вовсе устремляется к казавшемуся недавно фантастикой уровню в 910 пунктов. В результате рост индикатора за три летних месяца превышает 36%. Акции «ЛУКОЙЛа» с 1 августа по 2 сентября дорожают почти на 18,4%, «Сургутнефтегаза» — на 20,25%, «Татнефти» — на 23%. Меньше других повезло «Сибнефти», которой удалось вырасти «всего» на 12,78%. Неплохие результаты показал Сбербанк: держатели его акций получили доход в 17,43%. На волне спроса free-float нефтяных бумаг неуклонно уменьшался, и инвесторы начинают присматриваться к недооцененным ранее акциям, главными из которых оказались бумаги РАО ЕЭС: если в начале ралли они серьезно отставали, то буквально за неделю — с 29 августа по 2 сентября — совершили мощный рывок, пробив отметку в 10 рублей за акцию и заработав по итогам месяца 15%. Массовым покупкам в конце августа — начале сентября способствовала и избыточная денежная ликвидность — как внутренняя, так и внешняя. Праздник, однако, не длится вечно. Цены на нефть постепенно стали падать — с $70 до $65 и ниже. И здесь опять же виноват тот самый ураган: ущерб от него может вызвать экономический спад в США, эксперты ожидают падения на 0,5% объемов производства и сокращения потребления нефти. Для российских игроков это прозвучало как сигнал к долгожданной фиксации прибыли. Начавшаяся 6 сентября коррекция приняла самый масштабный за последние пять месяцев характер, 7 сентября индекс РТС закрылся ниже 870 пунктов.

На фоне роста котировок ценных бумаг хорошо заработали управляющие компании и прежде всего фонды акций. В десятке лидеров по прибыли за август лишь один фонд смешанных инвестиций — отраслевой ПИФ «КИТ — Российская нефть» с доходом в 15,57%. Прибыль остальных участников top 10 варьируется от 14,06% («АльянсРосно — Акции») до 18,64% («ДВС Фонд акций предприятий малого и среднего бизнеса»). Любопытным явлением месяца стало создание фонда «Агора — российские IPO» (УК «Портфельные инвестиции»), собирающегося инвестировать в акции компаний, которые провели первичное размещение акций в последние полтора года.

За каменной стеной

Цены на московскую недвижимость давно перестали прибавлять по 30% в год, но этот актив остается весьма привлекательным инструментом для инвестирования средств. Обвала рынка, которым в прошлом году на пике цен пугали иные эксперты, так и не случилось. Но на 12 месяцев он притормозил свой рост, пребывая в состоянии стагнации. Летом с мертвой точки удалось сдвинуться: по наблюдениям аналитиков портала irn.ru, за август средняя цена предложения на московскую недвижимость преодолела психологическую отметку в $2 тыс. за квадратный метр. Этот показатель плавно увеличивается примерно на 2% в месяц, а, значит, средние темпы — на 20—25% в год. Кроме того, эксперты все чаще поговаривают о потенциале региональной недвижимости, еще не успевшей пережить серьезного ценового скачка.

Можно попробовать стать самостоятельным игроком на рынке недвижимости: купить квартиру для ее последующей перепродажи или сдавать жилье в аренду, довольствуясь небольшим, но постоянным доходом. В управлении ипотеки компании «МИЭЛЬ» недавно подсчитали, что, сдавая в аренду за $600—900 в месяц купленную по ипотеке «однушку» стоимостью около $100 тыс., за пять-шесть лет можно окупить проценты по кредиту. «Даже если не учитывать, что квартира растет в стоимости, плата за аренду чаще всего покрывает платежи по кредиту, — говорит директор управления ипотеки компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юлия Вербицкая. — Однако еще есть коммунальные платежи, ремонт: это покрывается уже не всегда». С расчетом соглашается и начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, подчеркивая, что важно четко ориентироваться на динамику арендного рынка, чтобы не прогадать с арендными ставками. Ведь одна и та же квартира с разными видовыми характеристиками будет оцениваться по-разному. «Тех, кто берет ипотеку для сдачи квартиры в аренду, пока буквально единицы, — говорит он. — Люди только начинают просчитывать возможность такого варианта инвестиций».

При самостоятельных вложениях в недвижимость возникает ряд рисков: ограниченность в собственных средствах, риск юридической чистоты сделок, неудачный выбор объекта с точки зрения его рыночной ценности и т.д. Столь привлекательные сегменты, как коммерческие объекты и элитное жилье, вообще остаются за пределами досягаемости. Этих неприятностей можно избежать, инвестировав свои кровные в закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). По данным Национальной лиги управляющих, на конец 2004 года насчитывалось 38 закрытых ПИФов недвижимости, 11 из которых находились в процессе формирования. К концу августа нынешнего года их оказалось уже 55 (в том числе 8 формирующихся) с совокупной стоимостью чистых активов свыше 13 млрд. рублей. По прогнозу начальника аналитического отдела НЛУ Алексея Пушкова, к концу года количество ЗПИФН может достичь 70, а их СЧА превысить 18 млрд. рублей. По словам аналитика, всплеску интереса к «недвижимым» фондам поспособствовали новые, более мягкие требования к составу и структуре активов.

Развитие и аренда

Законодательного разделения фондов не существует, однако сами участники рынка поделили ЗПИФН на девелоперские (инвестируют в строящиеся объекты) и рентные (получают прибыль от эксплуатации коммерческой недвижимости). «Естественно, риск выше в девелоперских фондах, — комментирует ведущий аналитик группы компаний «Регион» Валерий Вайсберг.— Существует риск несдачи объекта в срок, непринятия объекта комиссией, необходим постоянный контроль за качеством строительства и т.д. Кроме того, есть риски, связанные с реализацией объекта, а также с юридической чистотой документов на земельный участок. Все эти вопросы должны быть в сфере контроля управляющего». При инвестиции в рентные фонды в компетенцию управляющего входят только надлежащее содержание объекта, своевременная оплата коммунальных услуг и т.д. Безусловный плюс — постоянный доход от сбора арендных платежей. При прочих равных условиях доход от инвестиций в строительство выше, чем рентная доходность. Хотя рентный фонд, владеющий, к примеру, офисным зданием в центре Москвы, потенциально может иметь довольно высокую, а главное — стабильную прибыль. Размер дохода сильно варьируется от фонда к фонду, усредненные цифры говорят о том, что строительство жилья и бизнес-центров может принести около 20—40% годовых, сдача в аренду коммерческой недвижимости — 10—20% годовых в валюте.

Вложение в фонды недвижимости — это долгосрочные инвестиции. Формально фонд может быть создан на срок от одного года, однако в реальности следует быть готовым к вложению своих кровных на период от пяти до максимальных пятнадцати лет. Чтобы не ждать денег так долго, в ряде фондов предусмотрена возможность получения промежуточного дохода. Это, однако, не снимает проблемы низкой ликвидности паев — начальник управления прямых инвестиций УК ПСБ Юлий Новиков наряду с малопредсказуемой ситуацией на рынке недвижимости называет ее главным риском для пайщиков ЗПИФН. В отличие от открытых и интервальных фондов приобрести пай закрытых фондов можно только в отведенный по закону трехмесячный период формирования, а вернуть средства в полном объеме лишь по окончании срока работы ПИФа. Выкупать паи закрытого фонда до этого времени управляющая компания может лишь в исключительных случаях — прецеденты, впрочем, имеются. Решить проблему могло бы биржевое обращение паев. На ММВБ обращаются паи всего четырех компаний, управляющих закрытыми фондами недвижимости: УК Промышленно-строительного банка, «Конкордия — Эссет Менеджмент», «Тройка Диалог» и «Свиньин и Партнеры». Оборот паев Первого инвестиционного фонда недвижимости, по оценкам представителей УК, за год составил лишь $1,5 млн. «Возможно, для некоторых экспертов это и не цифра. Но у нас не было задачи достичь высокого оборота. Мы обеспечиваем подобным образом ликвидность», — говорит управляющий партнер УК «Конкордия — Эссет Менеджмент» Марина Кислицкая.

До недавнего времени фонды недвижимости были ориентированы в основном на профессиональных инвесторов: средства собирались под конкретные проекты. «Очень мало фондов недвижимости создавалось в качестве рыночных, — вспоминает заместитель генерального директора УК «Регионгазфинанс» Алексей Пузанков. — Чаще всего еще до регистрации правил фонда было известно, кто, какую долю и за сколько купит». Постепенно ситуация начинает меняться. Сегодня инвестор имеет возможность приобрести пай по цене 50—100 тыс. рублей и даже меньше, хотя таких фондов пока немного. Впрочем, снижение входного порога в ЗПИФН, по мнению части игроков, еще не гарантирует массового притока розничных вкладчиков. «Для повышения интереса частных инвесторов необходимо решение всех неопределенных вопросов, связанных с развитием ЗПИФов (в том числе с налогообложением), а также успешный опыт работы фондов недвижимости», — считает генеральный директор управляющей компании «КИТ Финанс» Владимир Кириллов.

В последнее время на рынке появились и новые виды ПИФов. В конце июня УК «Агана» объявила о формировании закрытого ПИФа «Русский помещик», предложив инвесторам заработать на недооцененности земель сельхозназначения. Кроме того, обещают стать серьезным явлением и ипотечные фонды, использующие в качестве основного источника дохода закладные по ипотечным кредитам.