Архивная публикация 1998 года: "Внимание, снимаю"

А в регионах -- например в Туле -- аренда жилья приблизилась по цене к стоимости коммунальных услуг.Кому сдается Москва?

Кто худеет, а кто толстеет в кризисные времена? Помимо очевидного ответа на этот вопрос (бедные/богатые), есть еще один ответ: газеты. И если общественно-политические издания сократились в объеме, то газеты с частными объявлениями заметно "пополнели". Особенно те из них, где публикуются объявления о сдаче квартир.
Число квартировладельцев, жаждущих из корыстных побуждений приютить кого-нибудь под своей крышей, резко возросло: дополнительный заработок никому сейчас не мешает. Спрос между тем столь же резко упал -- почти в два раза. И между квартировладельцами развернулась настоящая битва за арендатора. Аргумент в этой битве один -- цена.
Правда, в первые послекризисные недели хозяева сдаваемого жилья никак не хотели мириться с тем, что спрос на их товар упал. Снижение цен в сентябре -- первой половине октября было не очень серьезным. Потому что значительная часть договоров об аренде жилья заключалась еще до кризиса и при этом, как правило, вносилась предоплата за два-три месяца вперед. Естественно, арендаторы в этот период просто доживали в снятых квартирах, понимая, что внесенные суммы им уже никто не вернет.
Однако со второй половины октября цены начали стремительно падать.
Михаил Шевченко, генеральный директор "БФГ-недвижимость": "Больше всего снизилась стоимость элитного жилья. В зависимости от состояния квартиры цены упали на 50--70%. Если раньше трехкомнатная квартира с евроремонтом и дорогой мебелью где-нибудь в арбатских переулках стоила около $3,5--4 тысяч в месяц, то сегодня даже $1 тысячу получить за нее очень сложно: нет спроса".
С рынка ушел самый массовый арендатор супердорогого жилья -- иностранцы. Многие просто свернули свой бизнес в России. Те же, кто остался, стараются перебраться в более дешевые квартиры. Тем более что предложений действительно очень много.
Отечественные же арендаторы трехкомнатных квартир стремятся перебраться в 2-комнатные или в "трешки" в более отдаленных, дешевых районах. Поэтому цены на 3-комнатные стали приближаться к ценам на 2-комнатные квартиры.
В связи с падением спроса на аренду элитных квартир на рынке появилось такое по качеству жилье, которое раньше практически не предлагалось.
Ольга Ларина, директор центра "Поликварт": "Сейчас спрос на только что построенные большие элитные квартиры упал. Желающих купить пяти- и шестикомнатные двухуровневые пентхаусы площадью 200--270 кв. м с зимним садом стало гораздо меньше. И жилье такого уровня в элитном кирпичном доме в Новых Черемушках мы намерены сдавать в аренду за $1000--1500 в месяц".
Кстати, нынешнее падение спроса заставило хозяев быть менее разборчивыми в выборе съемщиков. Если раньше вьетнамцам, китайцам и тем более "лицам кавказской национальности" жилье сдавали крайне неохотно, а то и просто отказывали в найме, то теперь арендный шовинизм резко пошел на убыль.
Существенно упали в цене не только супердорогие апартаменты, но и жилье, которое снимали представители почти уже вымершего среднего класса, то есть квартиры с месячной платой $500--1000.
Еще в августе весьма непрезентабельная однокомнатная квартира без мебели и даже плиты с раковиной где-нибудь в районе метро "Краснопресненская" сдавалась за $400. Наличие приличной обстановки, примитивный ремонт вкупе с раковиной и плитой на приличествующих им местам прибавляли к этой цифре еще $200.
Двухкомнатная квартира стоила $700--750 в месяц.
Однако уже в середине октября положение изменилось. "Двушку" с видом на Белый дом за $500 можно было найти в течение максимум двух дней. Причем квартиру хорошую: недалеко от метро, с современной мебелью, ремонтом и стиральной машиной-автоматом (тип дома -- хрущовка или сталинка -- на цену аренды влияет в гораздо меньшей степени).
Снизилась стоимость аренды и на среднее по стоимости жилье, хотя спрос на него упал не столь значительно, как на элитное. Недорогие квартиры (в районах за Садовым кольцом) подешевели на 30--50%. Так, если до кризиса однокомнатная хрущовка рядом со станцией метро "Тимирязевская" за $270 в месяц уходила, что называется, с руками, то сейчас ее хозяева запрашивают со съемщика $180--200. А после торга цена может упасть и вовсе до $140--150.
Аналогично снизились цены и на относительно недорогие квартиры в центре. Например, "однушку" где-нибудь на "Белорусской", раньше стоившую не меньше $400, сейчас можно найти за $250.
Ирина Радченко, генеральный директор ЗАО "Лаурел": "Вообще, сегодня многое зависит от торга. Даже на дешевые однокомнатные квартиры -- около $100 в месяц -- вы можете сбить цену на $5--10. В зависимости от ее состояния и внутренней обстановки, этажности, наличия балкона и т.д.".
Такие -- по $100 в месяц -- однокомнатные "апартаменты" сейчас можно снять в Восточном, Юго-Восточном, Северо-Восточном административных округах Москвы. Конечно, это будет чаще всего хрущовка, однако неподалеку от метро, с телефоном и хотя бы минимальным набором мебели. А в особо непрестижных районах вроде Капотни, где из окна открывается вид на незатухающий факел Московского нефтеперерабатывающего завода, а до ближайшего метро нужно добираться полчаса на автобусе, вполне можно арендовать однокомнатную квартиру и вовсе за $70 в месяц.
Однако одним только снижением стоимости аренды выгоды съемщика сейчас не ограничиваются.
Константин Цыганов, управляющий делами Московской гильдии риэлторов : "В условиях, когда число свободных квартир на рынке резко возросло, хозяева уже не требуют от постояльцев предоплаты за 2--3 месяца вперед. Вернее сказать, требование превратилось в просьбу, которую выполнять вовсе не обязательно".
в область желанных, но невозможных условий (для хозяев, разумеется) переместился так называемый телефонный залог -- страховка на случай, если жилец слишком активно будет вести телефонные переговоры по межгороду или с заграницей, скажем, в последний месяц перед тем, как съездом с квартиры, а заплатить за них по какой-то причине не захочет.
Серьезно уменьшились и расходы нанимателя на услуги посредника. Раньше эти расходы были равны месячной плате для квартир, аренда которых стоила меньше $400. И около 50--70% от стоимости месячной аренды для дорогих квартир.
Жанна Авдеева, менеджер отдела аренды Московского инвестиционного агентства недвижимости: "В ближайшем будущем, месяца так через два, комиссионные за посреднические услуги будут платить не арендаторы, а хозяева квартир. Причем квартир всех категорий".
К этому же сроку, то есть примерно к Новому году, когда наступит традиционное время для перезаключения договоров аренды, цена, по прогнозам риэлторов, упадет еще на 10--15%. То есть до $100 за однокомнатную квартиру в обжитых районах столицы.
Однако у всех, даже у таких приятных явлений, как падение цен, есть и оборотная сторона. На рынке аренды это возросшее число мошенничеств.
Раньше из 100 газетных объявлений о сдаче 99 размещались представителями риэлторских фирм, которые худо-бедно проверяли сдаваемое жилье на предмет юридической чистоты. И помогали преобразовывать интимно-жилищные отношения в форму договора.
Теперь же все больше квартировладельцев стремятся сами сдать свое жилье (просто потому, что арендаторы по вполне понятным соображениям не хотят платить посредникам). Дилетант-хозяин или дилетант-наниматель -- что еще нужно для разного рода махинаций? Ведь проверить одному частному лицу другое частное лицо крайне сложно.
Поэтому наиболее предпочтительными с точки зрения надежности остаются сдача и наем жилья через риэлторскую фирму.
Если же вы все-таки решили снимать квартиру напрямую, не прибегая к услугам риэлторов, то необходимо предпринять некоторые меры безопасности. Первым делом, естественно, арендатор должен проверить права хозяина на сдаваемое жилье -- паспорт с отметкой о прописке по этому адресу. Если квартира приватизирована, но хозяин в ней не прописан, нужно ознакомиться со свидетельством о приватизации. Дополнительно, помимо паспорта, нужно потребовать книжки по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и телефона.
И последнее. Все денежные расчеты с хозяином нужно оформлять расписками. По новому Гражданскому кодексу заверять расписки у нотариуса совершенно не обязательно. Юридическую силу имеет даже написанный от руки документ.

Аренда жилья в Москве

Цены даны по состоянию на 10 ноября для квартир в типовых домах, расположенных около станций метро, с минимальным набором мебели, телефоном и балконом.

Провинциальный съем

Падение спроса на рынке аренды жилья происходит и за пределами Московской кольцевой дороги. Причем в регионах оно даже значительнее: здесь всегда жили беднее, чем в столице. Основным нанимателем тут были не молодые семьи, желающие обустраивать свою жизнь самостоятельно, без родительского присмотра. И не бизнесмены, по делам часто наведывающиеся в тот или иной город.
Самый массовый арендатор в провинции -- это студент или военный. А по этим слоям населения кризис ударил особенно сильно.
В результате расценки на аренду жилья в регионах упали в среднем в два раза. Снижение могло бы быть еще существеннее -- но это означало бы сдачу квартир внаем за оплату коммунальных услуг государству.
Как и в столице, наибольшим спросом на рынке аренды пользуются дешевые однокомнатные квартиры. Ежемесячная плата за них колеблется от $28 в Туле до $100 в Калининграде -- городе, где цены на жилье соответствуют стоимости продуктовой корзины (она здесь из-за зависимости от импорта почти московская -- подробнее см. рубрику "Потребительская корзина").
Тут, правда, стоит отметить, что в подавляющем большинстве российских городов, за исключением все того же Калининграда, расчет между хозяином и нанимателем квартиры ведется в рублях. Отсюда повышение рублевой цены на 20--40% в пересчете на доллары означает ее фактическое снижение вдвое.
Гораздо более массовый характер, чем до кризиса, приобрел наем квартир "в складчину". Когда однокомнатное жилище снимают на 2--3 человек (чаще всего это, разумеется, студенты). Естественно, больше всего такая коллективная аренда распространена в городах, где много вузов. Вроде Саратова, где "однушка" без особых изысков (на окраине и с минимальным набором мебели) обходится в $50 в месяц. Или Екатеринбурга -- там койко-место в институтском общежитии стоит 600 рублей, так что гораздо выгоднее арендовать "однушку" за $50 (то есть около 750 рублей по нынешнему курсу) и раскидать эти деньги на нескольких человек. Получив вместо общаги с ее специфическими запахами и бдительным вахтером вполне приличное жилье, где хозяйка -- за отдельную, конечно, плату -- будет убирать и даже кашеварить.
Отдельной строкой в любом договоре при арендных эпопеях в провинции проходит телефон. Здесь это средство связи в отличие от Москвы не является непременным атрибутом любой квартиры. Отсюда и значительная -- до 30% -- разница между телефонизированным и нетелефонизированным жильем. Например, в Красноярске однокомнатная квартира без телефона на окраине стоит около $50, а с телефоном -- уже все $70. Помимо студентов, такие квартиры охотно снимают заезжие бизнесмены -- это все равно дешевле, чем в гостинице.
К услугам же тех провинциалов, кому не по карману даже эти цены, есть еще один -- сугубо нестоличный -- вид жилья: частные домики на окраинах городов. Например, в Челябинске можно арендовать частный дом из двух-трех или даже четырех комнат, с газом, водопроводом, центральным отоплением, правда, с "удобствами" на улице за 350--500 рублей (около $25--30 в месяц).
Со сдачей более дорогого жилья -- двух-трехкомнатных квартир -- у его хозяев в провинции сейчас возникают проблемы. Спасают "нетрадиционные" квартиросъемщики. Например, в Перми падение спроса на "двушки" затормозилось благодаря спросу со стороны "жриц любви", которые арендуют только двухкомнатные квартиры в центре, с телефоном и обязательно мебелью. Они ввиду специфики своей профессии готовы платить за такое жилье весьма значительную, по местным меркам, сумму -- $70--80 (и это даже после начала кризиса!).
А вот в Ставрополе общий уровень цен вытягивают беженцы с Кавказа и из Афганистана. На родине их уже не ждут, семьи, как правило, у них большие, вот и арендуют они "двушки" и даже "трешки", платя хозяевам по $40--60 в месяц.
При аренде жилья в регионах вообще не принято пользоваться услугами риэлторских фирм. Гораздо чаще хозяин квартиры и арендатор находят друг друга сами или с помощью частных маклеров. В Калининграде, например, местом сбора желающих сдать или снять квартиру является столб объявлений у Центрального рынка, отчего-то именуемый в народе "позорным".
Большое распространение в регионах получила в последнее время и кратковременная -- на день-два -- аренда жилья. Ею активно пользуются не только командировочные, но и те, кто хочет отметить какое-нибудь торжество, а собственная квартира для этого маловата, на ресторан денег не хватает, да и вообще убираться лень. Например в Омске аренда трехкомнатной квартиры на сутки обходится всего в 100 рублей.
Неизвестно, прибегает ли именно к такой -- посуточной аренде -- курский губернатор Александр Руцкой, но то, что он не имеет собственной квартиры в Курске, а значит, вынужден жить на арендованной площади, в городе всем известно (так же хорошо известно о его роскошной даче на Рублевке под Москвой). Живет губернатор в Курске вместе с молодой женой, дочкой Катей, сыновьями, тестем и тещей в зоне отдыха "Сейм". Сдает губернатору "угол" -- особняк в тихом пригороде -- государственная фирма "Сеймавтосервис". Сколько платит Руцкой своим "хозяевам", точно неизвестно. Но злые языки утверждают, что за громадный особняк губернатор выкладывает чуть больше стоимости аренды однокомнатной квартиры в Курске. А это всего $50--60 в месяц.

Стоимость аренды жилья в регионах

Цены даны по состоянию на 10 ноября для квартир в типовых домах, расположенных около станций метро, с минимальным набором мебели, телефоном и балконом.

Прочерк -- нет данных

Все рублевые цены пересчитаны по курсу $1 равен 15 рублям.

Приведены цены на квартиры в типовых панельных домах с набором мебели и телефоном.

В подготовке материала принимали участие: Галина Абакумова, Светлана Бобко, Станислав Звонок, Виктор Клочков, Игорь Лавренков, Татьяна Мироненко, Вадим Рогожин, Татьяна Садовова, Оксана Светлакова, Владимир Соколов, Елена Строителева, Дмитрий Сурьянинов, Александр Фаршанев.

ЮЛИЯ РОШЕК, ИГОРЬ УСТЕНКО