14 декабря 2018
USD EUR
Погода
Москва

Тяжелая доля дольщика

Поправки к закону «Об участии в долевом строительстве» вызывают большие сомнения у экспертов и участников рынка

Фото: Светлана Холявчук_Интерпресс_ТАСС

Правительство РФ предложило нормы, призванные усилить контроль за целевым использованием средств дольщиков и пайщиков. Вместе с тем бизнес говорит, что застройщики не могут приспособиться и к текущим изменениям, переходу на новую систему финансирования жилищного строительства. Нужных инструментов нет, механизмы непрозрачны, рынок погружается в турбулентность. Профильные министерства не нашли в законопроекте рисков возникновения необоснованных расходов или коррупциогенных факторов.

Однако то и другое заметили эксперты. Они считают, что поправки могут грозить переделом рынка недвижимости, значительным повышением стоимости жилья и ипотечных продуктов.

Напомним, в июле президент подписал закон, по которому вместо денег дольщиков строительство будет осуществляться за счет кредитных средств банков. Граждане по-прежнему смогут заключать договоры участия в долевом строительстве, но платежи по договору будут перечислять не на счет застройщика, а на специальный счет эскроу, где они будут заблокированы до тех пор, пока застройщик не передаст объект покупателю в собственность.

Новым механизмом застройщики могли воспользоваться добровольно уже с 1 июля этого года, а с 1 июля 2019 года он станет для девелоперов обязательным. Переходное время специально выделено на тестирование системы, чтобы при необходимости ее скорректировать.

С кого спрос?

Разработчиком законопроекта выступило Министерство строительства и ЖКХ. Свои заключения предоставили Минэкономразвития, Минфин, Банк России, Минюст, Государственно-правовое управление президента и Институт законодательства и сравнительного правоведения при правительстве РФ. При этом замечания нашлись только у Минюста. Впрочем, их все равно не учли.

Законопроект кабмина предлагает внести изменения в законы «Об участии в долевом строительстве» и «О несостоятельности (банкротстве)». Поправки направлены на усиление защиты прав участников долевого строительства, в том числе членов жилищно-строительных кооперативов, поясняют разработчики. В частности, предлагается заменить солидарную ответственность бенефициаров на субсидиарную. Речь идет о случаях, когда их решения привели к убыткам граждан – участников долевого строительства.

Если при солидарной ответственности нескольких должников кредитор вправе предъявить требования каждому из них в любой последовательности или ко всем сразу, то при субсидиарной он должен привлечь сначала только основного должника, а если тот не исполнил требования – уже всех остальных.

Также субсидиарную ответственность установили для членов жи-лищно-строительных кооперативов (ЖСК). Пайщики разделят ее между собой в том случае, если при банкротстве кооператива его денег окажется недостаточно для погашения задолженности перед кредиторами. Вместе с тем если банкротство произошло из-за действий или бездействия пайщиков–членов органов управления ЖСК, то они понесут еще и дополнительную ответственность в пределах сумм паев, подлежащих возврату при прекращении членства в кооперативе.

Эти положения вызвали критику законопроекта со стороны Минюста. Субсидиарная ответственность менее выгодна для кредитора, чем солидарная, так как затягивает момент получения долга, если основной должник не имеет реальной возможности его выплатить, указывает ведомство. В противном случае кредитор гораздо быстрее и эффективнее сможет реализовать свое право, предъявив его в полном объеме к тому из должников, который находится в лучшем имущественном положении, либо ко всем одновременно.

Изменения следует поддержать, считает ассоциированный партнер юридической фирмы «ЮСТ» Александр Рудяков. Норма о том, что застройщик сможет расходовать средства только пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства, позволит избежать ситуации, когда все средства будут потрачены только на один из них. Вместе с тем предложения о замене вида ответственности для бенефициаров – это разумное послабление для дальнейшего стимулирования развития отрасли, считает юрист.

Частота внесения изменений в 214 ФЗ свидетельствует об отсутствии четкой и последовательной законодательной концепции регулирования отношений участников долевого строительства, убеждена адвокат практики «Земля и недвижимость» адвокатской конторы «Бородин и партнеры» Лилия Щербакова. По ее мнению, отсутствие стабильности законодательства негативно сказывается на реализации прав и застройщиков, и инвесторов.

Предложенные правительством поправки – только начало серьезной работы, призванной обеспечить переход на проектное финансирование. Документ будет серьезно доработан в Госдуме, заявил председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

«Нам нужно сейчас максимально убрать все барьеры, которые стоят на пути перехода застройщиков на новую модель финансирования через эскроу-счета. Это и вопросы банковского проектного финансирования, и вопросы создания для Фонда защиты прав участников долевого строительства возможности не только финансировать достройку, но и самостоятельно достраивать проблемные объекты, и вопросы создания единой контрольно-надзорной вертикали в сфере жилищного строительства», – рассказал парламентарий.

Застройщики уже делают попытки перехода на эскроу-счета. Но пока далеко не все банки готовы работать по новой системе финансирования. Не до конца понятно, насколько готова к таким объемам банковская отрасль и как будут страховаться эти счета.

Неликвидные банки

При переходе на новую систему финансирования долевого строительства между покупателем квартиры и застройщиком появляется посредник – банк, говорит член совета московского регионального отделения «Деловой России», руководитель Центра правовой поддержки бизнеса Алексей Мишин. Смысл его появления заключается в установлении дополнительного контроля за деятельностью девелоперов со стороны инвестора с целью минимизации рисков конечного покупателя – физического лица.

Любой новый механизм имеет ряд подводных камней для всех участников процесса. Во первых, эскроу-счета вправе открывать только банки, отвечающие специальным требованиям Банка России. Они достаточно жесткие, и на данный момент им соответствуют в основном банки с государственным участием.

Татьяна Тимирханова_Интерпресс_ТАСС

«В выигрыше в этой ситуации остается банк. Во первых, ему предоставлены преференции по выбору проекта, который он готов будет профинансировать. Во вторых, задепонированные на эскроу-счетах средства дают ему дополнительную бесплатную ликвидность (на средства физлиц не начисляются проценты). В третьих, он начинает зарабатывать уже с даты выдачи кредита, установив график погашения задолженности и процентов», – пояснил Мишин.

Не все просто и с возвратом денег с эскроу-счета в случае отзыва у банка лицензии. Предполагается, что деньги дольщиков, переданные в банк, будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму, не превышающую 10 млн рублей. Но, например, в Москве стоимость квартиры зачастую гораздо больше установленного лимита компенсации. А значит, дольщик не получит ни квартиры, ни остатка средств, превышающего «ответственность государства».

Кроме того, по мнению большинства аналитиков, капитала всей банковской системы недостаточно для кредитования строительной отрасли в полном объеме. Таким образом, на данном этапе в новом механизме просматривается больше минусов, чем плюсов для всех его участников, говорит Мишин.

Просим господдержки

То, что у банков недостаточно средств для перехода от системы долевого участия к системе проектного финансирования, открыто признают и в правительстве РФ.

Так, глава Минэкономразвития Максим Орешкин в сентябре на Мос-ковском финансовом форуме заявлял, что прямое привлечение средств населения составляет сейчас несколько триллионов рублей, тогда как весь банковский портфель – всего полтора триллиона.

Глава Минэкономразвития рассказал, что в правительстве активно обсуждается создание специальной программы, аналогичной программе кредитования малого и среднего бизнеса. Она должна стимулировать банки кредитовать жилищное строительство за счет частичного принятия риска государством. В частности, речь идет о создании института поручительства на базе ДОМ.РФ, который от имени государства будет гарантировать банкам, уполномоченным на кредитование застройщиков, что в случае возникновения дефицита ликвидности покроет ее за счет бюджетных средств.

О господдержке просил и глава «Деловой России» Алексей Репик на встрече с Владимиром Путиным. Отказ от долевого финансирования больно ударит по строительной отрасли, доходность у застройщиков резко упадет, заявил Репик.

В ответ Путин подчеркнул: нужно добиться, чтобы не было серьезных сбоев в объемах строительства, и в то же время нужно обеспечить интересы граждан. Нужны понятные, прозрачные процедуры, объемы гос-поддержки и способы ее доведения до отрасли – об этом сейчас думает правительство.

Передел рынка

Застройщики уже сейчас сталкиваются с трудностями, особенно тяжело регионам, отмечает член президиума «Опоры России», председатель Комитета по строительству Дмитрий Котровский. Например, в Ивановской области на эскроу-счета не перешел еще ни один застройщик. А те застройщики, которые обращаются за проектным финансированием в банки, получают немотивированные отказы, которые невозможно оспорить.

Для поддержания объемов строительства при переходе на проектное финансирование строительной отрасли потребуются инвестиции на сумму не менее 8 трлн рублей в год, говорит сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров. Сейчас в сектор жилищного строительства привлекается порядка 5,3 трлн в год. Причем 67% из них – это деньги соинвесторов, именно физических лиц.

А список уполномоченных банков ограничивается всего 54 кредитными организациями, но опыт работы по схеме проектного финансирования есть далеко не у всех из них. Учитывая, что в регионах зачастую отсутствуют представительства крупных банков, в большей степени проблемы будут испытывать они.

В этом контексте нельзя отрицать риска монополизации рынка, считает эксперт. По предварительным оценкам, к новым правилам могут не приспособиться до 30% мелких и средних игроков. Впрочем, крупные компании также окажутся в непростой ситуации, когда «бесплатные» деньги дольщиков заменят банковские кредиты. Сейчас ставки по кредитам примерно 13–20%. Маржа застройщиков не позволит покрыть «издержки» за счет своего дохода, а значит, и цена за квадратный метр поднимется на аналогичный процент, прогнозирует Назаров. По расчетам, ставка, при которой покупатель сможет позволить себе приобрести квартиру, а застройщик не потеряет в маржинальности проектов, не может превышать 5–7%.

Чтобы избежать необоснованных действий со стороны банков, в частности, блокировки счетов или отказа в финансировании, когда на эскроу-счетах есть вся необходимая сумма, нужно ввести ответственность банков, а также прописать их обязанность в финансировании, когда девелопер собрал всю необходимую сумму, считает Назаров.

Торгово промышленная палата также озабочена проблемой безопасности бизнеса, в том числе антикоррупционной, рассказал руководитель рабочей группы по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства ТПП РФ Александр Моор. «Надо понимать, каким образом повлияют на отрасль новые полномочия, которые предоставляют банкам поправки в ФЗ 214. В настоящее время сектор не готов к работе с застройщиками в необходимом объеме. У банков еще нет инструментов для полноценной проверки объектов, под которые застройщик просит кредитование. Они только готовятся создавать специальные подразделения, эксперты которых могли бы справиться с задачей оценки финансовых рисков», – пояснил он.

Сейчас все проблемы, которые возникают у застройщиков и банков, Минстрой решает в ручном режиме, говорит Николаев. В ГД готовят большой блок предложений, чтобы убрать все нюансы, которые мешают работать застройщикам.

Риск – неблагородное дело

В начале октября Центробанк сократил список страховых компаний, которые осуществляют страхование ответственности застройщиков перед дольщиками. Речь идет об объектах, строительство которых уже начато, – сейчас таких порядка 80%. Сегодня право на такую деятельность имеют 12 организаций, напомнил председатель профильного комитета Госдумы Николай Николаев.

В ГД поступает большое количество обращений от застройщиков, которые говорят, что компании, которые уходят с рынка, не оставляют им альтернативы. В результате застройщик не может продолжать работать. Для таких объектов нужно предусмотреть переходный период – например, полностью прекратить страхование рисков через 1–1,5 года, считает депутат. По закону, любой застройщик вместо страхования может защитить своих клиентов, получив соответствующую банковскую гарантию. Конечно, не исключено, что ни одна из этих 12 компаний и ни один из десятков банков не захотят брать его риски на себя.

При этом пока неясно, кто будет нести риски вместо страховых компаний. Сегодня такую деятельность для новых объектов может осуществлять Фонд защиты прав участников долевого строительства по тарифу 1,2%, но в случае мошенничества застройщиков или банкротства он не сможет самостоятельно осуществить оплату, у него не хватит средств. Рассматривается вариант подъема тарифа до 6%.

Первоначальная редакция законопроекта, предложенная Минстроем, включала в себя увеличение размера обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд с 1,2% до 6% от согласованной сторонами цены каждого договора ДДУ. На этапе обсуждения документа в правительстве от этой идеи решили на время отказаться.

Сейчас главная задача – обеспечить защиту дольщиков и не дать лишних поводов застройщикам для волнений, считает Александр Моор. Резкая остановка действующих механизмов страхования гражданской ответственности приведет к веерному банкротству застройщиков, что, в свою очередь, вызовет рост числа обманутых дольщиков и проблемных объектов, а также приведет к катастрофическим нагрузкам на государственный бюджет.

Моор привел данные Ассоциации страховщиков России, согласно которым договорами страхования гражданской ответственности застройщиков на сегодняшний день обеспечена безопасность порядка 35 млн кв. м жилья. Это около 600 тысяч квартир и 1 млн дольщиков. Порядка 2/3 этого объема жилья будет введено в эксплуатацию к концу 2019 года, крайний срок – к середине 2020 года.

По плану Минстроя, после ввода основной массы застрахованных объектов к концу 2019 года страхование будет отменено окончательно. Предполагается, что этого времени хватит и компенсационному фонду, чтобы собрать необходимые резервы для достройки проблемных объектов и развить свою экспертизу. Остановка страхования 35 млн кв. м жилья приведет к фатальным перебоям поступления денежных средств в долевое строительство – это порядка 2 трлн рублей, добавил эксперт.

Нерадужные перспективы

Новые поправки в 214 ФЗ, переход к проектному финансированию, рост ставок по ипотеке и ужесточение требований к застройщикам определенно приведут к удорожанию стоимости строительства, а следовательно, и к росту цен на первичную недвижимость, говорит директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов. «Цены будут расти не скачкообразно, а плавно. По нашим прогнозам, в ближайшей перспективе, к 2019 году, рост цен составит уже 8–10%, а вот в дальнейшем квартиры могут подорожать до 30%», – прогнозирует он.

В среднесрочной перспективе из-за изменений в законодательстве и последующего ухода с рынка части игроков возможно временное снижение ежегодного ввода жилья на 10%, добавил эксперт.

Рентабельность строительной отрасли, зафиксированная Росстатом, сейчас находится на уровне 1,8%, говорит Дмитрий Котровский. При этом и все предлагаемые законопроектом механизмы «платные», а значит, показатель рентабельности будет снижаться. Сегодня строителей и бизнес обвиняют в том, что стройка – высококоррупционная отрасль, приводя в качестве доказательства 1100 брошенных объектов строительства, в то время как в регионах брошенных бюджетных объектов сейчас порядка 12 тыс., говорит эксперт.

Если банки будут повышать процентную ставку по ипотеке, будет меньше покупателей и в конечном счете бизнес не сможет расплатиться с кредитами. В этом случае банки получат непрофильные активы и им придется заниматься этими объектами. Тогда речь будет идти о нарушении важнейших принципов рыночной экономики, монополизации рынка и несоблюдении ст. 34 Конституции РФ, защищающей свободу экономической деятельности, считает Котровский.

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK