• Спрос в поисках предложения
• Споры по понятиям
• Кто и за что платит дважды
• Преимущества в тени недостатков

Спрос в поисках предложения

Документ, касающийся изменения статуса апартаментов, был разработан Минстроем и внесен в Госдуму в апреле прошлого года. Проблема носит масштабный характер, и уже не один раз предпринимались попытки найти приемлемое решение.

Активное строительство апартаментов в России можно назвать одним из последствий экономического кризиса 2008 года. В тот период спрос на коммерческую недвижимость резко сократился, а на квартиры в новостройках, напротив, вырос. Россияне рассматривали инвестиции в недвижимость как выгодное вложение накоплений, которым угрожало обесценивание. Предложение жилья в новостройках отставало от спроса, быстро ликвидировать разрыв надежды не было.

В рублях и метрах: почему стоимость владения жильем может оказаться неподъемной

Оформление документов на строительство жилых комплексов носило затяжной характер. Возведение апартаментов избавлено от соблюдения многих бюрократических формальностей и выполнения требований, обязательных при реализации проектов жилой недвижимости. Например, можно не создавать парковочное пространство, не возводить школы, детсады, поликлиники и другие объекты социальной инфраструктуры. Поскольку у застройщика нет таких обременений, то квадратный метр в апартаментах часто почти на треть дешевле квадратного метра в обычной квартире.

Низкие цены привлекают покупателей, несмотря на то, что по действующему законодательству, становясь владельцами объекта недвижимости, они не могут в нем прописаться. Апартаменты не предназначены для постоянного проживания, но в большинстве случаев приобретаются именно с этой целью, что порождает противоречия юридического и эксплуатационного характера.

Одна из первых попыток разобраться с правовым статусом апартаментов датирована 2016 годом. Минстрой подготовил законопроект, согласно которому этот вид недвижимости приравнивался к жилой. Документом два года занимались чиновники и депутаты – дорабатывали, изменяли, переписывали, но в итоге он был отозван.

В 2019 году комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям взял инициативу в свои руки, предложив разрешить временную регистрацию в апартаментах. Теперь такая опция доступна, но это не решение всего комплекса проблем. Такой вариант не устраивает ни собственников объектов, ни местные власти.

В 2020 году в игру вернулся Минстрой. Суть очередной инициативы ведомства – ввести полный запрет на строительство новых апартаментов, дать возможность девелоперам завершить начатые проекты, придать статус жилой недвижимости существующим объектам. И опять достичь прогресса не удалось. В ситуацию вмешался президент. По его поручению Минстрой подготовил и, как было сказано выше, внес в Госдуму еще один законопроект. Правда, не факт, что его принятие может поставить точку в многолетней дискуссии о настоящем и будущем апартаментов в России. Поэтому не приходится удивляться коллизиям вокруг этого документа.

Закон планировали оперативно рассмотреть и принять уже осенью, чтобы в 2022 год вступить с измененным законодательством. Это позволило бы снять нюансы с платежами за капремонт, налогами, управлением зданиями, пропиской. Однако что-то пошло не так. Серьезные аргументы нашлись у южных регионов, власти которых считают запрет на новые проекты неоправданным. Россияне покупают апартаменты для летнего отдыха, и им не нужны какая-либо социальная инфраструктура и постоянная прописка. В результате контрольный срок сперва сдвинули на февраль 2022-го, а недавно еще раз перенесли, теперь уже не назначив конкретной даты. Марат Хуснуллин призвал депутатов продолжить работу над законом. «Это тонкая многогранная тема, которая требует обсуждения», – цитирует вице-премьера РБК.

Споры по понятиям

Законопроект, который находится на рассмотрении нижней палаты парламента, содержит ряд радикальных изменений. В частности, в нем вообще отсутствует понятие «апартаменты», зато появилось другое – «многофункциональное здание». Под этим определением следует понимать объект недвижимости, совмещающий жилые и нежилые помещения.

В нынешней редакции документ устанавливает, что земельные участки под многофункциональные здания должны выделяться в общественно-деловых зонах, вне районов жилой застройки. Жилые и нежилые помещения не могут располагаться на одной лестничной площадке.

Важные для собственников новеллы – на апартаменты в многофункциональных зданиях, которые будут строить, хотят распространить положения и нормы Жилищного кодекса РФ. Полномочия устанавливать нормативы по социальной инфраструктуре делегируют регионам. При этом существующие и находящиеся на этапе строительства апартаменты законопроектом не освещаются и не регулируются. Этому есть объяснение: перевод таких помещений из нежилых в жилые без нарушения действующих правил невозможен. Если изначально не были соблюдены нормы по использованию материалов, назначению земельного участка, то задним числом ничего не исправить.

Кто и за что платит дважды

Пока законопроект не принят, сохраняется статус-кво. Все апартаменты не относятся к жилой недвижимости, и к ним не применяются строительные, санитарные и прочие нормы. В частности, они могут возводиться в непосредственной близости от промзон или шумных автомагистралей. Отсутствие в шаговой доступности социальной инфраструктуры – поликлиник, больниц, школ, детских садов – также не является нарушением. Для владельцев апартаментов расходы на жилищно-коммунальные услуги примерно на 15–20% выше, чем могли бы быть за те же «квадраты» в многоквартирных домах.

Микрометры: почему квартиры в новостройках становятся все меньше

Капитальный ремонт осуществляется полностью за счет собственников, поэтому взносы в фонды капремонта в настоящее время не предусмотрены. Постоянная прописка в апартаментах запрещена – доступна только временная регистрация. Ставки для уплаты имущественного налога по нежилым помещениям, к которым относятся апартаменты, составляют 0,5–2% от кадастровой стоимости объекта, в то время как для квартир (до 20 млн рублей) действует ставка 0,1%.

Выбирая нежилую недвижимость для постоянного проживания, надо быть готовым, что толщина стен и звукоизоляция окажутся далеки от идеала и на одной лестничной площадке с вами может располагаться офис или хостел. Закон о тишине, обязательный в многоквартирных домах, на апартаменты не распространяется, как и нормы инсоляции. Впрочем, покупатели на неудобства и шумных соседей готовы закрыть глаза. Они учитывают, что квартира той же площади обойдется существенно дороже, и предпочитают сэкономить в момент завершения сделки.

Именно этим объясняется развитие ситуации на рынке – за последний год количество строящихся в России апартаментов увеличилось примерно на 30%. Следует отметить, что сегодня добросовестные девелоперы предлагают клиентам качественные объекты с продуманными планировками и форматом. Они построены в удобных локациях, зачастую более выигрышных, чем типовые жилые комплексы.

В некоторых случаях застройщик готов предложить покупателям апартаментов привлекательные условия – рассрочку или ипотечную программу по согласованию с банком. И это при том, что в общей массе жилищный кредит для нежилых (коммерческих) объектов получить сложнее, а ставки на такой продукт, как правило, выше. Вместе с тем льготные, субсидированные программы, например, ипотека с господдержкой, семейная или военная ипотека, как и использование материнского капитала в качестве первого взноса или на погашение действующего кредита, на апартаменты не распространяются. Налоговый имущественный вычет при покупке тоже не предусмотрен. Покупатели не защищены законом о долевом строительстве (214-ФЗ), следовательно, нет гарантий выплаты компенсации в случае банкротства застройщика.

Преимущества в тени недостатков

Правда, у владельцев апартаментов, приобретаемых с целью последующей сдачи внаем, определенные преимущества есть. Так, собственник может воспользоваться услугами управляющей компании по поиску арендатора, заключению договора, уборки и ремонта помещения и т.д.

Помещения в апарт-отелях по аналогии с гостиницами изначально предназначены для коммерческого использования. На ресепшен для жильцов предусмотрен широкий спектр услуг, начиная от будильника и вызова такси до доставки еды и уборки номеров.

Доход от сдачи в аренду сервисных апартаментов примерно на 3% выше, чем от квартир. Еще одно конкурентное преимущество – минимальных жилых норм к площади апартаментов не существует, застройщики предлагают нарезку от 10–15 кв. метров, что позволяет покупателям с меньшим бюджетом решить свой квартирный вопрос.

Для нежилых помещений, к которым относятся апартаменты, не существует и строгих запретов по перепланировке и переоборудованию, как для жилья. Это позволяет переносить «мокрые» зоны, располагать нежилые пространства над соседскими жилыми с меньшими издержками и потерей времени на согласование.

Для коммерческого использования апартаментов владелец может зарегистрировать юридический адрес и заниматься оказанием медицинских, косметологических и иных услуг, оборудовать гостиничный номер или офис. С квартирой в жилом фонде подобные вольности действующим законодательством не допускаются.

Автор – эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами