Архивная публикация 2001 года: "Вокруг да около"

Заплатив одну и ту же сумму -- к примеру $18 тысяч,-- можно купить однокомнатную квартиру в панельном доме в районе московских новостроек или двухкомнатную в кирпичном доме по индивидуальному проекту в ближнем Подмосковье.То же, но дороже

Прошлый год был провальным для столичных строителей. По разным оценкам, они недобрали средств от продажи квартир, что составило 5--10% от обычных годовых доходов. Причем недобор больше всего коснулся самых дешевых панельных домов.

Дефицит дешевого жилья в Москве подвигнул покупателя обратить взоры к Подмосковью. В результате и здесь цены поползли вверх. По данным Русского агентства недвижимости "САВА", за последние полгода рост цен на столичные квартиры в новостройках составил в среднем 7,2% против 9% роста в Подмосковье.

Будет ли и дальше областное жилье слегка опережать в цене московское, пока не ясно. Зато ясно другое: в последние год-полтора при выборе между стандартной квартирой в панельном доме где-нибудь в Южном Бутове и равным ей по стоимости, да к тому же большим по площади жильем в кирпичном доме в ближнем Подмосковье покупатель все чаще склоняется в сторону последнего. И это вполне объяснимо.

Во-первых, между столицей и областью уже давно действует договор о взаимном признании прописки (оттого, что ее переименовали в регистрацию, суть дела не поменялась).

Во-вторых, пригородное жилье по определению дешевле столичного. Ведь в подмосковных городах -- в отличие от первопрестольной -- очередникам бесплатных квартир не дают и пятиэтажки не расселяют. А между тем суммы, затрачиваемые на реализацию этих программ, московские власти взимают с застройщиков в виде платы за землю. Что, естественно, приводит к удорожанию новостроек. В Подмосковье же и земля, и рабочая сила, напротив, дешевле. Тогда как заинтересованность в инвестициях гораздо выше столичной.

Ну и, наконец, третий фактор, склоняющий москвичей к покупке жилья в "ближней" области: у многих в последние годы появился автомобиль. А путь до центра, к примеру, из Реутова (область) и Новокосина (Москва) одинаков. Эти два жилых массива разделяет всего лишь шоссе. Но при этом реутовские новостройки почти вдвое дешевле новокосинских ($320 против $600 за метр в панельном доме).

Елена Тушина, начальник отдела продаж компании "Стройтэкс": "В пределах административных границ столицы в самых дешевых районах массовой застройки, а также в отдаленных от центра Москвы спальных районах минимальная стоимость квадратного метра в панельных новостройках не опускается сейчас ниже $420. За эти же деньги в ближнем Подмосковье можно приобрести жилье принципиально иного качества -- в монолитно-кирпичном доме по индивидуальному проекту".

Близнецы, но не братья

Риэлторы подразделяют все Подмосковье на три территориальных пояса.

Виктор Зайцев, заместитель генерального директора агентства недвижимости "Ордер": "В первый пояс входят города, расположенные не далее 10--15 км от МКАД, с хорошей транспортной доступностью. Самые крупные из них -- Одинцово, Химки, Красногорск, Долгопрудный, Мытищи, Королев, Реутов, Балашиха, Люберцы.

Ко второму относятся города, расположенные приблизительно в часе езды от Москвы общественным транспортом -- автобусом или электричкой,-- например Нахабино, Истра, Электросталь, Электроугли, Железнодорожный, Домодедово, Подольск.

Третий пояс -- города на границе Московской и других областей: Орехово-Зуево, Дубна, Серпухов, Можайск, Волоколамск".

В городах первого пояса телефоны имеют московские номера (правда, МГТС грозится в ближайшие год-два их забрать, но пока дальше разговоров в большинстве случаев дело не пошло), второй и третий пояса -- только междугородные с пригородными тарифами.

В городах Подмосковья центром цивилизации является железнодорожная станция, поэтому и ценность жилья определяется прежде всего близостью к железной дороге.

Сергей Елисеев, директор отдела маркетинга и рекламы агентства недвижимости "Инком": "Стоимость одинаковых квартир в пределах одного города в Подмосковье может отличаться примерно на 10% в зависимости от того, насколько близко дома расположены к железнодорожной станции или автобусной остановке".

Мест есть!

Теперь совершим более подробное путешествие по городам и весям Подмосковья.

Самым дорогим и престижным является по традиции западное (в широком смысле слова -- тут и Юго-Запад, и просто Запад, и Северо-Запад) направление: Одинцово, Красногорск ($420--450 за кв. м в типовой панели). Самым дешевым -- восточное и юго-восточное (Люберцы, Мытищи, Электросталь, Серпухов -- $205--310 за кв. м).

Начнем с Запада.

Одинцово -- город небольшой. Вытянут вдоль Можайского шоссе. Публика проживает здесь в основном служивая. Промышленных предприятий мало. Более развита в городе правая, если ехать от Москвы, часть. Здесь и ведется в основном новое строительство. Квартиру в панельном доме "правобережья" можно купить не дешевле, чем по $450 за кв. м. За каждый метр жилья в монолитно-кирпичном доме по индивидуальному проекту придется заплатить на $100 дороже.

Примерно на таком же расстоянии от Москвы, что и Одинцово, расположен другой престижный город-спутник столицы -- Красногорск (12 минут на электричке от платформы "Тушинская" до станции "Павшино").

Красногорск в целом город уже сложившийся. Он в основном застроен 5--7-этажными кирпичными или 12--14-этажными панельными домами. Новостроек мало. Волоколамское шоссе делит город на две части. Слева от шоссе -- железнодорожная станция. Справа расположены оборонное предприятие, старые жилые дома. Новостройки в основном возводятся поближе к лесному массиву и, соответственно, подальше от железной дороги.

Аналогичные квартиры в монолитно-кирпичном доме на Волоколамском шоссе (в 15 минутах транспортом от железнодорожной станции "Павшино") стоят $420 за кв. м.

В том же северо-западном направлении от Москвы, что и Красногорск, расположен город Истра (20 минут на электричке от платформы "Тушинская", 35 км от МКАД). Несмотря на значительную удаленность от столицы, он пользуется доброй славой. Места здесь очень красивые: кругом реликтовые сосны, рядом Истринское водохранилище, на берегах которого расположены загородные коттеджи Чубайса, Потанина, Пугачевой.

Квартиру в недавно построенной кирпичной многоэтажке здесь можно приобрести по $400 за кв. м. (Для сравнения: кирпичное жилье в расположенном на полпути к Истре городе Нахабине, не обладающем природной красотой Истры, аналог стоит всего от $280.) А вот цены на типовую панель в Истре -- в рамках средних для городов второго пояса -- $230 за кв. м.

Подмосковные Химки, начинающиеся сразу за МКАД, состоят из старой и новой части. Ближе к железнодорожной станции с одноименным названием расположены старые Химки, отделенные от Новых Химок Ленинградским шоссе.

Панельные новостройки в Новых Химках идут по $350--440 за кв. м. Ценовая разница определяется близостью к автобусной станции, откуда уходят маршруты на Москву.

Жилье в новом доме, возведенном из кирпича на основе монолитного каркаса, без всяких инфраструктурных "излишеств" стоит здесь $500 за кв. м.

Далее по Ленинградскому шоссе расположен легендарный город Крюково. Хотя от считающегося 10-м административным округом столицы Зеленограда его отделяет только железнодорожное полотно, цены здесь ниже на 30--40%: в Крюкове современная типовая панель идет по $350 за кв. м, а в Зеленограде -- не менее $500.

Из расположенных к востоку (опять-таки в широком смысле слова, включая северо-восток) от Москвы пригородов наиболее интенсивное строительство ведется в Мытищах (7 минут на маршрутке от станции метро "Медведково").

"Старый" город весь застроен. Новое строительство ведется на территории вблизи ТЭЦ и Осташковского шоссе; имеются еще новостройки в лесу недалеко от станции "Перловская" (25--30 минут на электричке от Ярославского вокзала). В основном новостройки возводятся из кирпича или монолитного каркаса с заполнением кирпичом. Их стоимость в зависимости от стадии строительства от $390 (на нулевом цикле) до $490 (в готовом доме) за кв. м.

Кирпичные дома сдаются со стандартной отделкой отечественными материалами; в квартирах установлены сантехника и электроплиты. В целом сдача жилья с полной отделкой для Подмосковья нехарактерна. Мытищи -- исключение.

До расположенного поблизости Королева добираться на 5 минут дольше, чем до Мытищ (с Ярославского вокзала 30--35 минут электричкой до станций "Подлипки", "Болшево"). Новые кирпичные дома с видом на Лосиный остров, но в отдалении (25 минут пешком от платформы "Подлипки") продаются по цене $460 за кв. м.

В Королеве, в отличие от Мытищ, нет вредных производств, таких как ПО "Мосстройпластмасс", НПО "Химволокно". К тому же исторически так сложилось, что любой мало-мальски интеллигентный человек, выбирая, предпочтет "город космонавтов", тогда как Мытищи -- пристанище пролетариата.

Город Реутов (примыкает к Москве с востока) состоит из двух частей: старой, более близкой к станции метро "Новогиреево", и новой -- южной, новостроечной части. Строго восточное расположение Реутова делает его малопривлекательным для потенциальных покупателей: восток считается самым экологически неблагополучным направлением Подмосковья. Стоимость "квадрата" в панельном доме серии П111 в Реутове -- $320, аналогичная новостройка в соседнем Новокосине -- $550--600.

В южном направлении, пожалуй, стоит назвать Домодедово. До города можно добраться по скоростной трассе "Дон" буквально за 20 минут (другой вариант -- 40 минут на электричке с Павелецкого вокзала). Именно здесь в последнее время ведется интенсивное комплексное строительство -- только кирпичные дома по индивидуальным проектам. Новостройки возводятся по соседству с зеленой зоной -- рядом дома отдыха, санатории. "Автолайн" довозит жителей до нового микрорайона. И цены в Домодедове умеренные -- $225--400 за кв. м в зависимости от степени готовности дома.

Нынешний уровень цен в ближнем Подмосковье вряд ли будет резко меняться в ближайшие полгода-год. В области около 100 недостроенных домов, и соотношение "спрос--предложение" составляет 1 к 2. Так что покупка жилья в ближнем Подмосковье и в нынешнем году будет оптимальным выходом для тех, кто хочет приобрести новую квартиру, но крупных сумм не накопил.

Стоимость нового жилья в ближнем Подмосковье

Данные предоставлены агентствами недвижимости "Ордер", "Инком", "МИАН".

ЮЛИЯ РОШЕК