Строить смысла нет

В прошлом году коммерческой недвижимости строили мало, то же самое происходит и в первом полугодии 2017 года. С начала года было введено всего 21,1 тыс. кв. м офисов – новые строения в БЦ «Большевик Фаза I» (14,1 тыс. кв. м арендопригодных площадей) в сегменте класса А и «Дубровка Плаза» (7 тыс. кв. м) в сегменте класса В, рассказали в международной консалтинговой компании CBRE. Это в 8,3 раза меньше, чем за такой же период в прошлом году, когда прирост составил 175 тыс. кв. м. Ввод практически всех новых офисных зданий был перенесен на второе полугодие 2017го.

Девелоперы сейчас не заинтересованы в строительстве офисов – во многих многофункциональных проектах их доля все меньше или от них и вовсе отказываются, а сроки завершения уже строящихся объектов откладываются. Директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Константин Лосюков рассказал о том, что в первом полугодии ожидалось появление около 220 тыс. кв. м офисов, но на деле оказалось в десять раз меньше. Сроки сдачи перенесли деловой квартал Neopolis в Новой Москве, IQ-квартал и башня «Восток» комплекса «Федерация» на территории ММДЦ «Москва-Сити», а также БЦ «Берников» на Николоямской улице. «Во всех этих объектах, за исключением «Берникова», строительные работы уже завершены. Срок сдачи «Берникова», который проходит реконструкцию, был перенесен на 2019 год. Собственник решил, что из-за сложившейся неблагоприятной конъюнктуры рынка лучше завершить объект позже», – пояснил Константин Лосюков.

Консультант отдела исследований рынка CBRE Маргарита Кабалкина добавляет, что девелоперы откладывают ввод готовых объектов, стараясь дождаться подтвержденного спроса на них. «Собственники, не обеспечив определенный уровень заполняемости офисных площадей в зданиях, откладывают процесс получения акта ввода в эксплуатацию, снижая налоговую нагрузку, а также расходы на содержание незаполненного здания», – раскрывает внутреннюю кухню эксперт. По ее мнению, уже построенных офисов хватает, чтобы удовлетворить и текущий, и будущий спрос даже с учетом его роста по мере восстановления экономики страны. Новое строительство качественных бизнес-центров, отвечающих современным стандартам, скорее всего, начнется не раньше 2019–2020 годов, резюмирует эксперт.

Хотя строительные антирекорды свидетельствуют о том, что инвесторы не готовы сейчас затевать большие стройки, в целом для рынка есть в этом и определенный позитив. Благодаря тому, что темпы ввода замедлились, снизился уровень свободных площадей: в классе А он сократился за год на 0,2 процентных пункта, до 20,3%, в классе В – на 2,9 п. п., до 14,1%, по данным Knight Frank. Однако из-за того, что общий объем незанятых офисов все еще превышает 2,5 млн кв. м, не растут ставки аренды. За год падение составило 4,4%: за квадратный метр офиса класса В просят в среднем около 13,3 тыс. рублей в год. В классе А ставки за год упали на 7,1%, до 22,9 тыс. рублей за кв. м в год.

В то же время, если все заявленные объекты действительно будут введены в эксплуатацию до конца года, возможно очередное увеличение уровня свободных офисных площадей в классе А, предостерегают аналитики департамента управления активами NAI Becar. По итогам 2017 года они ожидают ввода в эксплуатацию более 500 тыс. кв. м офисов. Однако не исключена возможность переноса сроков сдачи порядка 10 –15% площадей на следующий год, и этот сценарий позволит избежать роста вакансии и серьезного падения ставок аренды.

Такая же ситуация и со складами: их строится мало, поэтому и свободных площадей меньше. По итогам первого полугодия объем ввода качественных складских площадей в московском регионе достиг минимального значения за последние пять лет, составив всего 200 тыс. кв. м, по данным JLL. Среди крупнейших объектов можно отметить логистический комплекс «Клин Логистик» (56 тыс. кв. м) и новый блок в «Логопарк Север-2» (25 тыс. кв. м). До конца года в регионе заявлено еще 470 тыс. кв. м складов, среди них складской комплекс «Борисовка» (фаза I, 63 тыс. кв. м), логистический комплекс «Внуково II» (фаза II, 50 тыс. кв. м), складской комплекс «Кожухово» (48 тыс. кв. м). Интересно, что в объеме, который ожидается до конца года, заранее арендовано, куплено или строится под конкретного заказчика всего 20% площадей: в прошлом году доля таких объектов составляла 40%, а в 2012–2014 годах – 50–80%. Сейчас же спросом пользуются свободные и уже готовые к использованию помещения.

Дальновидные ТРЦ

В торговых центрах ситуация схожая, если не сказать еще более драматичная. В Москве с начала года не открылось ни одного качественного ТРЦ, отмечают в международной компании JLL. На этом фоне доля вакантных площадей к концу года может достичь минимума с начала 2015 года – 6%. До конца года в новых торговых центрах должно появиться 236,7 тыс. кв. м площадей, но даже если все они будут реально введены, суммарный годовой объем все равно станет рекордно низким за последние четыре года. Среди крупнейших проектов, которые ожидаются во втором полугодии, – «Vegas Кунцево» (113,4 тыс. кв. м), «Видное парк» (45 тыс. кв. м) и «Арена плаза» (20 тыс. кв. м).

Такая ситуация выгодна уже существующим торговым центрам – за последние три года появилось около 1,6 млн кв. м торговых площадей, и сейчас арендаторы как раз приходят в ТРЦ, начавшие работу в 2014–2016 годах. Во втором квартале на эти объекты пришлось около 65% арендованных площадей, отмечают в JLL. Таким образом, крупные объекты, которые критиковали за открытие с 30–40% занятых площадей, смогли усилить пул своих арендаторов, что в перспективе при правильном подборе брендов гарантирует и рост посещаемости. По данным Colliers International, в ключевых ТРЦ, появившихся в 2015–2016 годах, доля арендованных площадей по итогам полугодия достигла 80–95% (без учета арендаторов на этапе отделки). Впечатляющим в этом плане выглядит прогресс ТРЦ «Авиапарк», где с начала года появилось 45 новых арендаторов, занявших суммарно более 22 тыс. кв. м, то есть сейчас там свободен только 1% площади.

Абсолютное лидерство по числу магазинов, открытых в ключевых столичных ТРЦ, занял fashion-сегмент, на втором месте – общепит, на третьем – товары для дома. Наибольшую активность в расширении своих сетей в Москве проявили Gloria Jeans, Uniqlo и Familia. Важно отметить, что, несмотря на уход с российского рынка таких игроков, как Mexx, Finlayson, Takko Fashion и Kipling, Москва продолжает привлекать новые зарубежные бренды: за первое полугодие появилось 24 новых игрока, половина из них приходится на представителей модной индустрии.

В кольце реконструкции

На рынок стрит-ритейла давление продолжает оказывать программа реконструкции центральных улиц: вакансия растет, выручка арендаторов сокращается. Восстановления показателей аналитики ожидают во втором полугодии, но если действие этой программы продолжится, то в следующем году можно ожидать повторения того же сценария.

Во втором квартале на основных торговых улицах Москвы доля свободных площадей увеличилась на 0,4 п.п. по сравнению с предыдущим кварталом и составила 8,8% – такие данные предоставили в JLL. Аналитики компании считают эту ситуацию ожидаемой и связывают ее с ремонтными работами, которые ограничили доступ к магазинам и кафе и привели к снижению числа посетителей. Соответственно, больше всего свободных помещений появилось на тех улицах, которые попали под реконструкцию этим летом: Петровка, Садовое кольцо, 1я Тверская-Ямская.

С Садовым кольцом ситуация особенно интересная: по нему можно проследить, как реконструкция центральных улиц влияет на стрит-ритейл в ходе работ и после их завершения. На западном участке от Зубовского бульвара до станции метро «Маяковская», где работы были проведены в прошлом году, доля свободных площадей сокращается. Там, где работы идут сейчас, растет: от Яузы до Зубовского она составляет 10,3%, а на участке от метро «Маяковская» до Яузы доля пустующих площадей и вовсе превышает 23% (с начала работ она выросла почти на 4 п. п.).

«Безусловно, арендаторы понимают, что работы на улицах временны, но далеко не всегда им удается договориться с собственниками помещений о временных скидках. К тому же нередко закрываются небольшие игроки, которым сложно выдержать этот период. Если арендатор несет серьезные финансовые потери из-за реконструкции, дело не в «понимании», что дальше будет лучше, а в цифрах: это управленческое и финансовое решение владельца бизнеса», – комментирует заместитель руководителя отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве Наталья Озерная. Также представители бизнеса понимают, что реконструкция может кардинально изменить потоки клиентов: например, на Мясницкой убрали парковочные места, и ритейл теперь ориентируется на пешеходов. «Арендаторам, нацеленным на автомобилистов, на «новой» улице делать нечего», – отмечает эксперт.

Аналитик отдела исследований CBRE Магомед Ахкуев добавляет, что выручка кафе и ресторанов, расположенных на реконструируемых улицах, падает на 30–40%. «А если учесть, что период работ по реконструкции выпадает на летние месяцы, когда рестораны и кафе значительно увеличивают выручку за счет открытия летних веранд, то можно говорить о падении до 40–50%», – говорит эксперт. Однако он полагает, что в перспективе реконструкция окажет положительное влияние на сегмент стрит-ритейла. «Когда работы будут завершены и тротуары расширены, возросший пешеходный трафик вновь подстегнет спрос на помещения на торговых улицах, и мы будем наблюдать рост ставок аренды на 20–25%, как это произошло после реконструкции прошлого года», – считает Магомед Ахкуев.

По итогам первого полугодия выросла цена за аренду на Тверской, Кузнецком Мосту, Петровке, Мясницкой и Арбате. По данным Colliers International, увеличение ставок на наиболее востребованных у арендаторов улицах составило 15–20%. Зато там, где проводятся ремонтные работы, ставки снижаются: на 1й Тверской-Ямской в начале года ставки составляли 95 тыс. рублей за кв. м в год, а к середине года снизились до 70 тыс. рублей за метр. Схожие процессы произошли и на Петровке, где ставки упали со 150 тысяч до 130 тысяч рублей за «квадрат». В результате Никольская со ставкой 140 тыс. рублей за кв.м заняла место Петровки в топ3 самых дорогих торговых улиц столицы, рассказали в JLL. На первых двух местах Столешников переулок (215 тыс. рублей) и Кузнецкий Мост (150 тыс. рублей).

Самым большим спросом традиционно пользуются кафе и рестораны, причем открылось много заведений с чеком от 1000 рублей. «Общественное питание в целом остается востребованным у столичного потребителя – как жителей Москвы, так и растущего числа туристов. После прошлогодней волны открытий различных фастфудов среднего ценового диапазона рестораторы вновь вернулись к разработке более интересных концептуальных заведений, которые позволили бы привлечь посетителя, несмотря на высокий уровень конкуренции на рынке», – отмечает Екатерина Подлесных, руководитель департамента стрит-ритейла по России Colliers International. Интересно, что вместе с тем востребованность помещений до 100 кв. м под заведения take-away также растет.

Китайцы созрели

Важным итогом полугодия стало участие представителей Китая в инвестиционных сделках. Их очень долго ждали, их приход в Россию предсказывали с начала кризиса, отмечая, что особенностью азиатских инвесторов является желание подумать и все взвесить.

Наконец китайские инвесторы все-таки решились на реальные приобретения. Еще в прошлом году не было ни одной сделки с их участием, а в 2017м на них приходится 67% зарубежных инвестиций в российскую коммерческую недвижимость. Остальные 33% – сделки с инвесторами из Великобритании. На московский рынок коммерческой недвижимости китайские инвесторы принесли $170,1 млн, это весь объем иностранных вложений в столице за полгода, и все эти средства пошли на покупку компанией Fosun Group здания «Военторга» у Дмитрия Рыболовлева. Если говорить об интересе иностранных инвесторов к российскому рынку коммерческой недвижимости в целом, то он снижается.

«В 2008 году российские инвесторы занимали 53% в общем объеме инвестиций, иностранцы – 47%. В 2011 году был зафиксирован самый большой общий объем инвестиционных сделок – $9,4 млрд, тогда соотношение российских и иностранных инвестиций было соответственно 66% и 34%», – вспоминает Алан Балоев, директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank. Сейчас доля иностранных инвестиций составляет всего 15%.