Архивная публикация 2002 года: "Запредельные метры"

Хотя подмосковное жилье и дорожает почти теми же темпами, что и столичное, оно все же остается гораздо более доступным: за те деньги, на которые в пределах Московской кольцевой автодороги можно купить скромную однокомнатную квартиру, в Московской области продают двух-, а то и трехкомнатные апартаменты.Цена в "квадрате"

Прошлогодний рост цен на столичные новостройки привел к повышению спроса на подмосковное жилье, стоимость которого тут же резко возросла. По данным Русского агентства недвижимости "САВА", за 2001 год рост цен на московские квартиры в новостройках составил 30%, а на квартиры в ближайшем Подмосковье -- 25%. Это в среднем.

В некоторых же городах, например в Реутове и Химках, где активно ведется строительство, стоимость квадратного метра увеличилась аж на 50--60%. А вот в Ивантеевке, Балашихе, Люберцах, Пушкине цены подскочили "всего" на 5--20%.

Рост цен вызван не только энтузиазмом покупателей, но и тем, что подмосковные застройщики не могут в должной степени удовлетворить спрос на жилье.

Виктор Зайцев, заместитель генерального директора агентства недвижимости "Ордер": "Спрос на строящиеся подмосковные площади сегодня несколько превышает предложение. В основном это касается городов, расположенных вблизи Москвы.

При сложившемся положении опасно делать прогноз по ценам. Одно можно сказать определенно: снижения стоимости жилья до конца года ожидать не приходится".

Конечно, жилье в "модных городах" вроде Одинцова всегда было в дефиците. Но сегодня, когда на ажиотаже, казалось бы, можно заработать большие деньги, подмосковные строительные фирмы оказались не готовы к увеличению числа платежеспособных (с точки зрения области) клиентов.

На рынке областного жилищного строительства работает ограниченный круг компаний, и пускать в свой "огород" новичков они явно не намерены. Конечно, заявления об увеличении темпов роста делаются постоянно, но пока цены на новостройки растут быстрее, чем их количество.

Тем не менее опасаться того, что стоимость областных новостроек "догонит и перегонит" цену столичных, не стоит.

Наталия Тихоновская, директор управления новостроек компании "МИЭЛЬ-недвижимость": "В дешевых спальных районах Москвы вроде Люблина или Дегунина минимальная стоимость квадратного метра в панельных новостройках не опускается сейчас ниже $550--600. За эти же деньги в Подмосковье можно приобрести жилье принципиально иного качества -- в монолитно-кирпичном и даже полностью кирпичном доме по индивидуальному проекту".

Несмотря на рост цен, "групповой портрет" покупателей подмосковных квартир пока остается без изменений.

Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы агентства "ИНКОМ недвижимость": "Сегодня основными покупателями нового жилья в ближайшем Подмосковье являются семьи молодых москвичей, а также иногородние граждане, которые устроились работать в Москве. Главное для них -- дельта между столичными и областными ценами, составляющая в среднем $100 с каждого квадратного метра общей площади квартир.

Покупателей не пугает удаленность от места работы, тем более что у многих в последние годы появился автомобиль. А путь до центра, скажем, из областных Люберец и "столичного" Жулебина занимает одно и то же время. Но при этом люберецкие новостройки почти вдвое дешевле жулебинских ($375 против $700 за метр в панельном доме)".

Долгая дорога к дому

Каждый подмосковный город имеет определенное положение на "иерархической лестнице": его репутация складывается из расположения, экологической ситуации, развитости местной инфраструктуры и т.д.

Наиболее престижным и дорогим в Подмосковье уже долгое время остается благополучное с точки зрения экологии западное направление.

Самый престижный город на этом направлении -- Одинцово -- расположен в 12 минутах езды на электричке от МКАД. Застройка здесь тянется вдоль Можайского шоссе. Большинство населения города -- служащие. Промышленных предприятий, отравляющих жизнь, немного. Квартиру в панельном доме Одинцова можно купить не дешевле, чем по $550--650 за кв. м (что на 35% дороже, чем в начале прошлого года). А в монолитно-кирпичном доме по индивидуальному проекту квадратный метр обойдется примерно в $700--750.

На таком же расстоянии от Москвы, что и Одинцово, находится Красногорск (северо-запад). Город уже сформировавшийся, застроенный 12--14-этажными панельными и 5--7-этажными кирпичными домами. Новостроек здесь немного. Их строительство ведется в основном вблизи леса, подальше от железной дороги. Квартиры в типовом панельном доме московской серии П-44Т продаются по $610 за кв. м. А жилье в монолитно-кирпичном доме на красногорском участке Волоколамского шоссе (в 15 минутах езды от железнодорожной станции "Павшино") -- по $410 за кв. м.

Подмосковные Химки (север) начинаются сразу за МКАД и состоят из старой и новой частей, разделяемых Ленинградским шоссе. Новостройки возводятся в Новых Химках, где квадратный метр "панели" идет по $350--650 в зависимости от близости к автобусной станции, откуда уходят маршрутки на Москву. Жилье в новых монолитно-кирпичных домах -- впрочем, по планировке очень близкое к панели -- продается по $690 за кв. м.

Далее по Ленинградскому шоссе расположен легендарный город Крюково, тот самый, под которым во время Отечественной войны сражались панфиловцы. Несмотря на то, что от "столичного" Зеленограда (этот город административно относится к Москве) Крюково отделяет только железнодорожное полотно, цены здесь ниже зеленоградских на 20--25%. Так, в Крюкове современная типовая панель стоит $500 за кв. м, а в Зеленограде -- не менее $650.

Из пригородов, расположенных к востоку и северо-востоку от Москвы, наиболее интенсивное строительство ведется в Мытищах. Новостройки возводятся практически в лесу, неподалеку от станции "Перловская" (25--30 минут на электричке от Ярославского вокзала). По большей части это кирпичные и монолитно-кирпичные дома. Цена в зависимости от этапа строительства колеблется от $620 за кв. м (на старте) до $700 (в готовом доме).

До города Королева добираться чуть дольше, чем до Мытищ (30--35 минут электричкой от Ярославского вокзала). В Королеве, в отличие от Мытищ, нет вредных производств вроде НПО "Химволокно" и ПО "Мосстройпластмасс". "Город космонавтов" облюбовала в качестве своего места жительства интеллигенция. Жилье в королевских новостройках продается по цене $460 за кв. м.

Далее по Ярославскому направлению расположен город Пушкино (40 минут электричкой от Ярославского вокзала). Стоимость пушкинских квартир за прошедший год выросла аж на 50%. Дело в том, что в городе ведется активное строительство, причем самых популярных недорогих панельных домов, что и вызвало спрос, а за ним и рост цен. Привлекает и редкая по благополучности экологическая ситуация: город с запада окружают вековые сосновые боры.

Новостройки возводятся повсеместно. Например, в районе старого парка (мкрн. "Арманд") строится 9-этажный кирпичный дом по индивидуальному проекту ($7450--470 за кв. м). А на Московском проспекте (в 15 минутах пешком от железнодорожной станции) строится жилой квартал из типовых панелей Ивановского ДСК. Здесь планируется развить дополнительную инфраструктуру: построить магазины, аптеки, оздоровительный комплекс с бассейном, детские площадки. Стоимость 1 кв. м "панели" -- $340.

Город Реутов граничит с Москвой с востока и состоит из двух частей: старой, расположенной вблизи станции метро "Новогиреево", и новой, где, собственно, и ведется строительство. Реутов -- промышленный город со всеми отсюда вытекающими "экологическими минусами". Однако близость к Москве (город находится на том же расстоянии от МКАД, что и столичное Новокосино) позволила застройщикам взвинтить цены на 60% по отношению к январю 2001 года. Стоимость "квадрата" в типовом панельном доме в Реутове -- от $550, а в такой же по качеству новостройке в соседнем Новокосине -- $650--750.

Популярные среди небогатых иногородних граждан Люберцы расположены в 10--15 минутах езды от метро "Выхино". Город находится в очень неблагоприятном с точки зрения экологии юго-восточном направлении, где очень высока концентрация вредных поездов. Квадратный метр типовой панели здесь стоит $375 за кв. м. В относительно благополучной части города, удаленной от "прелестей" цивилизации, жилье обойдется дороже примерно на 20%. К примеру, стоимость люберецких панелей, расположенных на границе с московским районом Жулебино, доходит до $500--550.

Среди городов южного направления стоит упомянуть Домодедово. До него можно добраться по скоростной автотрассе "Дон" за 20 минут (или 40 минут на электричке от Павелецкого вокзала). Именно в Домодедове в последнее время ведется интенсивное комплексное строительство -- строят исключительно кирпичные дома по индивидуальным проектам. Новостройки возводятся по соседству с зеленой зоной: рядом находятся дома отдыха, санатории. Эти несомненные преимущества подняли цены на новое жилье в городе на 40% по сравнению с прошлым годом. Сегодня один квадратный "домодедовский" метр стоит от $330 до $428 в зависимости от степени готовности дома.

Город красного кирпича

Скажем еще об одной особенности подмосковного жилья. Особенно важной для тех, кто первичный подбор жилья в столичной области осуществляет по газетам. Речь идет о типовых подмосковных новостройках. Если покупатель квартиры в столице видит объявление о продаже квартиры в доме серии П-44Т, то примерное представление о своих будущих апартаментах он уже имеет. Аналогичные же буквенно-цифровые обозначения серий подмосковных домов мало что говорят покупателю. Подробные сведения о самых распространенных в области типовых домах мы дали в таблице. Здесь же -- небольшой комментарий.

В Подмосковье в основном строятся панельные дома ивановских и воскресенских серий -- именно в этих двух городах расположены самые мощные в области домостроительные комбинаты, наводняющие своей продукцией прилегающие к столице города.

От московских типовых домов областные "панели" отличаются прежде всего невысокими потолками -- 2,5 м. К нормальной для столичных типовых зданий отметке -- 2,64 м -- приближается только проект серии П90, детище ивановского ДСК (высота потолка 2,63 м). А в строящихся домах серии В-2000 потолки даже выше столичной нормы -- 2,8 м.

Подмосковные типовые дома явно ориентированы на предпочтения не самого состоятельного покупателя. Так, в домах серий П90 и МЭС-84 встречаются однокомнатные квартиры скромных по современным меркам площадей -- 30--36 кв. м.

Практически все новые типовые подмосковные квартиры (даже однокомнатные) "укомплектованы" двумя лоджиями или лоджией в паре с балконом. А вот несколько санузлов в подмосковной планировке -- непозволительная роскошь, которая встречается только в крупногабаритных "двушках" и "трешках" серии МЭС-84.

Наконец, четырехкомнатные квартиры предусмотрены только в сериях В-2000 и И-1723.

Несколько слов о телефоне, который в Подмосковье приобретает особую значимость, в том числе и материальную. В городах так называемого первого пояса, расположенных не далее 10--15 км от МКАД (Одинцово, Химки, Красногорск, Долгопрудный, Королев, Мытищи, Реутов, Балашиха, Люберцы) телефоны имеют московские номера. В городах второго и третьего поясов (час и больше езды от Москвы, вроде Фрязина) установлены телефоны с местными номерами.

Установка телефона в подмосковной новостройке -- дело весьма дорогостоящее: в зависимости от мощности местных АТС и типа связи (оптико-волоконной, радио-) плата за установку телефона с московским номером составляет $500--1500 с квартиры.

Впрочем, учитывая бурное развитие сотовой связи, а также то, что тарифы для Подмосковья ниже, чем в столице, эта проблема постепенно отходит на второй план. Ведь главное, чтобы был дом, а уж домашний телефон к нему как-нибудь приложится.

Основные характеристики серий типовых панельных домов в Подмосковье

Прочерк -- не предусмотрено в проекте.

* В таблице представлены самые маленькие по площади варианты полногабаритных квартир.

Информация предоставлена агентствами недвижимости ИНКОМ-МЦБН, "Ордер", Жилищной ассоциацией "Раменье", ЗАО "МЖК Яуза", "Мосэнергострой".

Карта: Стоимость квартир в ближайшем Подмосковье*

Прочерк -- не предусмотрено в проекте.

* В таблице представлены самые маленькие по площади варианты полногабаритных квартир.

Информация предоставлена агентствами недвижимости ИНКОМ-МЦБН, "Ордер", Жилищной ассоциацией "Раменье", ЗАО "МЖК Яуза", "Мосэнергострой".

* Данные предоставлены агентствами недвижимости "Ордер", "Дружба", "Стройтэкс", "Инком-МЦБН", "Теремок".

ЮЛИЯ РОШЕК