Квадратное уравнение: как отказ девелоперов от новых проектов повлияет на стоимость жилья

На совещании по экономическим вопросам, состоявшемся 24 апреля, президент обратил внимание на сферу жилищного строительства. Он выразил обеспокоенность наметившимся негативным трендом – с начала 2025 года застройщики снижают количество запущенных новых проектов. «Этот факт, так скажем, требует нашего особого внимания, поскольку темпы стройки прямо влияют на доступность жилья для граждан и, конечно, отражаются на запуске, загрузке смежных отраслей: от производства стройматериалов до выпуска мебели и бытовой техники», – заявил Владимир Путин.

Стенка на стенку: ждать ли снижения цен на новостройки

Несколькими днями ранее в формате видеоконференции состоялось расширенное заседание президиума Госсовета, посвященное развитию инфраструктуры для жизни. На нем тоже детально рассматривалось положение дел в строительном комплексе РФ. Глава государства напомнил о стоящих перед отраслью задачах: до 2036 года надо возвести 1,383 млрд кв. м и достичь уровня обеспеченности жильем в среднем 33 кв. м на человека.

Однако с учетом текущей конъюнктуры и ситуации в экономике существуют риски срыва амбициозных планов. В частности, сроки сдачи более 2 тыс. проектов девелоперы перенесли примерно на шесть месяцев. Это связано со снижением спроса на новостройки, что является следствием заградительных ставок по рыночной ипотеке. Кроме того, увеличилась и стоимость банковского проектного финансирования для строительных компаний.

«На этом фоне, а также падающего спроса, запуск новых проектов также сократился на 23% относительно предыдущего года. У застройщиков растут долги, что угрожает устойчивости бизнеса, вплоть до ухода с рынка, и может привести к сокращению занятости в отрасли, негативно сказаться на всей экономике», – подчеркнул президент.

Правительство и Банк России должны принять меры, чтобы не допустить кризиса в отрасли, сказал Владимир Путин. Это важно и с учетом масштабной программы ликвидации аварийного жилья. В ближайшие годы под снос пойдут 6,2 млн кв. м непригодных для проживания домов. Прежде всего будут разбирать многоэтажки, строившиеся массовыми сериями во времена СССР. Из них до 2030-го надо переселить примерно 345 тыс. россиян.

Реалистичность планов может быть поставлена под сомнение, считает генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев. Новые жилые объекты девелоперы практически никогда не строят на собственные деньги, объясняет он. Почти всегда на это привлекают заемные средства. В текущих условиях, когда больше полугода ЦБ держит ключевую ставку на рекордном уровне 21%, очень мало компаний могут позволить себе привлекать финансирование.

«Поэтому старт новых проектов застройщики откладывают надолго, а в ряде случаев вообще вынуждены отказываться от них. ЦИАН зафиксировал снижение стоимости квадратного метра в первом квартале 2025 года по сравнению с четвертым кварталом 2024-го на 5%, до 395,8 тыс. руб. Это означает, что застройщики находятся в крайне сложном положении. Они пошли на скидки, чтобы хоть как-то поддержать спрос и вернуть кредиты на замороженные проекты», – отметил эксперт.

Это вынужденная мера. Увеличившееся в январе–марте предложение новостроек по сниженным ценам не восполнит существующий дефицит на рынке первичного жилья, предупреждает Баксараев. В дальнейшем ситуация будет только усугубляться, поскольку инфляция остается высокой, а Банк России не готов отказаться от жесткой денежно-кредитной политики.

Между тем у застройщиков выросли затраты на фонд оплаты труда из-за несбалансированного роста зарплат в большинстве секторов экономики. Увеличились стоимость обслуживания ранее взятых кредитов, операционные расходы. Существенно выросли расходы на землю, на стройматериалы. В Москве власти ужесточили требования к внешнему виду новых объектов.

Всё это для девелоперов дополнительные издержки, которые приходится закладывать в цену квадратного метра, объясняет эксперт. Покупателей ситуация не устраивает, отсюда падение спроса на новостройки. Часть клиентов переключились на рынок аренды жилья, апартаментов, индивидуального жилищного строительства. Льготная ипотека доступна молодым семьям, семьям с детьми и ряду других категорий граждан, но для поддержания объемов продаж этого недостаточно.

«Рано или поздно банковское финансирование снова станет доступным, однако большинству девелоперов потребуется время, чтобы восстановить ключевые показатели. Возврат к прежним объемам строительства, конечно, возможен, но произойдет это не раньше, чем через два-три года. Только на проектирование объекта нужно не менее года», – прогнозирует Баксараев.

Вынужденный отказ от начала реализации новых проектов создает риск потери кадров, занятых в строительстве, признает он. За последний год зарплаты инженеров, например, увеличились на 30–40%, но заполнить все вакансии не получается. Людей в строительстве в целом не хватает. Многие квалифицированные специалисты перешли на предприятия оборонно-промышленного комплекса (ОПК), меньше на стройках стало и трудовых мигрантов из других стран.

«Рынок строительных материалов сегодня тоже сжимается вслед за стройкой. Снижение спроса на бетон, железобетонные изделия, кирпич, цемент, арматуру угрожает стройиндустрии ростом издержек, долговой нагрузки, кассовыми разрывами. Это может нарушить устойчивость предприятий, особенно в регионах», – не исключил эксперт.

Старший преподаватель кафедры экономической теории РЭУ им. Г.В. Плеханова Ходжа Кава подтверждает: рынок недвижимости России – на пороге серьезных изменений. Неслучайно аналитики «Дом.РФ» прогнозируют к 2027 году дефицит предложения новостроек на уровне 30%. Сценарий выглядит реалистичным, учитывая, что девелоперы массово откладывают реализацию проектов.

«Экономическая ситуация неблагоприятная для строительной отрасли. Сократился спрос вслед за падением объемов выдачи ипотеки. Удорожание строительных материалов и рабочей силы ведет к увеличению производственных издержек. Нормативные изменения в отрасли оказывают влияние, ужесточая требования к застройщикам», – пояснил эксперт.

Ожидаемое через 1,5–2 года сокращение предложения на первичном рынке на 30% – серьезный вызов для экономики в целом. Кризис, если он случится, скорее всего, будет затяжным. Строительство – инерционная отрасль: от принятия решения до сдачи объекта под ключ обычно проходит около трех лет. Это означает, что до 2030-го логично ожидать подорожания квадратного метра.

Квадратная пауза: подешевеют ли квартиры и дома на вторичном рынке

«Экономические законы работают предсказуемо. При прогнозируемом дефиците предложения на уровне 30% цены на новостройки поднимутся на 15–25% в реальном выражении. Рост будет неравномерным, наиболее заметно он проявится в крупных городах и в сегменте доступного жилья. Вероятно увеличение разрыва между ценами на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости», – полагает Ходжа Кава.

Вместе с тем есть и сдерживающие факторы. Так, притормозить рост цен может снижение покупательской способности населения. Госпрограммы субсидирования ипотеки также способны повлиять на ситуацию. Со своей стороны, девелоперы наверняка постараются найти антикризисные решения. Например, уменьшить площадь квартир и оптимизировать планировки, чтобы сохранить доступность жилья для массового покупателя, говорит эксперт.

Для восстановления объемов строительства при самом благоприятном развитии ситуации в экономике потребуется минимум два-три года, а при глубоком кризисе – до семи лет. Ключевую роль здесь играют несколько факторов: снижение процентных ставок даст импульс для запуска новых проектов; меры государственной поддержки стимулируют спрос; внедрение современных технологий позволит сократить сроки строительства.

«Нынешняя ситуация на рынке новостроек – часть естественного экономического цикла. Дефицит предложения, вероятно, приведет к росту цен, что снова сделает отрасль привлекательной для частных инвесторов. Решающее значение для смягчения негативных последствий имеет политика государства и реакция бизнеса», – убежден Ходжа Кава.