Решение проблемы долгостроев лежит в области государственно-частного партнерства. Это признают и эксперты, и чиновники. Однако пока бизнес не слишком охотно участвует в достройке проблемных объектов. Как правило, региональным и муниципальным властям удается заинтересовать потенциальных инвесторов выделением свободных участков под застройку или предоставлением различных льгот и преференций.

Такие возможности предусмотрены действующим законодательством. Например, для компаний-«доноров» могут снизить ставки на налог на имущество, транспортный налог и налог на прибыль, смягчить расчетные показатели в региональных нормативах градостроительного проектирования, установить минимальную стоимость на подключение к инженерным сетям и льготный тариф на тепловую энергию, а также гарантировать приоритетный выкуп социальных объектов.

Впрочем, заметного интереса застройщиков к проблемным объектам все равно не наблюдается.

Уклониться от минуса

Почти всегда для застройщика участие в подобных проектах более рискованно, чем начинать свой проект с нуля, говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. Каждый проблемный объект проблемный по-своему, перефразировала она классика.

Задержка в развитии: мечты о доступном жилье отложили до 2030 года

«Во-первых, есть проблемы со схемами государственно-частного партнерства. Чаще всего власти предлагают в обмен на достройку здания компенсационные участки. Качество их не всегда удовлетворительное, особенно в регионах, где, в отличие от столиц, не каждый гектар по определению «золотой». Если при этом в достраиваемом доме при старом застройщике было раскуплено 80–90% квартир, то застройщик работает в минус – он не компенсирует затраты продажами малой доли квартир. Уйти в минус сейчас, чтобы заработать в будущем, – весьма рискованно. Поэтому в целом застройщики неохотно участвуют в таких проектах. Только редкое сочетание относительно ликвидного долгостроя, хороших компенсационных обещаний властей и уверенности в своих силах подталкивает девелопера к таким проектам», – рассказала она.

Кроме того, есть риски проблемного наследства, то есть неприятности могут возникнуть из предыстории долгостроя. К примеру, здание может давно стоять без надлежащей консервации. Были случаи, когда девелоперу приходилось сносить почти готовый монолитный каркас, который слишком долго подвергался разрушающему воздействию среды и уже не удовлетворял мерам безопасности.

Вторая проблема такого рода – юридическая, отмечает Литинецкая. Объект может быть признан долгостроем, а в судах еще могут идти тяжбы бывших акционеров и инвесторов проекта, что мешает продажам.

Не менее редкая проблема – морально устаревшая концепция проекта. Ситуация на рынке довольно быстро меняется. Например, в старом проекте может не быть студий, «однушки» начинаются от 45 кв. м и много трехкомнатных квартир по 100 кв. м, тогда как современный рынок требует другой «нарезки» и площадей. Соответственно, застройщику приходится полностью менять квартирографию и пересогласовывать массу проектных документов.

По мнению эксперта, чтобы сделать государственно-частное партнерство более эффективным, необходимо более четко прописать законодательно механизмы привлечения застройщиков к ликвидации долгостроев. Договоренности – это хорошо, но законные гарантии лучше. Помимо этого, нужно расширять инвестиционную роль государства, убеждена она. Часть расходов все-таки должны брать на себя власти: например, компенсировать подключение к коммуникациям или гарантированно выкупать социальные объекты.

Бесконтрольность

Рост числа долгостроев связан с отсутствием системы превентивного мониторинга проблемных строек, считает совладелец «Группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин. По его словам, некоторые проекты работают в обход эскроу-счетов, и деньги с продаж выводятся незаконно.

Аудиторы Счетной палаты прогнозируют дальнейший рост числа недостроев

«Почти провалившимся застройщикам» трудно рассчитывать на поддержку, рассказал он. После появления проблем проект включают в соответствующий реестр, что на самом деле удлиняет срок его реализации и стоимость конечного решения для дольщиков.

«Действительно, проблему нельзя решить без бизнеса, но ему это невыгодно. Причиной провалившихся проектов зачастую становится неправильная экономика либо дорогие обременения (подводка сетей, социальные объекты и т. д.). Поэтому, когда застройщику отдают «бесплатно» проблемный проект, он в результате может столкнуться с высокими затратами на стройку при низкой стоимости жилья на продажу», – пояснил Щекин.

По мнению эксперта, для решения проблемы незавершенного строительства не хватает прозрачной системы превентивного мониторинга и диалога с бизнесом в части оценки проекта. Это может быть затруднительным из-за разных целей сторон, но для налаживания контакта необходим прозрачный механизм оценки затрат и их покрытия.

Безнаказанность

«Замороженные» средства в результате появления долгостроев – это огромные деньги, и в текущей непростой экономической обстановке надо принимать решения, которые срочно помогут исправить ситуацию, считает председатель комитета «Деловой России» по строительству Владимир Кошелев.

Новые правила долевого строительства обезопасят покупателей, но и жилье в стране подорожает

По его словам, в бюджетной незавершенке проблемы, как правило, возникают из-за отсутствия необходимой документации или изменения законодательства в период стройки. При этом отсутствует персональная ответственность чиновников, нет преемственности власти, когда нерешенные вопросы списываются на предыдущее руководство, а проблема не решается.

«Бизнес может помочь в решении части проблем. На мой взгляд, чтобы избавиться от колоссального объема незавершенного строительства, органам власти необходимо предметно разобраться в каждом объекте, попытаться реализовать действующие механизмы: государственно-частное партнерство или концессию, упростить и сократить процедуры в строительстве», – считает эксперт.

Что касается «долевок», то, несмотря на все возможные меры, которые принимает правительство РФ для завершения строительства и выплаты средств дольщикам, политика в сфере сокращения проблемных объектов все же неэффективна. По мнению Владимира Кошелева, дело в «человеческом факторе» – отсутствии персональной ответственности и откровенном лоббизме отдельных чиновников в регионах.

Например, недавно в одном из регионов лицу, аффилированному с действующим областным министром строительства, были предоставлены в аренду земельные участки в счет удовлетворения обманутых дольщиков без проведения конкурсных процедур. В результате это лишило возможности дополнительно удовлетворить требования 500–700 дольщиков.

«Политика скрытности при определении компенсационных мероприятий при решении проблем обманутых дольщиков ведет к затягиванию строительства проблемных объектов без использования бюджетных средств в угоду отдельным бизнес-структурам», – говорит Кошелев.

Раздробленность

Одной из причин возникновения такого явления, как «массовый недострой», является дробление госзаказа по принципу специализации, утверждает первый заместитель генерального директора ГК «Эталон» Михаил Викторов. Например, реконструкцией занимается только Минкульт, медицинскими учреждениями занимается только Минздрав, и буквально чуть-чуть достается Минстрою. По мнению эксперта, такая раздробленность наносит большой вред, особенно для регионов, которые вынуждены метаться между ведомствами, согласовывая проект и сметную документацию.

Кроме того, он отмечает низкое качество проектно-сметной документации, обусловленное навязыванием специализированного проектировщика или специализированного поставщика разными ведомствами. В результате на пересмотр проекта порой требуются годы. А стройка во время простоя ветшает и увеличивается в стоимости.

Сегодня усилия Минстроя направлены на формирование единого заказчика, рассказал Викторов. В таком случае привлекать бизнес будет проще, так как это позволит ему получить готовый профессиональный продукт.