Земля вместо дома

Число новых проектов на загородном рынке Московской области достигло семилетнего минимума. По оценкам аналитиков компании «Инком-Недвижимость», на данный момент в Подмосковье есть 859 организованных загородных поселков, при этом за последний год предложение выросло всего на 1,7%.

Справедливости ради стоит отметить, что ситуация сейчас складывается несколько лучше, чем во время кризиса 2008–2009 годов. Если тогда за квартал появлялось не более десяти новых проектов, то сейчас этот показатель все-таки 12–15. Для сравнения: в четвертом квартале 2015 года на рынке появилось 24 новых поселка.

Всего за 2016 год началась реализация порядка 60 новых проектов, что в полтора раза меньше, чем в 2015 году. Причем успешными из них аналитики считают не более 10–12. Вышедшие на рынок проекты относятся к сегментам «эконом», «комфорт» и «бизнес». Среди лидеров по продажам можно выделить поселки «Рожновка» в стародачном районе Одинцово, «Подмосковные просторы» на берегу реки Истры, а также камерный поселок по Горьковскому направлению «Буковая аллея». В первых двух проектах покупателям предлагаются участки без подряда стоимостью от трех млн руб. за шесть соток, в последнем – коттеджи площадью от 120 кв. м по цене от 5 млн руб.

Участки без обязательств

Кризис на загородном рынке проявляется не только в сокращении нового предложения, но и в его существенной трансформации. Основную долю новых проектов занимают участки без подряда, то есть земли свободного назначения, без обязательств по постройке дома. Так, 12 из 15 поселков, которые поступили на продажу в последнем квартале 2016 года, полностью состоят из таких участков. В целом на участки без подряда сейчас приходится 64% предложения, еще 19% представлено малоэтажными жилыми домами, по 7% составляют доли таунхаусов и коттеджей, 3% остается у дуплексов.

На первый взгляд участки без подряда удобны как продавцам, так и покупателям. Девелоперу, по сути, нужно только нарезать землю, провести коммуникации, сделать дорогу и оформить въезд в поселок. Все эти работы хоть и требуют затрат, но по времени это все равно быстрее, чем просчитать, какие дома в определенной локации следует построить, какого размера, в каком стиле, собственно построить эти дома, а затем продать. При этом коммуникациями, дорогой и обслуживанием все равно нужно озаботиться. В условиях кризиса, когда покупка загородного дома уходит из приоритетных задач большинства людей, проще оперировать только земельными участками.

При этом некоторые компании, которые ранее занимались строительством организованных коттеджных поселков, сменили профиль. «Произошла трансформация многих строительных компаний на загородном рынке. Часть из них прекратили свою деятельность, другие переформатировались на строительство индивидуальных домов для частных заказчиков, то есть ушли в розницу», – говорит управляющий партнер компании «Миэль–Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

В этом году аналитики ожидают оживление рынка за счет реализации отложенного спроса. «Прошлый год отличался большим числом интересантов – потенциальных клиентов, которые ездили на просмотры, но так в итоге и не совершили сделки. Показательно, что лишь пятая часть всех потенциальных клиентов дошла до сделки, при том, что среднее число просмотренных объектов было не менее трех», – рассказывает Владимир Яхонтов. Это объясняется особенностями формата: покупка загородной недвижимости не является острой необходимостью, поэтому в условиях нестабильности откладывается до лучших времен, несмотря на наличие реального желания купить жилье за городом.

Эксперт считает, что именно 2017 год может стать переломной точкой, когда произойдет пусть небольшой, но рост рынка. «Рост будет касаться не цен, а числа сделок – в первом полугодии 2017 года ценового подъема не будет, но ожидается увеличение числа транзакций. Если активизация спроса произойдет и ситуация будет развиваться в соответствии с описанным сценарием, то к началу осени можно ожидать уже и подъема цен», – говорит Владимир Яхонтов. Увеличение спроса в первую очередь коснется сегмента дальних дач, которые традиционно имеют самый низкий бюджет и являются антикризисным продуктом.

Средние цены на участки без подряда будут колебаться на уровне два-три млн рублей за лот с возможным зазором 10% для дальнейшего снижения, считают аналитики «Инком-Недвижимости». Средняя стоимость коттеджей и таунхаусов в «эконом-классе» может опуститься до 4–5 млн рублей. В элитном сегменте продолжится корректировка цен вниз в проектах, где плохо идут продажи, в ликвидных проектах снижения ожидать не стоит, пока сохраняется дефицит качественного предложения.