К элитному сегменту принято относить малоквартирные жилые дома, обладающие уникальными чертами, выделяющими его среди остальных проектов. Например, индивидуальная архитектура и дизайнерская отделка, разработанная бюро с мировым именем, или особая история. Также одним из важных факторов является местоположение – дом должен располагаться в престижном районе с инфраструктурой, соответствующей самым высоким стандартам.

Как правило, подобные проекты сосредоточены в центральном районе Москвы – Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат. Впрочем, сейчас география элитных проектов стала шире и уже не ограничивается Садовым кольцом, рассказала директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. Так, значительный объем возводимых элитных ЖК сосредоточен в границах Якиманки и Замоскворечья. Также лидирующие позиции по востребованности среди потенциальных покупателей занимают Хамовники. Этот район отличается развитой деловой инфраструктурой, и за последние годы здесь появилось немало качественных и популярных комплексов.

«Основная масса элитной недвижимости сосредоточена в Москве. Однако в городах с высоким уровнем экономической активности и в крупных курортных центрах постепенно появляются высокобюджетные качественные проекты, которые соответствуют запросу клиентов, не стремящихся постоянно жить в столице», – рассказала эксперт.

Концепция современных элитных комплексов строится на принципе экономии времени резидентов, поясняет Анна Раджабова. Это обеспечивается за счет сосредоточения всей необходимой и максимально удобной инфраструктуры в границах ЖК. Кроме того, популярностью в люксовом сегменте пользуются лоты, в которых для обслуживающего персонала предусмотрен свой отдельный блок, в идеале – со своим входом. В вариантах площадью 350 квадратных метров и более такие помещения предполагаются по умолчанию.

Надутые квартиры: когда лопнет пузырь на рынке недвижимости

За последнее время по своим характеристикам к элитному сегменту значительно приблизились премиальные новостройки, говорит эксперт. Застройщики стремятся сосредоточить в своих проектах премиум-класса максимальный набор опций и удобств для того, чтобы удовлетворить пожелания самых требовательных клиентов и обеспечить высокое качество жизни. Поэтому характеристики и стоимость новостроек этих сегментов постепенно сближаются. Дело в том, что цены на новостройки премиум-класса растут быстрее, чем на элитные квартиры: за последние три года элитное жилье дорожало в среднем на 2% в квартал, а премиальное – на 4%.

«Элитные проекты становятся всё более штучными и эксклюзивными, тогда как сектор новостроек премиум-класса уже более активный с точки зрения числа сделок и объема предложения. Более динамичное обновление линейки новых проектов премиум-класса обуславливает интенсивный рост цен на них по сравнению с элитным сегментом, где новинки стали редкостью», – поясняет коммерческий директор «Кортрос-Москва» Дмитрий Железнов.

Закрытый клуб

По данным аналитиков «Метриум», на рынке элитного жилья в Москве около 1,15 тыс. квартир и апартаментов. Средняя стоимость квадратного метра в готовых новостройках составляет 898 тыс. рублей, в строящихся комплексах – 1,4 млн рублей. Такая разница объясняется резким скачком цен на новостройки в 2020–2021 гг.

Малометражных квартир в этом сегменте нет, поэтому стоимость такого жилья зашкаливает. Так, двухкомнатная квартира в небоскребах Neva Towers в Пресненском районе стоит от 51,4 млн рублей, пентхаус площадью 209 кв. м – 105 млн рублей. Минимальная стоимость однокомнатного апартамента в высотном комплексе «ОКО» – 48,3 млн рублей за 79,6 кв. м. Там же продается один из крупнейших в Москве пентхаусов площадью 2,2 тыс. кв. м за 2,6 млрд рублей.

Чрезвычайные метры: почему квартиры в России подорожают на 20%

При этом цены здесь растут медленнее, чем в других сегментах, так как не зависят от таких мер государственной поддержки, как льготная ипотека. Такая недвижимость часто рассматривается инвесторами как надежный способ сохранения и приумножения средств.

За последний год предложение в этом сегменте сократилось на 42% на фоне значительного роста спроса. В начале 2021 года спрос на элитные и премиальные новостройки вырос даже больше, чем на более доступное по цене жилье. Если число соглашений о покупке квартир в строящихся домах бизнес-класса за год увеличилось на 28%, а эконом- и комфорт-класса – на 16%, то в сегменте высокобюджетных проектов – на 48%. Вырос и средний «чек» сделки: в элитном сегменте с 59,4 млн рублей до 125,2 млн рублей, то есть двукратно.

Не хватает новых проектов, куда можно было бы вложиться на начальной стадии строительства. Это связано с тем, что земельный ресурс в центре столицы сильно ограничен. Дефицит элитных новостроек даже привел к тому, что застройщики в некоторых топовых проектах ввели закрытые продажи.

«Специфика элитного сегмента заключается в том, что он в последнюю очередь реагировал на изменение цен в масштабах рынка, в меньшей мере подвержен глобальным колебаниям стоимости и не так зависит от изменений экономической ситуации. С 2019 года повышение цен шло планомерно, без резких скачков. Рост стоимости обусловлен высоким спросом и вымыванием ликвидного предложения», – говорит Анна Раджабова.

Элитное жилье подорожало во всем мире, отмечают аналитики ЦИАН. В среднем цены на него за II квартал 2021-го выросли на 8,2%. По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, это рекордный показатель с 2008 года. Больше всего цены в этом сегменте выросли в Торонто (+27,0%), Шанхае (+21,4%) и Гуанчжоу (+19,8%). Москва переместилась с четвертого на шестое место (+17,6% за год, +6,5% за квартал). Санкт-Петербург поднялся с 36-й на 12-ю строчку (рост цен за год составил 13,1%, за квартал – 0,6%).

Домик в деревне

Элитное жилье – не только показатель статуса владельца, но и хороший источник дохода. По данным агентства недвижимости Savills, в Москве с начала года цены на аренду поднялись на 6%. Уровень спроса сопоставим с допандемийным.

Отдельно стоит рассказать про элитные загородные дома. В период карантина они стали пользоваться большим спросом, который не спадает до сих пор. Здесь фиксируется высокая покупательская активность, говорит Анна Раджабова.

«Ажиотажный спрос с весны 2020 года, спровоцированный пандемией, привел к вымыванию ликвидных домов в хороших местах и, соответственно, дефициту востребованного предложения. При этом часть экспонируемых морально устаревших объектов попросту не подлежат модернизации», – отметила эксперт.

Сейчас застройщики и инвесторы пытаются освоить имеющиеся свободные участки, пригодные для строительства элитной загородной недвижимости. Это участки, расположенные на расстоянии не более 30–40 километров от МКАД по Рублевскому, Новорижскому, Минскому, Можайскому шоссе или около крупных водохранилищ. По новым объектам, выход которых на рынок планируется в этом и следующем годах, уже сформирован лист ожидания из потенциальных клиентов.

Что касается аренды этого типа жилья, то в 2020 году на фоне ажиотажного спроса она подорожала в среднем на 15%. Цены варьируются от 500 тыс. рублей до трех миллионов в месяц. Раньше такие дома чаще всего снимали на новогодние праздники, сейчас – на сезон, например, на лето.

В 2021 году цены снизились на 5–7%, подсчитали в аналитическом центре и департаменте загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». Причина в том, что активность потребителей постепенно замедлилась – многие вернулись с удаленной работы в офисы, появилась возможность отдохнуть за границей. Также спад интереса к аренде обусловлен ростом требовательности к таким объектам: с учетом прошлогоднего опыта арендаторы стали более разборчивы, они обращают внимание на транспортную доступность, комфорт, наличие высокоскоростного интернета.