13.10.2003 00:00 Еженедельный журнал «Профиль»

Архивная публикация 2003 года: "Смотрите в следующей серии"

Модернизированные серии панельных домов появляются на рынке с завидной регулярностью, но лишь единицы имеют шансы на успех.Смена ориентации

Небезызвестный Емельян Пугачев (который, напомним, представлялся всем как Петр III, воскресший супруг Екатерины Великой), как и положено царю, имел дворец. Роль оного исполняла обычная изба, для придания дворцового статуса богато украшенная изнутри сусальным золотом. На пугачевских соратников это производило должное впечатление.
То, что сейчас происходит с панельным домостроением в Москве, очень напоминает рассказанную байку: производители пытаются сделать типовые дома максимально похожими на "дворцы", то есть индивидуальные постройки. Но изначальная "изба" так и лезет наружу -- из "панели", даже в облагороженном виде, престижного жилья не получается.
Тем не менее строительство панельных домов до сих пор успешно ведется, а на рынке они являются бестселлерами -- на них, как на самое дешевое жилье, существует устойчивый спрос. Спрос этот, впрочем, подогревается тем обстоятельством, что в продажу "панели" поступает все меньше и меньше -- большая часть типовых новостроек идет по программе переселения москвичей из сносимых пятиэтажек и очередникам.
Чтобы удержать коммерческую долю рынка, домостроительные комбинаты в последнее время все активнее начинают осваивать новые технологии. И делают это сразу двумя путями: ставя на поток новые, улучшенные серии "панели" и одновременно начиная проникать в сектор "монолита".
К примеру, инвестиционно-строительная компания "Интеко" (владелец ДСК-3) помимо своих проектов панельных микрорайонов уделяет усиленное внимание кварталам по индивидуальным проектам. Наиболее яркие из них -- жилой комплекс на Ходынском поле и квартал на Ломоносовском проспекте с выходом площадей в сотни и сотни тысяч квадратных метров. Ходят упорные слухи, что компания вообще уйдет с панельного рынка.
Строительная компания МСМ-5 также сделала решительный шаг в сторону "монолита", закупив линию по производству опалубки. Эта линия весьма пригодилась при возведении домов в Марьине, а впереди у компании -- строительство 200 тыс. "индивидуальных" квадратных метров в мкр. 1 Митина.
Компания СУ-155 также подстраховалась на черный день. Уже который год параллельно с панельным домостроением она ведет строительство множества индивидуальных проектов, к примеру дома на ул. Губкина и жилого комплекса на Крылатских Холмах.
Сходная ситуация и у холдинга ПИК (владелец ДСК-2). Холдинг монтирует также немало монолитных зданий.
Впрочем, не только заведением монолитного бизнеса страхуются ДСК. Так, компания "С-Холдинг", имеющая линию по производству серии П-111М, разработала на ее основе модификации 111М и С-222 -- это панельные дома с внешними стенами из кирпича. Такие новостройки сейчас возводятся в квартале "Синяя Птица-2" в Северном Бутове.
Вторгаясь на чужую "делянку", ДСК, впрочем, как было сказано, не забывают и о своем исконном бизнесе -- производстве и совершенствовании типовых домов. Совершенствование это в последнее время приняло массовый и лихорадочный характер. Практически все ДСК стремятся выдать на-гора дома новых, улучшенных серий. Что это за дома?
И-155

Серия эта (ее производит СУ-155) стала для панельного домостроения революционной. В ней впервые для "панели" была реализована близкая к свободной планировка квартир, что дало возможность варьировать их метраж и ассортимент в зависимости от потребностей рынка.
Среди других особенностей серии -- эркеры и увеличенная высота потолка (до 2,8 м). К тому же дома И-155-й серии можно строить высотой до 24 этажей, что очень выгодно для застройщика.
Весь комплекс этих нововведений позволяет некоторым специалистам рынка относить такие дома не к типовым, а к построенным по индпроектам. Это, впрочем, видно и по цене. Так, к примеру, в Царском Селе цены на квартиры в домах И-155 доходят до $1460--1480 за кв. м. Более доступный вариант -- близ станций м. "Алтуфьево" и "Кузьминки" -- $940--1285 за кв. м. Возводимые здесь нетиповые дома стоят не намного дороже.
ИП-46С

Буквально в прошлом году силами СУ-155 была запущена в производство и другая новинка -- серия ИП-46С, разработанная на основе П-46М. Основной заказчик нового проекта -- город, которому не хватает 1- и 2-комнатных квартир, наиболее востребованных для нужд переселения и очередников. Серия ИП-46С эту проблему снимает -- в ней преобладают как раз такие квартиры.
Впрочем, у данного типа "панели" есть и хорошие рыночные перспективы. К примеру, дом ИП-46С на ул. Ряжская оказался распродан к осени, еще не начав строиться.
ГМС-1

Следующая новинка -- разработка уже нынешнего года. А потому в стадии завершения строительства серия ГМС-1 от Главмосстроя представлена лишь одним адресом -- дом в мкр. 14 Марьинского парка. Остальные вскоре должны быть возведены в Южном Бутове (компл. Б-1).
ГМС-1 отличается непривычно высоким для "панели" потолком -- три метра. Максимальная высота здания -- 25 этажей. В цокольном этаже возможно устройство гаражей.
Как и в случае с И-155, здесь заложена максимальная гибкость метража и ассортимента квартир. Серия может идти как на муниципальные цели, так и на коммерческие. Сейчас идет реализация квартир в таком доме на Новогиреевской улице ($1100 за кв. м).
"Парус"

Новый панельный дом "Парус" -- это римейк довольно удачной серии КОПЭ, которую многие годы собирает комбинат ДСК-2. Проектировщики решили устранить, по сути, два основных недостатка КОПЭ -- неказистый внешний вид и маленькие балконы. Теперь "Парус" отделывается плиткой под мрамор, а балконы-"пепельницы" (так их в шутку окрестили риэлтеры и жильцы) заменены просторными застекленными лоджиями. Добавлены популярные ныне эркеры.
По всей видимости, более серьезных шагов по модернизации этого типа "панели" предпринято не было, так как уже в серии КОПЭ изначально был заложен принцип конструктора, -- это позволяло и раньше относительно свободно формировать ассортимент квартир.
Для "Паруса" на комбинате строят новый цех. В дальнейшем планируют увеличивать строительство новинки, не снижая темпов возведения КОПЭ.
В настоящий момент уже практически построены дома на ул. Обручева и на ул. Новаторов. Далее "Паруса" появятся на Юго-Западе, в квартале 37--38, и на Варшавском шоссе.
"Юбилейный"

Среди экспериментов ДСК-1 значится серия "Юбилейный". С виду новинка напоминает стандартные дома серии П44Т. Но это только внешнее сходство. Несущие конструкции "юбилейных" домов предусматривают возможность свободной планировки (в пределах 52 кв. м на одно помещение). Высота потолков -- 3,15 м. Кроме того, дом стоит на "ножках" -- образовавшаяся в результате под ним площадка может использоваться как паркинг, рассчитанный на 20 машин.
Однако этот проект имеет ряд недостатков, из-за которых его строительство пока так и не начато (единственный готовый экземпляр возведен на территории ДСК-1 и под жилье не используется). В частности, из-за технических особенностей его невозможно построить высоким (более 14 этажей). В результате возрастает себестоимость квадратного метра, что делает эту серию коммерчески малопривлекательной.
БМС

Более перспективным считается другой проект ДСК-1 -- серия БМС (башня монолитно-сборная). Это, по сути, некий компромисс между "панелью" (она используется для перекрытий и внешних стен) и "монолитом" (для каркаса).
Башня хороша тем, что может вырасти в целый небоскреб под 35 этажей. Но на комбинате считают, что оптимальной высотой таких башен будет 25 этажей.
На себестоимость проекта высота башни практически не повлияет: для ее строительства не потребуется усложнять инженерию здания -- усиливать противопожарную защиту, увеличивать количество лифтов, делать более мощные несущие конструкции. В результате на рынке может появиться относительно недорогое приличное жилье.

Вернемся к тому, с чего начали. "Панель", даже после проводимых с ней в последнее время экспериментов, остается сравнительно дешевым жильем. И по причине психологической (ее родоначальники, "хрущобы", еще долго будут синонимом бараков). И по причинам сугубо технологическим (наверное, еще много времени должно пройти, чтобы люди поверили, что протекающие в дождь межпанельные стыки -- это не недостатки конструкции, а небрежность строителей). И вообще, типовое жилье для того и существует, чтобы подчеркивать достоинства индивидуального.

Основные характеристики новых серий типовых панельных домов в Москве

Модернизированные серии панельных домов появляются на рынке с завидной регулярностью, но лишь единицы имеют шансы на успех.Смена ориентации

Небезызвестный Емельян Пугачев (который, напомним, представлялся всем как Петр III, воскресший супруг Екатерины Великой), как и положено царю, имел дворец. Роль оного исполняла обычная изба, для придания дворцового статуса богато украшенная изнутри сусальным золотом. На пугачевских соратников это производило должное впечатление.

То, что сейчас происходит с панельным домостроением в Москве, очень напоминает рассказанную байку: производители пытаются сделать типовые дома максимально похожими на "дворцы", то есть индивидуальные постройки. Но изначальная "изба" так и лезет наружу -- из "панели", даже в облагороженном виде, престижного жилья не получается.

Тем не менее строительство панельных домов до сих пор успешно ведется, а на рынке они являются бестселлерами -- на них, как на самое дешевое жилье, существует устойчивый спрос. Спрос этот, впрочем, подогревается тем обстоятельством, что в продажу "панели" поступает все меньше и меньше -- большая часть типовых новостроек идет по программе переселения москвичей из сносимых пятиэтажек и очередникам.

Чтобы удержать коммерческую долю рынка, домостроительные комбинаты в последнее время все активнее начинают осваивать новые технологии. И делают это сразу двумя путями: ставя на поток новые, улучшенные серии "панели" и одновременно начиная проникать в сектор "монолита".

К примеру, инвестиционно-строительная компания "Интеко" (владелец ДСК-3) помимо своих проектов панельных микрорайонов уделяет усиленное внимание кварталам по индивидуальным проектам. Наиболее яркие из них -- жилой комплекс на Ходынском поле и квартал на Ломоносовском проспекте с выходом площадей в сотни и сотни тысяч квадратных метров. Ходят упорные слухи, что компания вообще уйдет с панельного рынка.

Строительная компания МСМ-5 также сделала решительный шаг в сторону "монолита", закупив линию по производству опалубки. Эта линия весьма пригодилась при возведении домов в Марьине, а впереди у компании -- строительство 200 тыс. "индивидуальных" квадратных метров в мкр. 1 Митина.

Компания СУ-155 также подстраховалась на черный день. Уже который год параллельно с панельным домостроением она ведет строительство множества индивидуальных проектов, к примеру дома на ул. Губкина и жилого комплекса на Крылатских Холмах.

Сходная ситуация и у холдинга ПИК (владелец ДСК-2). Холдинг монтирует также немало монолитных зданий.

Впрочем, не только заведением монолитного бизнеса страхуются ДСК. Так, компания "С-Холдинг", имеющая линию по производству серии П-111М, разработала на ее основе модификации 111М и С-222 -- это панельные дома с внешними стенами из кирпича. Такие новостройки сейчас возводятся в квартале "Синяя Птица-2" в Северном Бутове.

Вторгаясь на чужую "делянку", ДСК, впрочем, как было сказано, не забывают и о своем исконном бизнесе -- производстве и совершенствовании типовых домов. Совершенствование это в последнее время приняло массовый и лихорадочный характер. Практически все ДСК стремятся выдать на-гора дома новых, улучшенных серий. Что это за дома?

И-155

Серия эта (ее производит СУ-155) стала для панельного домостроения революционной. В ней впервые для "панели" была реализована близкая к свободной планировка квартир, что дало возможность варьировать их метраж и ассортимент в зависимости от потребностей рынка.

Среди других особенностей серии -- эркеры и увеличенная высота потолка (до 2,8 м). К тому же дома И-155-й серии можно строить высотой до 24 этажей, что очень выгодно для застройщика.

Весь комплекс этих нововведений позволяет некоторым специалистам рынка относить такие дома не к типовым, а к построенным по индпроектам. Это, впрочем, видно и по цене. Так, к примеру, в Царском Селе цены на квартиры в домах И-155 доходят до $1460--1480 за кв. м. Более доступный вариант -- близ станций м. "Алтуфьево" и "Кузьминки" -- $940--1285 за кв. м. Возводимые здесь нетиповые дома стоят не намного дороже.

ИП-46С

Буквально в прошлом году силами СУ-155 была запущена в производство и другая новинка -- серия ИП-46С, разработанная на основе П-46М. Основной заказчик нового проекта -- город, которому не хватает 1- и 2-комнатных квартир, наиболее востребованных для нужд переселения и очередников. Серия ИП-46С эту проблему снимает -- в ней преобладают как раз такие квартиры.

Впрочем, у данного типа "панели" есть и хорошие рыночные перспективы. К примеру, дом ИП-46С на ул. Ряжская оказался распродан к осени, еще не начав строиться.

ГМС-1

Следующая новинка -- разработка уже нынешнего года. А потому в стадии завершения строительства серия ГМС-1 от Главмосстроя представлена лишь одним адресом -- дом в мкр. 14 Марьинского парка. Остальные вскоре должны быть возведены в Южном Бутове (компл. Б-1).

ГМС-1 отличается непривычно высоким для "панели" потолком -- три метра. Максимальная высота здания -- 25 этажей. В цокольном этаже возможно устройство гаражей.

Как и в случае с И-155, здесь заложена максимальная гибкость метража и ассортимента квартир. Серия может идти как на муниципальные цели, так и на коммерческие. Сейчас идет реализация квартир в таком доме на Новогиреевской улице ($1100 за кв. м).

"Парус"

Новый панельный дом "Парус" -- это римейк довольно удачной серии КОПЭ, которую многие годы собирает комбинат ДСК-2. Проектировщики решили устранить, по сути, два основных недостатка КОПЭ -- неказистый внешний вид и маленькие балконы. Теперь "Парус" отделывается плиткой под мрамор, а балконы-"пепельницы" (так их в шутку окрестили риэлтеры и жильцы) заменены просторными застекленными лоджиями. Добавлены популярные ныне эркеры.

По всей видимости, более серьезных шагов по модернизации этого типа "панели" предпринято не было, так как уже в серии КОПЭ изначально был заложен принцип конструктора, -- это позволяло и раньше относительно свободно формировать ассортимент квартир.

Для "Паруса" на комбинате строят новый цех. В дальнейшем планируют увеличивать строительство новинки, не снижая темпов возведения КОПЭ.

В настоящий момент уже практически построены дома на ул. Обручева и на ул. Новаторов. Далее "Паруса" появятся на Юго-Западе, в квартале 37--38, и на Варшавском шоссе.

"Юбилейный"

Среди экспериментов ДСК-1 значится серия "Юбилейный". С виду новинка напоминает стандартные дома серии П44Т. Но это только внешнее сходство. Несущие конструкции "юбилейных" домов предусматривают возможность свободной планировки (в пределах 52 кв. м на одно помещение). Высота потолков -- 3,15 м. Кроме того, дом стоит на "ножках" -- образовавшаяся в результате под ним площадка может использоваться как паркинг, рассчитанный на 20 машин.

Однако этот проект имеет ряд недостатков, из-за которых его строительство пока так и не начато (единственный готовый экземпляр возведен на территории ДСК-1 и под жилье не используется). В частности, из-за технических особенностей его невозможно построить высоким (более 14 этажей). В результате возрастает себестоимость квадратного метра, что делает эту серию коммерчески малопривлекательной.

БМС

Более перспективным считается другой проект ДСК-1 -- серия БМС (башня монолитно-сборная). Это, по сути, некий компромисс между "панелью" (она используется для перекрытий и внешних стен) и "монолитом" (для каркаса).

Башня хороша тем, что может вырасти в целый небоскреб под 35 этажей. Но на комбинате считают, что оптимальной высотой таких башен будет 25 этажей.

На себестоимость проекта высота башни практически не повлияет: для ее строительства не потребуется усложнять инженерию здания -- усиливать противопожарную защиту, увеличивать количество лифтов, делать более мощные несущие конструкции. В результате на рынке может появиться относительно недорогое приличное жилье.

Вернемся к тому, с чего начали. "Панель", даже после проводимых с ней в последнее время экспериментов, остается сравнительно дешевым жильем. И по причине психологической (ее родоначальники, "хрущобы", еще долго будут синонимом бараков). И по причинам сугубо технологическим (наверное, еще много времени должно пройти, чтобы люди поверили, что протекающие в дождь межпанельные стыки -- это не недостатки конструкции, а небрежность строителей). И вообще, типовое жилье для того и существует, чтобы подчеркивать достоинства индивидуального.

Основные характеристики новых серий типовых панельных домов в Москве

Название серии (кем выпускается)	"Парус" (ДСК-2)	ГМС-1 (Главмосстрой)	П-55М (ДСК-3)
Общая площадь квартир (кв. м)*
1-комн.	43,45	38--46,5	50
2-комн.	62,03	54--75	66,5
3-комн.	101,77	70--101	82,9
4-комн.	Нет	--	99,33
Площадь кухни (кв. м)	12	13	13
Высота потолков (м)	2,64	3	2,64
Максимальное число этажей	22	25	16