По реестру рассчитайсь: регистрацию прав собственности на имущество хотят сделать обязательной

Содержание:

• Невидимки для ФНС
• Что изменится
• Проблема в деталях
• Формула расчета

Невидимки для ФНС

В целях увеличения количества зарегистрированных объектов недвижимости правительство еще в конце мая предложило внести существенные изменения сразу в несколько действующих законов, в том числе в Земельный и Градостроительный кодексы. Первое чтение этого законопроекта ожидается в июле.

По результатам проведенного анализа, сообщает пояснительная записка, выявлено, что на территории каждого субъекта РФ от одного до пяти тысяч индивидуальных жилых домов уже построены и фактически используются, однако не стоят на государственном кадастровом учете и права на них не зарегистрированы. Кроме того, на 1 января 2024-го в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не было сведений о собственниках около 5,9 млн квартир в многоквартирных домах. Многие граждане начинают заниматься оформлением прав собственности лишь при необходимости недвижимость продать, потому что иначе сделку не зарегистрируют.

При таком положении дел местные бюджеты недополучают доходов: пока дом или квартира не зарегистрированы, они не являются объектом налогообложения, ведь Федеральная налоговая служба (ФНС) получает сведения о собственниках и кадастровой стоимости их имущества из ЕГРН.

Напомним: налог на имущество физических лиц устанавливается органами местного самоуправления в соответствии с правилами, прописанными в Налоговом кодексе (НК). Им облагаются жилые дома (в том числе садовые), квартиры, комнаты, гаражи и машиноместа, объекты незавершенного строительства и иные здания, сооружения, помещения и строения.

Что изменится

Сейчас в Градостроительном кодексе нет жесткого требования регистрировать построенные или реконструированные объекты недвижимости. Правительство хочет такую обязанность закрепить. В случае с многоквартирными домами, построенными с привлечением средств дольщиков, заявление в Росреестр о госрегистрации прав всех собственников квартир обяжут подавать застройщиков. Для дольщика это будет бесплатно.

Всё в дом: выгодно ли сегодня инвестировать в недвижимость

Не выполнившим требование о регистрации грозит административная ответственность. Правда, сегодня установленные в Кодексе об административных правонарушениях штрафы за нарушение порядка регистрации вряд ли кого-то испугают. Статья 19.21 КоАП предусматривает штраф для граждан в размере от 1,5 тыс. до 2 тыс. рублей, для должностных лиц – 3–4 тыс., для юрлиц – 20–40 тыс. рублей. Но нельзя исключать введения в будущем более строгих наказаний.

Если гражданину или юридическому лицу, которое владеет зданием или сооружением, земельный участок под ним не предоставлен в собственность, предлагается закрепить обязанность его выкупа или оформления в аренду.
Принятые за последние годы решения, упрощающие процедуру регистрации прав собственности граждан на «старые» объекты недвижимости (речь идет и о так называемых дачных амнистиях), отменять не собираются.

Новые требования и правила, считает кабинет министров, должны вступить в силу с 1 марта 2025 года. Глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников (ЕР), со своей стороны, в разговоре с «Профилем» уточнил, что при обсуждении законопроекта нужно внимательно изучить все нюансы, оценить техническую возможность реализации предложений и в зависимости от этого устанавливать сроки введения.

В любом случае человек должен понимать риски отсутствия регистрации, подчеркивает Крашенинников: «Если не зарегистрируешь права – объект будет известен только вам. В градостроительном плане могут это место зарезервировать под какое-то другое строительство и вас снести. И по наследству такой объект не передашь. Но регистрация, конечно, означает обязанность платить налоги».

Проблема в деталях

Опрошенные «Профилем» юристы отмечают в целом понятные и благие цели авторов инициативы.

«Очевидной задачей является пополнение бюджета за счет создания одновременно двух механизмов: понуждение к регистрации прав увеличивает налогооблагаемую базу по налогу на имущество, а остальные требования, обеспечиваемые административными штрафами, порождают возможность дополнительно пополнить бюджет за счет таких штрафов», – объясняет Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры». Однако зачастую объекты не регистрируют не потому, что правообладатели уклоняются, а из-за невозможности своевременно и в полном объеме предоставить необходимый пакет документов. «К сожалению, законопроект этого не учитывает», –констатирует эксперт.

Вызывает вопросы и предложение обязать застройщиков регистрировать права собственности дольщика на переданный ему объект, говорит Некрестьянов. Затраты на регистрацию предполагается переложить на застройщика, а это с учетом готовящихся изменений в определении формулы расчета госпошлины создает риски существенных дополнительных расходов. Данная инициатива никак не объясняется, при этом «весь остальной проект посвящен обязанности непосредственно правообладателя (в данном случае это дольщик) осуществлять регистрацию», обращает внимание юрист.

Советник Федеральной палаты адвокатов Ольга Власова также считает, что текст проекта нуждается в доработке. Вряд ли уместно вводить в закон норму, насильно обязывающую гражданина или юрлицо приобрести землю под объектом недвижимости. «Скорее, необходимо указать, что в этих случаях собственник здания, сооружения имеет право приобрести земельный участок в собственность или аренду в соответствии с Земельным кодексом, за исключением случаев, если право на такой участок возникает в силу закона», – предлагает Власова.

По мнению адвоката, правильно было бы добавить, как конкретно будет происходить эта процедура, как определяется цена, другие условия продажи. Кроме того, в случае отказа собственника недвижимости приобрести земельный участок у органа власти или муниципалитета, которым земля принадлежит, у него должно быть право обратиться с иском в суд.

Формула расчета

С 1 января 2025 года регионы и муниципалитеты будут более заинтересованы в активной регистрации недвижимости на своей территории. Законопроект об изменениях в налоговой системе, принятый Госдумой в первом чтении, расширяет полномочия местных властей по установлению налоговых ставок имущественных налогов.

Крыша над головой: как льготная ипотека повлияет на рынок новостроек

В НК появится новая категория объектов налогообложения: недвижимое имущество и земельные участки, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей. Субъекты РФ смогут устанавливать на такие объекты повышенные ставки налога на имущество организаций, а муниципалитеты – повышенные ставки налога на имущество физлиц, но не более 2,5% (сейчас максимальная ставка – не более 2%).

Льготная ставка земельного налога на участки, кадастровая стоимость которых больше 300 млн рублей, будет отменена. Регионы также получат право отменять понижающий коэффициент, применяемый для определения дохода от продажи недвижимости (от него зависит размер налога).

Фиксированный размер госпошлины за регистрацию сделок с недвижимостью (2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. для юридических лиц) сохранится лишь для объектов стоимостью до 20 млн рублей для граждан и до 22 млн – для компаний. Отметим, что на сегодняшний день столько (около 20 млн рублей) стоит трех-четырехкомнатная квартира на окраине Москвы.

Если недвижимость дороже, пошлину рассчитают в процентах от суммы сделки. Для граждан она будет равна 0,01% от суммы сделки (но не менее 0,01% от кадастровой стоимости объекта и не более 500 тыс. рублей), а для компаний – 0,1% цены сделки (но не менее 0,1% кадастровой стоимости объекта и не более 1 млн рублей). Новую формулу расчета госпошлины станут применять и при регистрации прав, ограничений прав и обременений на объекты недвижимости.