Новые правила долевого строительства обезопасят покупателей, но и жилье в стране подорожает

Висельники, конечно, были ненастоящие, манекены. Но без трупов не обошлось – некоторые из вложившихся в стройку людей уже умерли. «Путин, помоги! Власть оставила нас без жилья», – кричали плакаты обманутых дольщиков в Улан-Удэ. В Томске их товарищи по несчастью рядом со стройкой разбили палаточный лагерь. В очередь на прием к губернатору стоят обманутые дольщики в Брянске. Несколько дольщиков недостроя в Колпинском районе Петербурга объявили голодовку. Такой же отчаянный протест устроили пятеро пострадавших в Уфе. А вкладчики в недострой Красноярска написали рэп-обращение к президенту: «Владимир Владимирович, мы к вам за ответом: купили жилье, а квартир еще нету… Срок сдачи домов – февраль 18‑й, а жить где-то надо – июнь 19‑й. Владимир Владимирович, мы все не богаты: платить нам всем надо налоги, квартплаты, аренду, кредиты, еду, ипотеку, сходить за лекарством ребенку в аптеку».

Решение проблемы обманутых дольщиков обязательно будет доведено до конца, пообещал глава государства недавно, во время «прямой линии» с россиянами. Проблема переносится «с плеч граждан на плечи финансовых организаций», заявил он. Речь идет о реформе рынка жилищного строительства, которая стартует с 1 июля.

Смысл ее заключается в переходе от долевого строительства к финансовому проектированию. Застройщики больше не смогут получать инвестиции в строительство жилья напрямую от граждан. Эти деньги будут аккумулироваться в банках на специальных эскроу-счетах, а получить их застройщик сможет только после ввода жилья в эксплуатацию. Банки теперь и будут кредитовать застройщиков. Таким образом, обманутых дольщиков больше не будет, от самого этого позорного словосочетания нужно избавиться в течение двух лет, повелел федеральному правительству президент. Покупка жилья станет безопаснее, ведь все вклады будут еще и застрахованы – даже если стройка не состоится, деньги вернут.

«Сказать просто, сделать не так просто», – констатирует вместе с тем президент. Ведь обеспечения безопасности вкладов в строительство мало. Нужно еще умудриться не нанести урон самой отрасли, а это «очень важный сектор экономики, один из локомотивов развития и обеспечения темпов роста всей экономики страны», подчеркнул Владимир Путин. Реформа рынку, безусловно, нужна. Но пока трудно сказать, какие именно будут ее последствия, какую цену придется заплатить потребителям и строителям.

Для всех очевидно одно: цены на жилье вырастут. Да, недобросовестные участники с рынка исчезнут. Но и небольшие строительные компании, скорее всего, не выдержат конкуренции. А глава Сбербанка Герман Греф предсказывает: «Будет много бесхозных проектов, будут обманутые дольщики. Они уже есть сегодня, будут еще».

Отрицательная динамика роста

Локомотив экономического развития пока выглядит на самом деле довольно печально. По рентабельности отрасль далеко не в первых строчках. По итогам прошлого года рентабельность проданных товаров, работ и услуг в строительстве составила 5,5%, а рентабельность активов – 1,9%. Для сравнения: рентабельность рыболовства – 61% и 29,3% соответственно, а добычи полезных ископаемых (кроме топливно-энергетических) – 54,7% и 27,4%.

По параметру ВВП в рыночных ценах, по данным Института экономики роста им. Столыпина (ИЭР), строительство находится на седьмом месте (после торговли, обрабатывающей промышленности, добычи полезных ископаемых, операций с недвижимостью, транспортировки) и составляет 5286,5 млрд рублей. А доля жилищного строительства в нем львиная – 62% (3278 млрд рублей). Но если посмотреть на рост ВВП по отраслям, то строительство, мягко говоря, отстает от остальных, а грубо выражаясь, демонстрирует отрицательный рост, по данным на 2017 год. При этом стройка обеспечивает огромное количество рабочих мест – 6,3 млн (8,8% от общего числа занятых). Тут она на третьем месте после торговли и обрабатывающего производства. Иными словами, социальная значимость отрасли, ее доля в экономике высоки, но вот развивается она плохо.

С 2015 года объем ввода жилых помещений в эксплуатацию начал снижаться. Отрицательная динамика сохранилась и по итогам прошлого года, отмечает региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева. Так, за январь–декабрь было построено и введено в действие 75,3 млн кв. м жилых домов, а это на 4,9% меньше, чем годом ранее. Показатели нынешнего года неоднозначные. В первом квартале показатели снижались, но во втором выросли на 2% (с 23,7 млн до 24,2 млн кв. м) по сравнению с аналогичным периодом 2018‑го.

Но вряд ли стоит ожидать роста объемов вводимого в эксплуатацию жилья к концу года. По плану, этот показатель составляет 72,3 млн кв. м, что на 4% меньше прошлогоднего. Но, возможно, он просто рухнет до 48 млн кв. м, считает председатель комитета по строительству общероссийской организации малого и среднего бизнеса «Опора России» и общественный омбудсмен по строительству Дмитрий Котровский. Виной тому – переход на проектное финансирование.

Из-за этой реформы, признал недавно замминистра строительства Владимир Якушев, очень сложно будет достичь показателей, обозначенных в нацпроекте «Жилье и городская среда». А они таковы: к 2024 году в России ежегодно в эксплуатацию должно вводиться 120 млн кв. м, 5 млн семей должны быть обеспечены доступным жильем, ставка по ипотеке не должна превышать 8%.

Конечно, не везде все так печально. Москва и Московская область, например, демонстрируют рост ввода в эксплуатацию квадратных метров в высокобюджетном секторе. Так, в прошлом году этот показатель в столице составил 85 тыс. кв. м, а в первом квартале текущего – уже 109 тыс. кв. м, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

А в целом, по приведенным ею данным, в Москве (с учетом Новой Москвы) за 2018 год было введено 3,54 млн кв. м жилья, и это на 4% превысило показатели предыдущего года. По приросту за первый квартал этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого прирост вообще колоссальный – 350%, в эксплуатацию в начале 2019‑го ввели 1,32 млн кв. м. Московская область выдала еще больше – 1,6 млн.

С января по март на строительном рынке Москвы было реализовано 19,8 тыс. лотов. Это очень высокий показатель, говорит директор по маркетингу Insigma Group Кирилл Бортов. Столь высокий спрос обычно характерен лишь для предновогодних месяцев, отмечает он: это на четверть больше, чем в начале 2018 года, и почти вдвое больше, чем в начале 2017‑го. «За этими процессами, безусловно, стоят ожидания девелоперов и покупателей от будущего перехода на эскроу-счета, – объясняет эксперт. – И те, и другие в 2018‑м и начале 2019‑го стремились войти в рынок на как можно более удобных и, главное, понятных условиях – прежде чем механизм реформы будет запущен «на полную мощность».

Доля дольщиков

Новые правила игры на рынке жилищного строительства, по словам Екатерины Фонаревой, повлекут за собой следующие последствия. Из-за неопределенности в период становления реформы девелоперская активность снизится. В краткосрочной перспективе на фоне подорожания жилья серьезно вырастет спрос на него, но в долгосрочной могут появиться и достаточно мягкие условия ипотечного кредитования. То есть объем предложения снизится, а цены возрастут.

Слабые девелоперы при недостатке ресурсов и банковской поддержки с рынка уйдут или будут поглощены более сильными игроками, добавляет Кирилл Бортов. «Реформа усилит позиции так называемых «системообразующих» строительных компаний, которые вместе контролируют 70–90% рынка», – говорит он. Но рядовой покупатель будет только в выигрыше, подчеркивает эксперт, ведь он получит минимизацию рисков и устоявшийся пул надежных девелоперов.

Уверенность покупателя, застрахованность вкладов страховыми фондами соответствующих министерств и банков – главный плюс реформы, отмечает председатель комитета по строительству московского отделения «Опоры России» Олег Филиппов. Действительно, во главу угла были поставлены именно интересы потребителей: эпопея с обманутыми дольщиками должна уйти в прошлое, а рынок очистится от недобросовестных застройщиков. Таких «туристов» в отрасли много, признает Дмитрий Котровский. «Это случайные люди в отрасли, которые в своей деятельности конечным результатом и интересами покупателей не руководствуются, которые постоянно стараются обойти государственные требования», – говорит он.

Договор долевого участия – ДДУ – именно такой контракт заключают граждане с застройщиком, вкладываясь в возводимое жилье. Риск таких инвестиций для потребителей часто оборачивался годами ожидания и потерянными деньгами, а для застройщиков – тюремным сроком. Но насколько высок этот риск? С 2002‑го по 2017 год, по данным ИЭР, количество введенных в эксплуатацию квартир по ДДУ выросло с 250 тыс. до 910 тыс. И если в 2002 году число приостановленных или законсервированных строительств составляло примерно 190 тыс. квартир, то в 2017‑м – только около 39 тыс. Заметим, в 2002 году выполнялась только половина обязательств по ДДУ (47,4%), а в 2017‑м эта доля составила всего лишь 4,3%.

«Переходом на проектное финансирование, эскроу-счета, мы действительно даем гарантии гражданам России в том, что они получат свое жилье в оговоренные сроки от тех застройщиков, которым они отдали деньги», – говорит Олег Филиппов. Если раньше мы относили свои «кровные» напрямую застройщикам, то с 1 июля инвестировать в строительство можно будет только через банки.

Уполномоченные кредитные организации (а по состоянию на 1 июня в соответствующем реестре ЦБ значится 95 банков) будут аккумулировать эти средства на специальных эскроу-счетах. Получить их застройщик сможет только после сдачи жилья в эксплуатацию. Кроме того, застройщики обязаны будут страховать вложения в специальном Фонде защиты прав дольщиков АО «Дом.рф» по ставке 1,2%. Вместо дольщиков строителей будут кредитовать банки. Вот только ставки будут отличаться. Крупные, авторитетные застройщики с большим оборотом и солидным портфолио получат минимальные ставки, а новички на рынке – максимальные.

Активность на строительном рынке в прошлом году и в первой половине этого года связана еще и с тем, что новые правила допускают исключения. В частности, освобождаются от эскроу-счетов те застройщики, которые завершили 30% стройки и заключили контракты с дольщиками на 10% от общей площади объекта. А в некоторых регионах, добавляет Олег Филиппов, порог 30% был снижен вплоть до 15% «с поправкой на социальную напряженность».

И если осенью прошлого года, отмечает эксперт, на рынке вторичного жилья наблюдался подъем, так как консервативный покупатель с осторожностью отнесся к переходному периоду, то теперь ситуация меняется. «Уже сейчас в агентствах начался рост спроса на «первичку», связанную с эскроу-счетами, – объясняет он. – Переходный период подошел к концу. Никаких серьезных коллизий, ведущих к росту социальной напряженности, он не дал. Более того, прогнозируется серьезный рост этого спроса».

Неплохие дивиденды реформа должна принести и банковскому сектору. По прогнозам ЦБ, банковское кредитование вырастет с 0,76 трлн рублей до 6,4 трлн рублей, если, конечно, будет достигнута цель по ежегодному вводу в эксплуатацию 120 млн кв. м жилья.

Судьба застройщиков

Таким образом, строительный сектор лишился самого дешевого источника финансовых ресурсов – средств дольщиков. «Понятно, что все прочие денежные поступления будут обходиться дороже, – говорит Кирилл Бортов. – В этом отношении многократно усилится зависимость девелоперов от банковских организаций. Фактор дефицита свободных финансов еще долгое время будет определять ситуацию на рынке жилой недвижимости». Претензии эксперты предъявляют не к самой реформе – в ее необходимости не сомневаются. Основная критика связана с той спешкой, в которой она проводится. Пакет законодательных поправок о финансовом проектировании долевого строительства внесли на рассмотрение парламента в конце прошлого года, буквально пару недель назад снова вносили правки, и они вряд ли станут последними, несмотря на то что игра по новым правилам уже началась.

Уполномоченных на открытие эскроу-счетов банков вроде много. Но сколько из них реально готовы такие счета открывать? «Понятно, что в Москве их максимальное количество, – говорит Дмитрий Котровский. – А в национальных регионах, таких как Башкортостан или Татарстан, даже «зелененькая» банковская структура никогда не играла никакой позитивной объемной роли в части финансирования строительного бизнеса».

В частности, могут возникнуть проблемы с резервированием денежных средств – на каждый выданный строительной отрасли рубль банк должен резервировать определенную сумму. Но не у всех банков достаточно собственных средств на это, хотя иногда резервирование доходит до 100% – рубль отдали и рубль положили в резерв. А если нет средств, то нет и возможности напрямую получать средства от дольщиков, переходить на проектное финансирование.

Только 38 из 95 банков заявили, что готовы встречаться с застройщиками и обсуждать с ними вопросы дальнейшего сотрудничества, говорит эксперт. Но на деле готовы к этой работе, по его словам, только 17 банков. «Первичное ранжирование известно: Сбербанк, «Дом.рф», ВТБ, Россельхозбанк, «Промсвязьнедвижимость» и несколько других, – продолжает он. – У Сбербанка 60% всех открытых на сегодняшний день эскроу-счетов».

По данным ЦБ на 1 февраля этого года, в 25 субъектах РФ всего было 794 эскроу-счета в пяти кредитных организациях. К июню эта цифра выросла до 1 тыс. заявок из 72 регионов, но, констатировала глава ЦБ Эльвира Набиуллина, это всего 27% от всех, кто должен это сделать, а основная масса заявок, как несложно догадаться, приходится на Москву, Московскую область и Санкт-Петербург.

«Пока реализация закона напоминает искусственный подход к решению проблемы: приказали сделать – банки взяли под козырек», – считает Дмитрий Котровский. И реально нужно смотреть даже не на количество банков‑участников, а на количество жилых корпусов, потому что считают не юрлиц, не ИНН, а корпуса, которые загружаются в Единую информационную систему жилищного строительства, созданную «Дом.рф». На каждый существующий корпус есть разрешение на строительство, юридическое лицо, связанные с потреблением и строительством показатели. Из 10 тыс. содержащихся в реестре корпусов, поясняет эксперт (а это более 123 млн кв. м, реализуемых в настоящее время), только по 1,3 тыс. застройщики подали заявки на открытие эскроу-счетов. Но и из них только 300 эскроу-счетов было реально открыто.

И, возможно, процент застройщиков с эскроу-счетами с 1 июля не продемонстрирует значительный рост. Потому что правила все усложняются. В частности, недавние поправки в эти правила обязали застройщиков формировать уставный капитал не менее 10% от сметной стоимости строительства.

Что это означает, Дмитрий Котровский объясняет на простом примере. Допустим, построено 106 тыс. кв. м. Из них только 50 тыс. продаваемы. Сметная стоимость строительства, указанная в проектной декларации, составляет 3,12 млрд рублей. Каждые три месяца в уставный капитал нужно аккумулировать примерно 310 млн рублей. «Но если запрещено привлекать средства дольщиков, если нельзя воспользоваться даже собственными денежными средствами или займами от партнеров, то как сегодня застройщик, получивший с нуля разрешение на строительство после 1 июля, будет коммуницировать с банковским сектором?»  – возмущается эксперт. И если раньше застройщики могли продавать будущие квадратные метры и коммерческие площади юрлицам (а возводить их обязаны в объеме до 15% от общей площади), то теперь и это запрещено. Кроме того, чтобы получить кредит у банка, ему нужно продемонстрировать маржинальность проекта. Если она окажется ниже 15%, то банк вряд ли заинтересуется проектом.

Плюс ко всему дополнительные затраты у застройщиков возникнут со страхованием вкладов. Обязанность страховать их на 1% от стоимости каждого ДДУ появилась еще в 2014 году. Лицензию у страховщиков отняли, передав полномочия специальному фонду «Дом.рф». Но те застройщики, у кого уже были ранее заключены контракты со страховщиками, теперь должны будут перестраховать все по новой и по повышенной до 1,2% ставке.

Но, пожалуй, одно из главных опасений экспертов от предстоящей реформы – потенциальный рост числа уголовных дел в отношении предпринимателей-строителей за мошенничество в особо крупном размере (ст. 159 ч. 4 УК). Так, если стройка уже начата, а застройщик не смог к 1 июля завершить ее на 30%, или заключить ДДУ на 10% от общей площади, или продемонстрировать маржинальность проекта в 15%, или показать 10% сметной стоимости в уставном капитале, то банк для открытия эскроу-счета может потребовать перевода на него до 100% ранее полученных на строительство средств, для того чтобы обеспечить выплаты кредиторам в случае банкротства.

«Но ведь деньги уже потрачены на стройку. И у 99% застройщиков на расчетном счете их не окажется», – говорит Дмитрий Котровский. Таким образом, застройщика могут признать мошенником. И страховой премии он тоже не получит, так как уголовное дело автоматически лишает права на нее. «Так в регионах уже развалилось много строек, – резюмирует эксперт. – Даже готовность застройщика расплатиться личными средствами от уголовного дела не спасает».

Реформенный долгострой

Слухи о том, что реформа приведет к недобросовестной конкуренции и монополизации рынка несколькими крупными игроками, Олег Филиппов считает преувеличенными. Да, многим будет тяжело, но у каждой компании свое реноме и свой покупатель, говорит он.

«По сути, все находятся в равных условиях, – поясняет он. – Даже 5–10 крупных застройщиков не обеспечат потребности населения в квартирах. Да, будут крупные компании, которые будут строить быстро, качественно и много. Но также останутся компании, которые будут расти рядом с ними». Плюс к этому, добавляет эксперт, господдержка малого и среднего бизнеса будет стимулировать крупные компании обеспечивать маленькие отдельными работами.

Но есть и другое мнение. К настоящему моменту 60% рынка жилищного строительства на эскроу-счета может не переходить, так как преодолела указанные критерии. То есть долевое строительство будет вестись для большинства по старым правилам, а значит, и позорное словосочетание «обманутые дольщики» вряд ли скоро уйдет в историю. Кроме того, конкурентной составляющей в строительстве жилья остается только демпинг, говорит Дмитрий Котровский. Получается, что для начинающих с нуля застройщиков, для тех, кому придется открывать эскроу-счета, шансы выжить на рынке стремятся к нулю. А малому и среднему бизнесу в девелоперах (то есть строительстве «под ключ», от А до Я) оставаться и вовсе нет никакого смысла.

Будущее за индустриальным строительством, считает эксперт. Совсем скоро на рынке ключевую роль будут играть крупные застройщики и банки, скупившие к настоящему моменту и производство. Новостройки будут представлять собой индустриальные парки, которые мы видим уже сейчас. Это подтверждают и производители стройматериалов. Темпы многоквартирного строительства сокращаются, а индивидуально-жилищного строительства растут только за счет «дачных амнистий», говорит гендиректор компании «Технониколь» Владимир Марков. «Все это в совокупности может негативно повлиять на спрос на строительные материалы, – считает он. – Мы достаточно сдержанно оцениваем перспективы развития внутреннего рынка, в связи с чем по-прежнему большое внимание уделяем экспортному продвижению».

Конечно, введение эскроу-счетов – не российское ноу-хау. Такая практика, говорит вице-президент по рынкам капитала и корпоративным финансам ГК ПИК Юрий Ильин, достаточно распространена в США, Швейцарии, Англии, Германии, Арабских Эмиратах.

Но у России своя специфика. «У нас функцию эскроу-агента могут выполнять только кредитные организации, за рубежом в качестве эскроу-агентов могут выступать адвокаты, страховые агенты и любые другие доверенные лица», – отмечает эксперт. Кроме того, добавляет он, в России на эскроу-счета могут быть переданы только денежные средства, а за рубежом эскроу-агенту может передаваться любое имущество.

Проблема в том, что российская реформа вырывает зарубежную практику из контекста (а там она формировалась столетиями) и не учитывает собственную специфику, считает Дмитрий Котровский. «Непонятно, почему те, кто не хочет брать ипотеку, не могут поэтапно вносить деньги на эскроу-счет? – недоумевает эксперт. – И, если вы не привыкли брать взаймы, вы не сможете купить квартиру бизнес-класса, договорившись с застройщиком и откладывая ползарплаты. Непонятно, почему нельзя поэтапно раскрывать эскроу-счета? Ведь, по сути, это ничем не отличается от банковских кредитных портфелей для строительства».

Впрочем, в Минстрое застройщикам пообещали: 1 июля реформа не закончится, и следующие поправки смягчат правила игры. Но от роста цен на жилье уже не отвертеться. Эксперты хором прогнозируют: цены вырастут на 8–10%. Но ни один из них не скажет вам точно, на сколько именно рублей увеличится стоимость квадратного метра. Да и с точки зрения покупателя непонятно, какой вообще смысл будет вкладываться в стройку, если ставки по ипотеке сравнялись. Не лучше ли купить готовую квартиру, чем годами наблюдать за стройкой, даже если возврат денег в случае провала проекта гарантирован?