Архивная публикация 2003 года: "Разводной ключ*"
С милым рай и в шалаше. А с немилым ад и в апартаментах. Поэтому неудивительно, что при разводах больше всего конфликтов возникает при разделе недвижимости. Есть ли возможность их избежать?Во время брака квартира или дом -- это, говоря высоким штилем, семейный очаг. После развода -- такое же имущество, как, к примеру, кофейный сервиз. И если это имущество нажито во время брака, то оно делится точно так же, как и все прочее.
Есть, впрочем, и одно "но". С тем же кофейным сервизом проблем гораздо меньше, потому что в отношении него не действует такое понятие, как прописка. В отношении же квартиры -- действует. И зачастую получается так, что с разделом самой квартиры проблем нет (предположим, она досталась в собственность одной из разводящихся сторон еще до регистрации брака, а потому после его распада осталась за одним из супругов). А вот с пропиской -- то есть необходимостью жить после развода под одной крышей с бывшей "второй половиной" -- проблема может возникнуть.
Квадратура метра
Поэтому, чтобы не путаться, для начала разберем проблемы, возникающие с собственностью, а уж затем -- с пропиской (регистрацией).
Не подлежит разделу после развода недвижимость, если она была получена во время брака одним из супругов по договору дарения, как наследство или в результате приватизации.
А вот если недвижимость во время брака была совместно приватизирована супругами или куплена одним из них (не важно, на чье имя), то в таком случае эта квартира, дом или дача подлежит разделу между бывшим мужем и женой.
В приватизированных квартирах суд определит, кому из супругов какая доля квартиры достанется. Но только на бумаге. Ведь в жизни планировки квартир редко позволяют раздел на две равные части. Есть, к примеру, две комнаты. Одна 10 метров, а другая 20. Сколько решений суда ни выноси, а поровну такую квартиру не поделишь.
Согласно семейному кодексу в таком случае суд может присудить одной стороне всю квартиру с обязательством выплатить другой стороне денежную компенсацию. Подобное решение вполне возможно, если у экс-супруга, "обделенного" по решению суда площадью, в собственности есть какое-то другое жилье в пределах того же населенного пункта, что и отошедшая к другой бывшей "второй половине" квартира.
То есть жилплощадь переходит, например, жене, которая обязана выплатить мужу половину от стоимости этой квартиры. А так как денег у нее нет, то делать это она будет из зарплаты, по 20% в месяц. Причем от официального, "белого" заработка. Купить новую квартиру денег нет, а компенсации не дождешься.
При этом оставшийся в квартире в буквальном смысле слова получит право выкинуть бывшего супруга на улицу (даже если оный на указанной площади прописан). По юридической схеме, если вся квартира принадлежит одному собственнику, то другой человек, бывший член семьи, считается заключившим договор аренды и проживающим там по найму. Это правило действует независимо от того, писали ли стороны какие-нибудь договоры на бумаге или нет. Расторгнуть же этот договор найма собственник согласно Жилищному кодексу имеет право в том случае, если жилплощадь нужна ему "для собственного использования". Учитывая расплывчатость данной формулировки, читай -- как только взбредет в голову.
Впрочем, если суд не отпишет квадратные метры одному из супругов, а просто формально поделит квартиру пополам (в большинстве случаев так и происходит), то дело можно значительно облегчить. По обоюдному согласию продать всю квартиру, разделить деньги, а на вырученные купить две новые площади. Подчеркнем словосочетание "обоюдное согласие" -- законных способов заставить кого бы то ни было продать свою квартиру или долю в ней нет.
Отдельно стоит сказать и про раздел квартир, купленных супругами в кредит, который на момент расторжения брака еще не погашен. Развод в данном случае мало что меняет -- возвращать этот самый кредит придется обоим экс-супругам. Причем если каждый из них претендует на половину квартиры, то и выплаты придется делить поровну. Если же один из них необходимую сумму не потянет, то его доля в квартире уменьшится пропорционально сократившимся выплатам по кредиту.
Например, на момент расторжения брака супругами была выплачена половина стоимости квартиры. Значит, доля каждого из них после развода -- четверть квартиры. Предположим, жена, перестав быть таковой, участвовать в погашении кредита больше не сможет и выплаты по нему лягут целиком на плечи бывшего мужа. В таком случае, когда заем будет полностью погашен, доля экс-супруги составит 1/4 от стоимости квартиры. О том, как вместо этой почти виртуальной "четвертушки" получить реальные деньги, мы уже рассказали выше.
Регистрация без брака
В случае с разделом неприватизированной квартиры все значительно сложнее. Потому как в отношении нее понятие "прописка" приобретает первоочередное значение. Дело усугубляется и тем, что формально неприватизированное жилье принадлежит государству. А делить чужую собственность закон не позволяет.
Еще одна особенность такого варианта: из неприватизированной квартиры выписать бывшего супруга практически невозможно. Сделать это реально только в том случае, если суд признает получение прописки единственной целью брака для одного из супругов, а сам брак, соответственно, фиктивным.
Если же такого решения суд не вынес, совместное проживание двух бывших "вторых половин" под одной крышей практически неизбежно.
Такой шаг, как раздел лицевого счета, ничего не меняет. Формально квартира станет коммунальной, но ведь состав проживающих останется тем же. Разве что за квартиру каждый должен будет платить самостоятельно, а бывшие члены семьи смогут без согласия остальных проживающих прописать к себе на жилплощадь нового супруга.
Однако добиться этой привилегии очень непросто. Согласно Жилищному кодексу разделить лицевой счет (изменить договор найма квартиры) можно только в том случае, если выделяющемуся возможно выделить отдельную, изолированную жилую площадь, по квадратным метрам равную его доле в квартире. Например, если в квартире две изолированные комнаты по 20 метров, а проживающих всего двое, то одному можно выделить одну комнату. Если же подходящей комнаты нет, то раздел лицевого счета невозможен.
Остается размен. Если все пройдет добровольно, по взаимной договоренности, то никаких осложнений не возникнет. Конечно, в том случае, если квартира не однокомнатная и ее есть на что разменять.
Если же взаимного согласия нет, то остается принудительный размен. Это процедура настолько сложная, что с успехом довели ее до конца далеко не все страждущие. Происходит все дело в суде по иску инициатора отделения. Основной принцип здесь такой же, как и при изменении договора найма: не могут быть ухудшены условия проживания никого из обитателей. То есть после разъезда на каждого должно приходиться столько же метров жилой площади, сколько было до размена.
При этом квартиры должны находиться в том же населенном пункте, дети -- не лишаться возможности ходить в привычную школу и т.д. Если в представленном варианте размена все эти условия будут соблюдены, то суд вынесет решение о принудительном размене. А проигравшая сторона вынуждена будет переехать по новому месту жительства помимо своей воли. Особо упирающимся с удовольствием помогут судебные приставы.
Правда, подобрать не ущемляющий никого вариант и пройти всю процедуру до конца мало кому удается.
С милым рай и в шалаше. А с немилым ад и в апартаментах. Поэтому неудивительно, что при разводах больше всего конфликтов возникает при разделе недвижимости. Есть ли возможность их избежать?Во время брака квартира или дом -- это, говоря высоким штилем, семейный очаг. После развода -- такое же имущество, как, к примеру, кофейный сервиз. И если это имущество нажито во время брака, то оно делится точно так же, как и все прочее.
Есть, впрочем, и одно "но". С тем же кофейным сервизом проблем гораздо меньше, потому что в отношении него не действует такое понятие, как прописка. В отношении же квартиры -- действует. И зачастую получается так, что с разделом самой квартиры проблем нет (предположим, она досталась в собственность одной из разводящихся сторон еще до регистрации брака, а потому после его распада осталась за одним из супругов). А вот с пропиской -- то есть необходимостью жить после развода под одной крышей с бывшей "второй половиной" -- проблема может возникнуть.
Квадратура метра
Поэтому, чтобы не путаться, для начала разберем проблемы, возникающие с собственностью, а уж затем -- с пропиской (регистрацией).
Не подлежит разделу после развода недвижимость, если она была получена во время брака одним из супругов по договору дарения, как наследство или в результате приватизации.
А вот если недвижимость во время брака была совместно приватизирована супругами или куплена одним из них (не важно, на чье имя), то в таком случае эта квартира, дом или дача подлежит разделу между бывшим мужем и женой.
В приватизированных квартирах суд определит, кому из супругов какая доля квартиры достанется. Но только на бумаге. Ведь в жизни планировки квартир редко позволяют раздел на две равные части. Есть, к примеру, две комнаты. Одна 10 метров, а другая 20. Сколько решений суда ни выноси, а поровну такую квартиру не поделишь.
Согласно семейному кодексу в таком случае суд может присудить одной стороне всю квартиру с обязательством выплатить другой стороне денежную компенсацию. Подобное решение вполне возможно, если у экс-супруга, "обделенного" по решению суда площадью, в собственности есть какое-то другое жилье в пределах того же населенного пункта, что и отошедшая к другой бывшей "второй половине" квартира.
То есть жилплощадь переходит, например, жене, которая обязана выплатить мужу половину от стоимости этой квартиры. А так как денег у нее нет, то делать это она будет из зарплаты, по 20% в месяц. Причем от официального, "белого" заработка. Купить новую квартиру денег нет, а компенсации не дождешься.
При этом оставшийся в квартире в буквальном смысле слова получит право выкинуть бывшего супруга на улицу (даже если оный на указанной площади прописан). По юридической схеме, если вся квартира принадлежит одному собственнику, то другой человек, бывший член семьи, считается заключившим договор аренды и проживающим там по найму. Это правило действует независимо от того, писали ли стороны какие-нибудь договоры на бумаге или нет. Расторгнуть же этот договор найма собственник согласно Жилищному кодексу имеет право в том случае, если жилплощадь нужна ему "для собственного использования". Учитывая расплывчатость данной формулировки, читай -- как только взбредет в голову.
Впрочем, если суд не отпишет квадратные метры одному из супругов, а просто формально поделит квартиру пополам (в большинстве случаев так и происходит), то дело можно значительно облегчить. По обоюдному согласию продать всю квартиру, разделить деньги, а на вырученные купить две новые площади. Подчеркнем словосочетание "обоюдное согласие" -- законных способов заставить кого бы то ни было продать свою квартиру или долю в ней нет.
Отдельно стоит сказать и про раздел квартир, купленных супругами в кредит, который на момент расторжения брака еще не погашен. Развод в данном случае мало что меняет -- возвращать этот самый кредит придется обоим экс-супругам. Причем если каждый из них претендует на половину квартиры, то и выплаты придется делить поровну. Если же один из них необходимую сумму не потянет, то его доля в квартире уменьшится пропорционально сократившимся выплатам по кредиту.
Например, на момент расторжения брака супругами была выплачена половина стоимости квартиры. Значит, доля каждого из них после развода -- четверть квартиры. Предположим, жена, перестав быть таковой, участвовать в погашении кредита больше не сможет и выплаты по нему лягут целиком на плечи бывшего мужа. В таком случае, когда заем будет полностью погашен, доля экс-супруги составит 1/4 от стоимости квартиры. О том, как вместо этой почти виртуальной "четвертушки" получить реальные деньги, мы уже рассказали выше.
Регистрация без брака
В случае с разделом неприватизированной квартиры все значительно сложнее. Потому как в отношении нее понятие "прописка" приобретает первоочередное значение. Дело усугубляется и тем, что формально неприватизированное жилье принадлежит государству. А делить чужую собственность закон не позволяет.
Еще одна особенность такого варианта: из неприватизированной квартиры выписать бывшего супруга практически невозможно. Сделать это реально только в том случае, если суд признает получение прописки единственной целью брака для одного из супругов, а сам брак, соответственно, фиктивным.
Если же такого решения суд не вынес, совместное проживание двух бывших "вторых половин" под одной крышей практически неизбежно.
Такой шаг, как раздел лицевого счета, ничего не меняет. Формально квартира станет коммунальной, но ведь состав проживающих останется тем же. Разве что за квартиру каждый должен будет платить самостоятельно, а бывшие члены семьи смогут без согласия остальных проживающих прописать к себе на жилплощадь нового супруга.
Однако добиться этой привилегии очень непросто. Согласно Жилищному кодексу разделить лицевой счет (изменить договор найма квартиры) можно только в том случае, если выделяющемуся возможно выделить отдельную, изолированную жилую площадь, по квадратным метрам равную его доле в квартире. Например, если в квартире две изолированные комнаты по 20 метров, а проживающих всего двое, то одному можно выделить одну комнату. Если же подходящей комнаты нет, то раздел лицевого счета невозможен.
Остается размен. Если все пройдет добровольно, по взаимной договоренности, то никаких осложнений не возникнет. Конечно, в том случае, если квартира не однокомнатная и ее есть на что разменять.
Если же взаимного согласия нет, то остается принудительный размен. Это процедура настолько сложная, что с успехом довели ее до конца далеко не все страждущие. Происходит все дело в суде по иску инициатора отделения. Основной принцип здесь такой же, как и при изменении договора найма: не могут быть ухудшены условия проживания никого из обитателей. То есть после разъезда на каждого должно приходиться столько же метров жилой площади, сколько было до размена.
При этом квартиры должны находиться в том же населенном пункте, дети -- не лишаться возможности ходить в привычную школу и т.д. Если в представленном варианте размена все эти условия будут соблюдены, то суд вынесет решение о принудительном размене. А проигравшая сторона вынуждена будет переехать по новому месту жительства помимо своей воли. Особо упирающимся с удовольствием помогут судебные приставы.
Правда, подобрать не ущемляющий никого вариант и пройти всю процедуру до конца мало кому удается.
АЛЕКСЕЙ ЦАПЛИН
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».
