Наверх
30 ноября 2022

Быстрее, ниже, дешевле: в России предложили массовую загородную застройку

Поселок с таунхаусами
©Shutterstock/Fotodom

Рынок недвижимости России, похоже, готов сменить вектор развития. Девелоперам предлагают переключиться с многоэтажек на типовые коттеджные поселки. Для координации работы планируется создать федеральный проектный центр. В особенностях этой программы, которую можно назвать антикризисной, разбирался «Профиль».

Спасательный круг для девелоперов

Предложения по активизации строительства массовой малоэтажной застройки в настоящее время рассматривает Минстрой России. Эта программа может стать спасательных кругом для многих девелоперов, столкнувшихся в последние месяцы с резким – в некоторых регионах на 99% – падением продаж жилья новостройках.

Вывод на рынок нового продукта – доступных по цене загородных домов в типовых поселках – при определенных условиях способен восстановить спрос. Возведение многоквартирных домов предполагает более высокие производственные затраты и характеризуется длинным циклом строительства. С каждым этажом возрастают затраты на техническое оснащение здание, инженерные системы, соблюдение норм безопасности и т.д. К тому же нельзя забывать, что чем ближе к центру города, тем дороже земля. Все эти издержки влияют на конечную стоимость квадратного метра.

Проблемы в квадрате: как могут измениться цены на загородную недвижимость и многоэтажки

Загородное малоэтажное жилье, которое могут начать строить по типовым проектам, будет обходиться покупателям заметно дешевле. Кроме того, такой дом можно возвести всего за три месяца. Правда, с новосельем все равно придется повременить до тех пор, пока не будет готов весь поселок. Это предполагает подключение всех домов к инженерным сетям, создание полноценной социальной и транспортной инфраструктуры.

В любом случае в среднем срок строительства малоэтажного жилья на 6–12 месяцев меньше срока строительства высотного здания. Для девелоперов, заинтересованных в скорейшем возврате инвестиций, этот фактор имеет принципиальное значение.

Реализацию проектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) можно заметно ускорить, если реализовывать объекты без внутренней отделки. В этом есть резон, поскольку в большинстве случаев перед заселением владельцы предпочитают ремонтировать жилье сообразно своим запросам и финансовым возможностям.

Другое направление снижения издержек девелоперов – применение альтернативных стройматериалов. Например, сейчас активное развитие получили строительные 3D-принтеры. Технология основана на так называемой экструзии – выдавливании слоя за слоем специальной смеси по трехмерной компьютерной модели. Отпечатанные на заводе модули, в которых уже есть закладки для силовых кабелей, электропроводки, розеток, соединяют между собой на стройплощадке. Таким способом дом можно возвести в предельно короткие сроки.

В чем-то это напоминает стахановские рекорды строительства панельных пятиэтажек («хрущевок») в конце 50-х – начале 60-х годов. Известны случаи (своего рода мастер-классы), когда дома сдавали под ключ за пару недель.

Об одноэтажной Америке и малоэтажной России

Обширная территория России и низкий уровень урбанизация большинства регионов позволяют сегодня развивать массовое индивидуальное жилищное строительство. Примерно этот путь в начале прошлого века прошли США. Миллионы американцев жилищный вопрос тогда решали покупкой дома в коттеджных поселках. По факту «одноэтажная Америка» представляет собой классические спальные районы. Жители каждый день отправляются на работу, иногда протяженность маршрута составляет 15–20 километров.

В основном американцы предпочитают личные автомобили, реже – общественный транспорт (автобусы и пригородные поезда). С учетом этих миграционных потоков в США и была создана соответствующая дорожная инфраструктура. Она включает не только автомагистрали, рассчитанные на высокую пропускную способность. Предусмотрен второй важный компонент – развитая сеть автомобильных парковок. В городах они расположены в шаговой доступности от офисных зданий. А крупные предприятия, как правило, имеют собственные парковочные пространства, где за каждым сотрудником закреплено определенное место.

В СССР уровень автомобилизации населения был низкий. В мегаполисы из близлежащих районов (наглядный пример – Москва и Подмосковье) трудящиеся добирались электричками или автобусами. В результате современной России в наследство достались городские агломерации, которые малопригодны для передвижения на личном транспорте.

При принятии решения о начале массового строительства загородных поселков эти нюансы необходимо учитывать. В бюджеты проектов регионам придется закладывать затраты на создание современной дорожной сети.

Со своей стороны, местные власти должны будут позаботиться о создании в достаточном количестве парковочных мест. Без этого для людей, профессия которых предполагает ежедневное присутствие на рабочем мест, владение собственным загородным домом во многом теряет привлекательность.

Жить и работать удаленно

С точки зрения архитектурного облика, конечно, не хотелось бы, чтобы массовая малоэтажная застройка выглядела однообразной и безликой. Найти выход, причем без увеличения среднего чека, вполне реально.

Для этого надо позволить профессионалам поработать над дизайн-кодом поселков. Архитекторы смогут предложить концептуальные стратегии по проектированию строительства. Такие решения наверняка не будут выглядеть типовыми, а придадут будущим улицам и бульварам стилистическое и визуальное разнообразие.

Правительство РФ одобрило льготную ипотеку на самостоятельное строительство частных домов

Также надо учитывать запросы потенциальных покупателей. Размер определенно будет иметь значение и для комфортного проживания, и для цены объекта недвижимости. Согласно статистике, самая распространенная общая площадь загородного дома в 2–3 этажа в России сейчас – около 200 кв. метров. У одноэтажных домов несколько меньше – до 140 кв. метров. Этот тренд должен учитываться архитекторами и застройщиками.

Другой важный момент – социальная инфраструктура загородных поселений. Одновременно с жильем нужно возводить детские сады, школы, поликлиники, отделения банков, многофункциональные центры госуслуг и т.д. У этих учреждений есть функция, связанная с трудоустройством местных жителей.

Снизить потоки ежедневной «трудовой миграции» можно и за счет создания условий для удаленной работы. Напрашивается организация коворкингов и комьюнити-пространств, которые освободят жильцов поселков от обязательных поездок в город в будни.

В целом же, на мой взгляд, массовое строительство типовых загородных домов должно следовать в русле концепции развития городов 5D. Вот что это такое: 1D – жилые дома; 2D – социальная инфраструктура; 3D – дороги и инженерная инфраструктура; 4D – все, что связано с досугом (развлекательные центры, парки и т.д.); 5D – активная деловая среда.

Кого и где потянет на природу

Учитывая, что большая часть населения России проживает в регионах, где климат умеренно континентальный, малоэтажные дома можно считать идеальными для проживания. Для пилотных проектов типовых коттеджных поселков предпочтительно южное направление – Краснодарский край, Дагестан, Адыгея.

Дачный вопрос: почему россияне этой весной потянулись в сады и огороды

Впрочем, есть хорошие перспективны и у Якутска. Город претендует на звание столицы российской Арктики. Здесь проживают около 360 тыс. человек. Среди жителей много представителей коренных народностей, для которых возможность жить в своем доме за пределами городской черты имеет особую ценность.

Также для реализации проектов типовых поселков интересны территории присутствия крупных корпораций. Предприятия, в том числе расположенные за Северным полярным кругом, нуждаются в рабочих руках. Прежде всего востребованы квалифицированные специалисты, труд которых хорошо оплачивается. Значит, им будет по силам приобретать жилье по ипотечным программам.

Возводить многоквартирные дома на вечной мерзлоте достаточно затратно. У малоэтажного жилья в этом отношении есть явные преимущества. И типовые поселки, построенные на условиях частно-государственного партнерства, способны удовлетворить существующий спрос.

Автор – архитектор, руководитель градостроительного бюро

Избранные статьи в telegram-канале ProfileJournal
Больше интересного на канале Дзен-Профиль