• О преимуществах типовых проектов
• Разнонаправленные тренды рынка жилья
• Контроль соблюдения ГОСТа
• Привязка объекта к местности

О преимуществах типовых проектов

Для частных домов в России предлагают ввести ГОСТ. Вопрос не так давно обсуждался на совещании Российского союза промышленников и предпринимателей с представителями Минстроя и Минпромторга. Согласно резолюции, стандартные правила для строительства такого жилья, а также требования к территориям малоэтажных поселков должны быть приняты в середине 2023 года.

Ожидается, что переход на ГОСТ поможет навести порядок в сегменте ИЖС. Еще один нюанс – меру следует рассматривать в связке с ранее принятым решением о строительстве загородного жилья по типовым проектам. Это может привести к снижению себестоимости квадратного метра, что отразится на конечной цене. Загородные дома в результате станут доступнее для массового покупателя, кроме того, импульс развития должна получить и ипотека.

Власти разрабатывают стандарт, который установит требования к реестру стройматериалов для ИЖС, а также технологиям их производства. Проект предполагает поддержку девелоперов, в том числе через такой инструмент, как инфраструктурные облигации.

Повышенное внимание к сегменту загородной недвижимости объяснимо. В феврале Минстрой обнародовал итоги 2021 года, согласно которым объемы строительства ИЖС превысили показатели многоквартирных домов (МКД). Из 92,6 млн кв. м введенного в эксплуатацию жилья многоквартирные дома составляют 43,5 млн кв. м, а индивидуальное жилое строительство – 49,1 млн кв. м. (+23,4% относительно 2020 года).

Прогнозы на 2022 год, несмотря на санкции и кризис, достаточно оптимистичные. За первые семь месяцев сдано под ключ 57,73 млн кв. м квадратных метров жилья. Достигнутый результат на 31,6 % выше, чем показатель аналогичного периода прошлого года.

Разнонаправленные тренды рынка жилья

В последние годы на рынке недвижимости наблюдаются два разнонаправленных тренда. Первый – «гигагизация» городов, то есть создание крупной агломерации при максимальном уплотнении застройки. Второй – отток части населения мегаполисов. Ближе к природе перебираются те, для кого пандемия сделала привлекательными именно загородные форматы жилья, а развитие информационных технологий позволило перейти на удаленную работу.

Следует отметить, что в настоящее время доля частных домов в России составляет менее трети всего жилого фонда, тогда как в США – 80%, в соседней с нами Финляндии – примерно 70%. Вывод – рынок ИЖС в нашей стране обладает огромным потенциалом для роста. И прошлогодняя статистика корректность оценки подтвердила.

Быстрее, ниже, дешевле: в России предложили массовую загородную застройку

Государство в этом объективно заинтересовано. Обширные территории в России до сих пор не освоены. Получается, что земли в стране много, но этот ценный ресурс пока бесполезен. Через ускоренное развитие ИЖС значительные по площади территории можно ввести в хозяйственный оборот. Есть города и целые регионы, где для этого существуют все предпосылки. Например, город Якутск с населением 360 тыс. человек, для которого как раз сейчас разрабатывается мастер-план. Коренным жителям северной республики, так сложилось исторически, иметь собственный дом очень важно. Неудивительно, что здесь развивается индивидуальное жилищное строительство.

Но одними домами, возведенными на условиях ИЖС, обойтись не получится. Важно обеспечить комплексный подход, чтобы сделать рынок частного домостроения качественно другим, доступным для граждан и понятным для бизнеса. Для этого и предлагается ввести единые стандарты, типовые проекты и т.д.

Выше было сказано, что ГОСТ на частные дома хотят ввести в том числе для того, чтобы получить инструмент для регулирования качества и технологий производства строительных материалов, используемых девелоперами. При этом Росстандарт с 2017 года более чем наполовину обновил стандарты стройматериалов, начал разрабатывать их для розничной торговли. Например, утвержден ГОСТ на «сэндвич-панели» (облицовочный строительный материал, имеющий трехслойную структуру). Также введены стандарты в области переработки отходов стройматериалов.

ГОСТ для объектов ИЖС даст финансовым организациям понятный предмет залога по ипотечным кредитам. Банки и страховые компании, уже работающие в этом сегменте, смогут наращивать свое присутствие, на рынок придут и новые игроки. База типовых проектов, как представляется, позволит запустить федеральную ипотечную программу для покупки и строительства частных загородных домов. Следовательно, застройщиков тоже правомерно называть выгодоприобретателями.

Важное значение имеет разработка обязательных требований к инфраструктуре типовых загородных поселков. Речь о школах, детских садах, общественных центрах, зонах рекреации. Для загородного жилья применима концепция развития городов 5D. Она предполагает, что 1D – это жилые дома, 2D – социальная инфраструктура, школы и детские сады, 3D – дороги и инженерная инфраструктура, 4D – всё, что связано с досугом, от скверов и парков до активных общественных центров, 5D – объекты для активной деловой жизни.

Контроль соблюдения ГОСТа

Сейчас в большинстве случаев частные загородные дома в России строят любым доступным способом, главное – подешевле. Часто граждане, получившие в собственность участки под ИЖС, занимаются строительством самостоятельно либо нанимают низкоквалифицированных рабочих. А когда в приоритете тотальное сокращение затрат, о соблюдении каких-либо требований к качеству, последовательности и срокам строительства говорить не приходится. Результат – загородный дом не отвечает современным нормам комфорта и безопасности.

Правительство РФ увеличило льготный кредит сельчанам на благоустройство домов

Такая недвижимость, несмотря на возможные преимущества локации, менее ликвидна, чем стандартная квартира в многоэтажке. ГОСТ разорвет порочный круг, поможет сделать рынок загородной недвижимости прозрачным, понятным для кредиторов и оценщиков.

Однако в любой регуляторной инициативе есть и отрицательные моменты. Дьявол, как всегда, в деталях, в данном случае – строительных. Сейчас человек волен сам решать, что и как строить на своем участке – жилой дом или дачу, из дерева или кирпича, выбирать конструктив и уровень инженерной обеспеченности. Все зависит от того, каким бюджетом он располагает. Появление жестких государственных стандартов существенно ограничит свободу выбора.

В настоящее время рынок частного домостроения РФ развивается пусть во многом стихийно, но вполне устойчиво, чему способствуют в том числе различные ипотечные программы. Следование букве ГОСТа означает дополнительные расходы на стройматериалы.

Также наверняка появятся новые бюрократические процедуры по согласованию и разрешению строительства, проверкам возводимых объектов на соответствие стандартам. Все это потенциально создает коррупционные риски.

В связи с этим возникают вопросы, на которые пока нет четких ответов. Например, кто и каким образом будет контролировать соблюдение ГОСТа. Объектов ИЖС на порядок больше, чем строящихся многоквартирных домов, причем территориально они могут быть разбросаны на десятки километров друг от друга. Возможно ли физически в таком случае осуществлять эффективный мониторинг за строительством?

Кто будет давать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию? Какие документы для этого потребуются собственникам? Во сколько обойдутся услуги посредников (а они рано или поздно появятся в этой сфере)? Наконец, на каких условиях банки будут входить в этот процесс: как в долевом строительстве или в качестве инвестиционных партнеров?

Привязка объекта к местности

Нельзя обойти вниманием и региональную специфику ИЖС, в частности, климатические условия. Очевидно, что требования ГОСТа к строительным материалам не могут быть едиными для Сочи и Норильска, Крыма и Якутии. Устранить избыточное администрирование, как представляется, помогут модульные системы. Их оптимально использовать на труднодоступных территориях. При строительстве нет необходимости создавать бетонный узел, для перевозки конструкций не потребуется множество машин. Модульные системы уже успешно применяются. Например, при проектировании нового города Экополис на Сахалине акцент градостроителями был сделан именно на этой современной технологии.

Преимущества модулей очевидны и с точки зрения продвижения «зеленой» повестки. Они позволяют свести к минимуму выбросы углекислого газа на этапе строительства и практически обнулить вредное воздействие на экологию в ходе эксплуатации. Модули производят из стальных конструкций и деревянных CLT-панелей. В дальнейшем такое здание достаточно просто разобрать и как вторсырье переработать в новые конструктивные элементы. Применение модульных систем не предполагает тиражирования одинаковых решений во внутренней планировке. Детали, как в детском конструкторе, можно комбинировать и собирать из них фактически что угодно.

Что касается внешнего облика (ведь каждому хозяину хочется, чтобы загородный дом имел индивидуальность), то тут все в руках архитектора. Для профессионала типовые проекты и ГОСТ на загородную недвижимость – не столько ограничение свободы творчества, сколько вызов, на который он должен найти оригинальный ответ.

Автор – архитектор, руководитель градостроительного бюро