Наверх
26 июля 2021

Мой дом больше не крепость: суды смогут отбирать единственное жилье за долги

судья заседание молоток дом
©Shutterstock / Fotodom

Россияне-должники рискуют остаться без своих квартир и домов – Конституционный суд РФ разрешил изымать у них недвижимость в счет погашения просроченных обязательств. Взамен им будут предоставлять более скромную недвижимость в том же населенном пункте. Эксперты опасаются, что переезд грозит не только обладателям роскошных домов и многокомнатных квартир, но и тем, чья жилплощадь просто больше социальной нормы либо находится в центре города.

До конца апреля 2021 года должники могли жить относительно спокойно – статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ запрещала отбирать у них единственное жилье для расчета с кредиторами. Это правило имущественного (исполнительного) иммунитета не распространялось только на ипотечные квартиры – их банк вправе отобрать у заемщика, даже если тот вообще останется без крыши над головой.

Взяли в оборот: коллекторы объявили охоту на закредитованных россиян

В результате даже очевидно роскошное жилье оставалось у неплательщика, а его кредиторы – без денег. Этот дисбаланс существует в России много лет. В 2012 году КС РФ предписал законодателям ограничить действие имущественного иммунитета – разрешить взыскание роскошного жилья взамен на предоставление необходимого «для нормального существования». Для этого требовалось установить критерии как роскошного жилья, так и минимально необходимого.

Однако за 9 лет законы в этой части так и не были изменены. Минюст уже несколько лет готовит соответствующий законопроект, но до сих пор этот документ не поступил в Госдуму. Кроме того, еще на этапе обсуждения законопроекта о банкротстве граждан (такой механизм появился осенью 2015 года) рассматривалась возможность частичного отказа от безусловного запрета на изъятие единственного жилья у должников. Но тогда разработчики документа не решились нарушить социальный баланс, создав для множества домохозяйств, закредитованных выше всякой меры, риски утраты единственного жилья, рассказала советник Федеральной палаты адвокатов (ФПА) РФ Елена Авакян, входившая в число разработчиков проекта.

В такой ситуации законодательной неопределенности суды отказываются самостоятельно определять критерии достаточного или «роскошного» жилья. Столь длительное неисполнение своего решения КС РФ охарактеризовал в новом постановлении как «многолетнее недопустимое законодательное бездействие».

Безусловной защиты больше нет

В апреле 2021 года КС РФ решил сам восполнить пробел в регулировании, рассмотрев жалобу Ивана Ревкова. Заявитель ставил под сомнение конституционность ст. 446 ГПК и п. 3 ст. 213.25 закона о банкротстве, которые запрещают изымать у гражданина-банкрота единственную жилую недвижимость.

Ревков рассказывал, что более 20 лет назад одолжил знакомой Елене Шахлович 770 тыс. рублей, но та их не вернула. В 1999 году он получил решение суда о взыскании, но и с помощью приставов деньги вернуть до сих пор не удалось. Наличие исполнительного производства не помешало Шахлович в 2009 году купить квартиру в Обнинске площадью 110 кв. м, стоимость которой превышала размер долга. В 2019 году Шахлович обанкротилась, суд оставил ей эту квартиру, сославшись на имущественный иммунитет – квартира у должницы была единственной.

КС РФ по итогам рассмотрения жалобы вновь подтвердил соответствие спорных норм Конституции РФ. Но на этот раз заявил, что они не предусматривают «безусловного отказа» во взыскании жилья, если суд считает необоснованным применение имущественного иммунитета.

Отступить от него суд вправе, если должник не останется без квартиры или дома, пригодного для проживания его самого и членов его семьи. Новое жилье должно быть «в пределах того же поселения», если человек сам не согласится на переезд в другой населенный пункт. А площадь нового, более скромного жилья должна быть «по крайней мере не меньшей, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма».

Размер нормы предоставления разнится как по территориям, так и по социальным и профессиональным группам граждан, говорит Елена Авакян. «В среднем норма предоставления жилой площади на семью из трех и более человек составляет 18 кв. м на человека. Кроме того, отдельным категориям граждан (от страдающих тяжелыми инфекционными заболеваниями до ученых – кандидатов и докторов наук) предоставляется право на дополнительную площадь – до 20 кв. м», – отмечает она. В Москве, к примеру, эта норма – 18 кв. м жилого помещения на одного человека, а в Екатеринбурге – 16 кв. м.

Кроме того, суды вправе снять с единственного жилья гражданина-банкрота имущественный иммунитет, если оно было куплено со злоупотреблениями.  А «при необходимости», считает КС РФ, суды должны учитывать и соотношение рыночной стоимости «роскошной» недвижимости с величиной долга, погашение которого в существенной части могло бы обеспечить обращение взыскания на жилое помещение.

«Взыскание на единственное жилье должника возможно будет обратить, если суд установит, что сумма долга равна либо превышает стоимость данного жилья, а иного способа погасить задолженность должника перед кредиторами не имеется. При этом суд обяжет кредиторов приобрести для должника жилье попроще, отвечающее нормам предоставления жилой площади», – объясняет адвокат, замглавы московской коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Илья Прокофьев.

КС РФ не стал описывать механизм, как будет происходить купля-продажа недвижимости неплательщика, это должен в будущем сделать законодатель. Елена Авакян описывает возможный порядок так: первоначально должнику должны приобрести жилье, в которое он переедет, лишь потом можно будет продать его жилье. То есть фактически надо поменять жилье большой площади на жилье меньшей площади с учетом социальной нормы.

Должников могут отправить жить на окраины городов

Эксперты неоднозначно отнеслись к постановлению КС РФ. В целом положительно его оценивает адвокат, председатель коллегии «Власова и партнеры» Ольга Власова. «Безусловным плюсом», по ее словам, является то, что в ситуации бездействия законодателя КС РФ пытается выработать ориентиры, которые позволили бы соблюсти интересы как должника, так и его кредиторов при решении вопроса об исполнительском иммунитете единственного жилья.

Дают – бери: кого и на каких условиях готовы кредитовать банки

Озвученных ориентиров недостаточно, полагают другие эксперты. «Самое страшное заключается в том, что, признав возможным суду отказать в применении иммунитета в отношении единственного жилья, КС РФ не дал никаких критериев для определения его роскошности», – написал на своей страничке в «Фейсбуке» партнер юрфирмы Saveliev, Batanov & Partners Радик Лотфуллин.

Критерии предоставляемого взамен жилья, по его мнению, по сути, сведены к нормам предоставления жилья на условиях социального найма и пределам того же поселения, в котором проживал должник. «Боюсь, все это на практике сведется к тому, что любые жилые помещения, выходящие за рамки норм предоставления жилья на условиях социального найма, будут считаться роскошными, а должников будут отправлять жить на окраины города в гетто-районы, где жилье подешевле и контингент посуровей», – считает Радик Лотфуллин.

По мнению Елены Авакян, среднестатистическое жилое помещение, где бы оно ни находилось, отбирать не должны. Норма о приобретении альтернативного жилья в пределах того населенного пункта, в котором должник проживает, не позволит выселять должника в сельскую местность, за пределы привычной социальной среды. А требование о благоустроенности должно обеспечить должникам гарантии от выселения в трущобы. Однако эксперт не исключает, что в крупных городах кредиторы будут пытаться переселять должников из жилых помещений в центре города в малометражки на окраинах, нарушая таким образом интересы членов семьи должников, особенно несовершеннолетних детей.

И такие попытки кредиторы уже предпринимают. В деле о банкротстве жителя Ижевска кредиторы убедили суд разрешить переселить его из 40-метровой двухкомнатной квартиры в «однушку» площадью 19 кв. м. Но Верховный суд РФ осенью 2020 года эти акты отменил, заявив о невозможности переселения граждан-банкротов в более дешевые квартиры и дома до установления в законодательстве критериев разумно достаточного жилья. Теперь же такого барьера у судов не будет – КС РФ позволил им определять судьбу единственного жилья, не дожидаясь внесения изменений в закон.

Право на минимум: должникам оставят деньги для выживания

«Кредиторы будут стремиться в любых ситуациях переселить должников, но не в любом случае смогут это сделать», – более оптимистично смотрит на перспективы Ольга Власова. С ней согласен Илья Прокофьев: «КС РФ хоть и снимает так называемый иммунитет единственного жилья, но в нем содержится очередное напоминание о необходимости соблюдения интересов должников и кредиторов, поэтому случаи обращения взыскания на единственное жилье должника не будут массовыми и повсеместными».

Еще один риск для должников кроется в рекомендации КС РФ учитывать соотношение рыночной стоимости жилья с величиной обязательств, существенную часть которых можно было бы погасить за счет его продажи. «На практике это может быть воспринято судами так: квартира стоит 50 млн руб. при долгах на 1 млрд, значит, ее стоимость не обеспечивает погашение в существенной части долгов, поэтому иммунитет не снимаем. Квартира стоит 2 млн руб., а долги – 2,5 млн руб., значит, иммунитета не будет, так как даже при покупке замещающего жилья на 700 тыс. руб. можно погасить более 50% задолженности», – опасается Радик Лотфуллин.

Какое жилье предлагали считать роскошью

Теперь подготовка законопроекта о наложении взыскания на роскошное жилье должников пойдет быстрее, надеется глава Национальной ассоциации специалистов по банкротству и управлению проблемными активами «Банкротный клуб» Олег Зайцев. Одним из основных оппонентов законопроекта все это время был Верховный суд РФ, сказал он в ходе обсуждения постановления КС РФ в телеграм-канале «Судебная практика СКЭС ВС РФ».

За несколько лет подготовки законопроекта Минюст неоднократно менял варианты критериев «роскошного» жилья и правил его продажи. Сначала предполагалось разрешить продажу единственной недвижимости неплательщика, если размер его обязательств, подтвержденных решением суда, на 5% больше ее стоимости. От этого варианта быстро отказались, так как выяснилось, что без своего жилья смогут остаться россияне и с весьма небольшими долгами – например, в 30 тыс. рублей, если квартира или дом стоит до 600 тыс. рублей.

После этого Минюст предложил рассматривать вопрос о возможности продажи единственного жилья, только если размер долга у человека превышает 200 тыс. рублей. «Роскошной» предлагалось считать недвижимость, если на человека приходится более 36 кв. м. Затем Минюст вновь изменил критерии «роскоши». «Пока не доказано иное, не считается роскошным жилое помещение, стоимость которого заведомо не превышает 30 млн руб., либо общая площадь которого, разделенная на общее число членов семьи должника (включая самого должника), проживающих в нем, не превышает 50 кв. м», – говорилось в одной из последних редакций законопроекта, которая попала в публичный доступ в прошлом году.

Этот вариант раскритиковало Минэкономразвития за неопределенность, так как он позволял через суд признавать роскошной недвижимость меньше и дешевле указанных в законе параметров. Министерство считало необходимым прописать именно в законе четкие критерии, чтобы граждане сразу могли определить, относится ли их жилье к роскошному или нет. Но до сих пор о судьбе этого законопроекта Минюста ничего не известно.

Читать полностью (время чтения 6 минут )
Избранные статьи в telegram-канале ProfileJournal
Больше интересного на канале Дзен-Профиль
Самое читаемое
26.07.2021
25.07.2021