Кризис массовой застройки

О чем мечтал человек в послевоенный период? О своей квартире в панельной многоэтажке. Сейчас этот идеал оказался в прошлом – людям больше не нужна стандартная, одинаковая для всех крыша над головой.

Что это означает? За бортом останутся те девелоперы, кто по-прежнему верит в массовое жилье, осуществляет массовую застройку больших территорий. Они останутся в нижнем классе с самой низкой ценой продаж. Этим продуктом они не смогут удовлетворить запросы покупателей новой формации.

Для российского строительного рынка это большой вызов. В то время как высококонкурентный рынок Европы развивался и дифференцировался, отечественный рынок мыслил массами и монополизировался. Наши девелоперы привыкли оперировать крупными категориями: эконом, комфорт, бизнес или элитный класс.

Отодвинь мечту: почему россиянам придется забыть о покупке собственной квартиры

Возникает вопрос: как распознать миллионы индивидуальных предпочтений, если вы хотите продать миллион квартир? И как ответить на эти запросы? Это что, нужно всем индивидуальные жилые дома строить? Конечно, нет. Тут мы приходим к понятию формата недвижимости.

Раньше в нашей стране нельзя было в одном доме разместить кафе, жилье, офис и прочее – такое смешанное использование (mixed-use) было запрещено санитарными и пожарными нормами.

Потом сложился вид жилья, который мы называем апартаменты, где mixed-use уже возможен. На самом деле апартаменты появились, потому что застройщики хотели избавиться от обременений и ограничений, которые существовали в нашем законодательстве применительно к жилым домам. Апартаменты стали первым этапом эволюции в сторону индивидуализированных форматов жилья.

В этом году застройщикам наконец разрешили проектировать многоквартирные жилые дома с разными функциями и сервисами. 70% СНиПов, запрещавших это, отменены постановлением правительства №815 от 28 мая 2021 года. Также рассматриваются поправки в Градостроительный кодекс РФ в части регулирования правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий. Это кардинальным образом меняет ситуацию на рынке.

Здесь мы переходим к следующей проблеме: объект должен органично встроиться в городскую среду. Проектируя здание с магазинами и мастерскими, девелопер задается вопросом: будут ли они окупаться в этой точке города?

Искусство жить «по уму»

Например, в Подмосковье строят огромные жилые районы и, согласно моде, закладывают туда инфраструктуру на первых этажах. Но она там не живет, и девелопер продать первые этажи не может. Или, скажем, жители загородных поселков наверняка хотели бы, чтобы у них все было в шаговой доступности. Но магазины, кафе и другие сервисы в низкоплотной среде не выживают. Нужны оригинальные идеи, которые и жителям дают полный набор услуг, и бизнесу создают условия для существования. Такие решения есть.

Подытожим тенденции в девелопменте: поиск новых форматов – раз, поиск инструментов интеграции новых форматов в существующую городскую среду – два. Кроме того, активизировался поиск архитектурных решений, архитектуры как искусства – три.

Эта триада требует от градостроителей серьезной внутренней перестройки. Как раньше работал девелопер? Заказывал маркетологу исследования, и маркетолог… приносил ему ретроспективный анализ того, что хорошо продавалось в прошлом. Больше так работать не будет. Сейчас растет спрос на людей, которые способны предлагать проспективные решения, быть на шаг впереди в создании новых форматов. Нужны интегральные специалисты, обладающие уникальным набором компетенций на стыке городского планирования, архитектуры, городской экономики и маркетологии.

И конечно, современный девелопмент невозможен без цифровых технологий. Напрямую связать спрос и предложение способны только интеллектуальные системы, человеческому разуму такой объем информации не по силам. При этом тема умного города (smart city) отходит на задний план. Новая концепция – цифровой город (digital city), управление которым осуществляется с помощью искусственного интеллекта. Благодаря сотрудничеству ИИ с человеком будет формироваться принципиально новая городская среда.

Автор – руководитель Европейского проекта «Цифровые города», консультант Программы развития ООН