Девелоперы активно осваивают промзоны в границах старой Москвы

«Так как произошли изменения в законе о долевом строительстве, многие девелоперы, чтобы гарантированно выполнить обязательства перед дольщиками, берут большие сроки реализации своих проектов», – объясняет происходящее Хуснуллин.

Стоит напомнить, что в прежние годы в Москве сдавалось в эксплуатацию в среднем по 3 млн квадратных метров жилой недвижимости. Начало восстановления рынка, уверенное развитие компаний-лидеров позволили скорректировать ведомственный прогноз темпов ввода жилья в Москве на период с 2018 по 2023 год.

В интервью «Вечерней Москве» Хуснуллин сообщил, что в течение ближайших 5 лет будет построен и введен в эксплуатацию 51 млн квадратных метров недвижимости различного назначения, включая 20,5 млн «квадратов» жилья. Это позволит сохранить высокий уровень предложения квартир на рынке, уверен вице-мэр.

Освоение территорий в границах старой Москвы позволяет девелоперам реализовывать проекты жилья бизнес-класса. Стоимость квадратного метра в таких домах достаточно высокая, но покупатели не считают, что переплачивают за улучшенную планировку квартир, комфорт, безопасность в виде закрытой территории или наличие подземного паркинга.

Ставки сделаны

Рынок жилья России демонстрирует посткризисный рост, подтверждает преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Наталия Рогожина. И Москва в данном случае показывает пример устойчивого развития. Положительную динамику продаж в первом полугодии 2018‑го в немалой степени обеспечила доступная ипотека. В октябре средняя ставка по жилищным займам сохранилась на рекордно низком уровне – 9,41%, а за 10 месяцев этот показатель составил 9,55%, что на 1,39% меньше, чем в январе–октябре 2017 года. По данным Банка России, с начала 2018 года было выдано 1,17 млн ипотечных кредитов на 2,37 трлн рублей.

В Москве за 3 года количество сделок с жильем с привлечением ипотечных займов удвоилось – с 24% до 52%. Экономика стабилизируется, у людей снова появилась возможность самостоятельно решить квартирный вопрос. «В результате вырос спрос на жилье и в столице, и в регионах. Это дало дополнительный стимул застройщикам приступить к активной реализации новых проектов», – отмечает Рогожина.

Объем выданных ипотечных кредитов в Москве в III квартале вырос на 69% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года, отмечает аналитик Управления рейтингов корпоративного сектора НРА Ольга Владимирова. По ее мнению, рекордные объемы выдачи связаны с отложенным спросом на жилье, который реализуется в условиях относительно низких ставок по ипотеке и стабильных цен на недвижимость.

Заявки на успех

В 2018 году в Москомстройинвест поступило в общей сложности 385 заявок на получение заключений о соответствии (ЗОС) застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона о долевом строительстве № 214‑ФЗ. По словам бывшего председателя комитета Константина Тимофеева, это в два раза больше, чем в прошлом году. В итоге Москомстройинвест уже к ноябрю одобрил 205 заявок, то есть примерно 53%.

Разрешений на возведение в столице объектов недвижимости, полученных компаниями, хватит на ближайшие 3–4 года. И если экономическая ситуация в стране стабилизируется, а ставки по ипотеке сохранятся на низком уровне, то рынок жилья будет чувствовать себя достаточно уверенно, говорит Рогожина. К негативным факторам она отнесла изменение условий финансирования строительства домов. Девелоперам разрешили и дальше продавать жилье на этапе строительства, но деньги покупателей до оформления квартир в собственность будут лежать в уполномоченных банках на эскроу-счетах. Комиссия кредитной организации может достигать 1% от суммы сделки.

Кроме того, 1 июля 2018 года вступил в силу так называемый закон о компенсационном фонде, согласно которому, девелоперы должны отчислять 1,2% средств с каждого договора долевого участия. Им необходимо держать на счете в уполномоченном банке не менее 10% средств от стоимости проекта до начала строительства. Все счета должны быть открыты в одном банке, наличие долгов у девелопера не допускается, а административные расходы ограничены 10% стоимости проекта.

В беседе с «Профилем» Рогожина подтвердила, что нововведения чреваты ростом цен на недвижимость на 15–20%. Аналогичной точки зрения придерживается и Владимирова. «Изменения в законодательстве о долевом строительстве могут привести к подорожанию на первичном рынке. Банки пока не готовы к структурным изменениям, поскольку новое законодательство требует имплементации новых продуктов в существующие бизнес-процессы», – подчеркнула она.

Впрочем, не все девелоперы негативно оценивают перемены, кто-то, как глава ГК «Лидер Инвест» (дочерняя компания АФК «Система») Олег Мамаев, считает, что профессиональные и устойчивые компании, такие, как «Лидер Инвест», уже правильно структурированы и полностью соответствуют новому ФЗ. Поэтому они, несомненно, являются сторонниками новых правил и считают, что переходить на них нужно максимально быстро. Мамаев отмечает, что новое федеральное законодательство более чем своевременно – оно сделает рынок профессиональным и прозрачным, а также снизит потенциальные риски всех участников долевого строительства.

На столичном рынке сегодня активны около 150 девелоперских компаний, но основными игроками являются не более 30 застройщиков, в портфелях которых сконцентрировано порядка 80% всех проектов. К примеру, у ГК «ПИК» и «Лидер Инвест» сегодня в реализации по 28 жилых комплексов, у «Донстроя» и МR Group – по 19, у Capital Group – 11 проектов, у ГК «Пионер» и «Галс-Девелопмент» – по 7. При этом в пуле крупнейших девелоперов за каждой компанией закреплено определенное амплуа. Кто-то работает только в массовом сегменте, кто-то концентрируется на высокобюджетном жилье. Довольно распространен вариант, когда в активе у компании проекты из двух смежных сегментов – «комфорт» и «бизнес», «бизнес» и «премиум» и так далее. Недавно «Донстрой» объявил о том, что добавляет в линейку проектов объекты комфорт-класса.

Идеальный девелопер – и самый устойчивый – тот, кто работает в разных сегментах и имеет большое количество объектов. При этом речь не только о сегментации в рамках жилой недвижимости, необходимо также иметь в портфеле офисные проекты и ритейл. Диверсификация портфеля означает диверсификацию рисков: если отдельный проект окажется неудачным или даже обрушится целый сегмент рынка, остальные активы удержат компанию на плаву. Например, такие стабильные компании, как Capital Group или «Лидер Инвест», работают и в жилом, и в коммерческом сегментах.

От «клуба» к «крупной точке»

Высокая конкуренция и переход к модели «рынок покупателя» является признаком зрелого рынка. Налицо не только ужесточение конкуренции, но и сегментация – каждый застройщик выбирает удобную рыночную нишу и пытается там работать максимально эффективно.

Один из новых сегментов, который активно реализуется на рынке, хотя и требует высоких компетенций от застройщика, – камерные жилые комплексы комфорт+ и бизнес-класса. Ставка сделана на удобное расположение строящихся объектов недвижимости в обжитых районах старой Москвы со сложившейся застройкой и развитой инфраструктурой. Плюс – клубный формат новостроек, небольшое количество квартир и авторская архитектура. Охраняемая территория, подземный паркинг, высокое качество строительства и инженерного оснащения домов – все это тоже, безусловно, привлекает покупателей.

Аналитики считают сегмент клубных домов востребованным и перспективным и уверены, что в этом направлении девелоперы будут двигаться и в будущем. Тот же «Лидер Инвест» в сентябре презентовал новый зонтичный бренд – «Счастье», пообещав, что под этим названием отныне будут выходить все клубные дома в сегментах «комфорт» и «бизнес». Компания готовит к вводу 8 новых проектов – уникальный пример для московского рынка недвижимости. К примеру, такие крупные застройщики, как «Донстрой» и ГК «Крост», вводят в год 2–3 объекта.

И все же наибольший потенциал с точки зрения гармоничного развития города – в проектах комплексного освоения территорий. В этой нише уже работают крупные девелоперы – «Кортрос», ЛСР, «Донстрой» и другие.

В 2018 году этот список расширился, «Лидер Инвест» заявил о планах развития территории ЗИЛа. В портфеле компании 2 проекта комплексного развития территорий – ЗИЛ-Юг и Central Park. Над концепцией последнего работает британское архитектурное бюро AHR. На площадке ЗИЛ-Юг предусмотрено строительство 1,7 млн квадратных метров жилой недвижимости, в Central Park – 400 тысяч квадратных метров. Таким образом, переход к «крупной точке» можно считать свершившимся фактом.

Эти проекты развиваются по принципу комплексного освоения территории. Помимо жилых комплексов в шаговой доступности расположатся различные социально-культурные и спортивные объекты, школы, детские сады, поликлиники и офисные здания. В результате эти районы станут удобной средой для жизни и работы тысяч москвичей.

Кстати, компания сегодня занимает первое место в Москве по портфелю проектов – у нее их 45 общей площадью около 3 млн квадратных метров, в том числе 8 жилых комплексов, ранее введенных в эксплуатацию.

Эксперты говорят о переменах, которые за 2–3 года наметились в политике девелоперов, работающих в столичном регионе. В 2015 году, по оценке ЦИАН, примерно 70% сделок на первичном рынке жилья приходилось на ближнее Подмосковье, в настоящее время этот показатель составляет менее 50%. Интерес к Москве объясняется, в частности, более высокой маржинальностью проектов. В столице она достигает 35% против 20–25% в Московской области.

Еще одна особенность связана с географией жилищного строительства в Москве. В ЦИАН констатируют, что клиенты особенно активно раскупают квартиры в новостройках между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД. В основном эти ЖК возводятся на территориях бывших промышленных зон. В столице их 208, общая площадь – 18,8 тысячи гектаров, из которых 4,7 тысячи гектаров подлежит полной реорганизации, а 7,8 тысячи – частичной.

Особое внимание застройщиков – к огромным территориям бывших промзон, которые годами приходили в запустение. На месте ликвидированных предприятий, среди которых такие гиганты советского автопрома, как ЗИЛ и АЗЛК, сегодня возводится три четверти многоквартирных домов, составляющих первичный рынок столичной недвижимости. Московские власти предъявляют жесткие требования к застройщикам, осваивающим новые городские пространства. Массовая застройка этих территорий предполагает создание развитой социальной и транспортной инфраструктуры.

В 2017 году были утверждены правила землепользования и строительства жилой и коммерческой недвижимости. Так, решено, что на территориях тех промзон, где планируется создавать рабочие места, плотность застройки должна быть не менее 15 тысяч квадратных метров на гектар. Например, в жилищных комплексах, возводимых на территории бывшего ЗИЛа, будут жить 76 тысяч человек, а работать – 65 тысяч.

Еще один принципиальный момент – в каждом жилом квартале предусмотрено строительство своего детского сада, школы и медицинских учреждений. В решении этой задачи участвует не только город, но и частные инвесторы. По словам Хуснуллина, за 5 лет в Москве планируется сдать в эксплуатацию 230 новых школ и детсадов, 90 больниц и поликлиник, 45 объектов культуры и 100 спортивных сооружений.