Время испытаний
В первом квартале 2026 года ввод торговых площадей в России составил лишь 22,8 тыс. кв. м. Данный показатель в восемь раз уступает уровню начала 2025-го и является минимальным с 2004 года. Столица внесла свой вклад в объеме 7100 кв. м, регионы – 15,7 тыс. кв. м, а в Санкт-Петербурге не открылось ни одного нового ТЦ.
По прогнозам специалистов консалтинговой компании в сфере недвижимости IBC Real Estate, к концу 2026-го в России появится в два раза меньше новых торговых площадей, чем было введено в строй годом ранее. Объясняется это просто. В прошлом, когда ТЦ пользовались высоким спросом у покупателей, процент свободных помещений при запуске новых объектов не превышал 20%. Сегодня, по данным еще одной консалтинговой компании, Nikoliers, даже столичные торговые комплексы открываются с вакантностью в диапазоне 30–40%.
Торговые центры не сдаются в борьбе с маркетплейсами за покупателей
При этом в существующих моллах пустующих площадей также становится больше. И речь идет не только о периферийных объектах, но и о крупных, ранее очень успешных комплексах. Ключевые арендаторы меняют форматы, закрывают магазины или требуют снижения арендной платы.
В результате торговые центры испытывают финансовые трудности. Их выручка падает, постоянные убытки для многих стали реальностью. Хотя картина за текущий год еще до конца не ясна, показатели прошлого года вызывают серьезное беспокойство. Так, в 2025-м инвестиционно-управляющая компания Fort Group, владеющая десятком ТЦ в Петербурге и четырьмя в Москве, среди которых «Сити Молл», «Лондон Молл», «Европолис Ростокино», «Fort Отрадное», «Fort Ясенево», «Пятая Авеню» и другие, зафиксировала убыток в размере 3,7 млрд руб.
Похожая ситуация сложилась у ООО УК «Мега», управляющей одноименными торговыми центрами. Компания недосчиталась чистой прибыли на 90,2 млн руб.
По оценке управляющего партнера Союза торговых центров, руководителя Mallexpert Сергея Платицына, сегодня лишь 10–15% российских ТЦ сохраняют стабильное положение, но даже они не застрахованы от закрытия.
Онлайн убивает
Эксперты Ассоциации торговой недвижимости отмечают, что отток арендаторов напрямую связан с сокращением трафика ТЦ. В начале 2026 года наблюдалось снижение посещаемости торговых центров на 7%. Это падение обусловлено стремительным развитием онлайн-торговли (маркетплейсов и интернет-магазинов), а также нехваткой сильных брендов в офлайн-сегменте.
Вице-президент «Союза торговых центров: Россия, Беларусь, Казахстан» Павел Люлин констатирует явное превалирование онлайн-торговли в сегментах товаров для дома и электроники. В то же время попытки многих российских и зарубежных производителей одежды занять освободившиеся после ухода популярных западных брендов ниши не увенчались успехом. Это привело к значительным потерям на рынке моды.
Уравнение с НДС: после введения нового налога импортные товары на маркетплейсах подорожают
В 2025 году ушло 35 брендов, а с начала 2026-го – еще 11. Полностью прекратили работу такие марки, как Deseo, Etam, Insity, KChTZ, Luzeen, Megatop, Mellow, Meyel, Mollis, Noun, Prav.da, Urban Vibes и Yollo. Некоторые игроки, например Cosareve, Durpee, I AM Studio и Inspire Girls, переориентировались исключительно на онлайн-продажи. Обувной ретейлер Zenden объявил о намерении уйти с рынка в этом году. А сеть Gloria Jeans запланировала сокращение около 150 точек продаж по всей стране. Закрывать свои магазины собираются и турецкие Oxxo, Club, NetWork и Mudo, что, по мнению экспертов, связано с их неконкурентоспособностью по качеству и цене.
При этом с начала года в ТЦ появилось лишь два новых бренда: российский «М.Кос» (парфюмерия и косметика) и австрийский Zanier (спортивные товары), который вошел в состав сети «Спортмастер».
В борьбе за удержание арендаторов управляющие торговых центров вынуждены идти на уступки. Они предлагают гибридную модель аренды с привязкой к товарообороту, готовы заключать краткосрочные договоры, а также предоставлять скидки. Но такие шаги приводят к снижению доходов, при том что издержки владельцев ТЦ неуклонно растут, в том числе из-за увеличения налогов, необходимости индексировать зарплаты, возрастания затрат на содержание зданий. Все это существенно ухудшает финансовое положение ТЦ. Согласно данным Павла Люлина, совокупные расходы торговых центров ежегодно повышаются на треть.
Проблема усугубляется еще и тем, что многие моллы уже «выдохлись» и морально, и технически. Им срочно нужна «перезагрузка» – дополнительные инвестиции в реновацию. Исследование консалтинговой компании NF Group показывает, что в столице таких объектов 51%, а за пределами Москвы – целых 71%.
Больше эмоций
Специалисты Nikoliers считают, что, несмотря на все сложности, у российских ТЦ все же есть перспективы, но для этого им надо сильно измениться. Главное – превратиться в места, куда люди захотят приходить не только за покупками, но и за впечатлениями. Это значит, что нужно активно развивать гастрономию, предлагать интересные развлечения и культурные события, а также устраивать собственные мероприятия, чтобы посетители возвращались в ТЦ снова и снова.
К концу третьего квартала 2025 года в торговых центрах под новые цели было переделано почти 587 тыс. кв. м площадей. Это примерно 15% от всех свободных мест в магазинах, рассказали «Профилю» в компании IBC Real Estate. Причем до 30% помещений было отдано под кафе и рестораны. Раньше таких мест было гораздо меньше, всего 15–20%.
ТЦ активно привлекают новые типы арендаторов, организующих коворкинги, детские развивающие центры и спортивные клубы. Ярким примером служит ТРЦ «РИО Ленинский», где коворкинг-сеть «Атмосфера» заняла целый этаж. При проектировании нового ТРЦ «ЭкоПарк» в городе Мурино Ленинградской области учли потребности семей, выделив пространство под детский центр с кружками и секциями, коворкинг, зону языковых и творческих занятий.
Гипермаркеты цифровой эпохи: как маркетплейсы меняют наше представление о розничной торговле
В московском ТРЦ «Мозаика» в начале этого года был открыт многофункциональный «Союз Холл» для проведения мероприятий совместно с рестораном «Семь». Петербургский ТРК «Охта Молл» успешно использует событийный маркетинг: после новогоднего концерта состоялось выступление «Хора на весь двор» в День всех влюбленных. Несмотря на неочевидную прямую коммерческую выгоду, такие события формируют положительный имидж, повышают лояльность и создают приятные впечатления у посетителей. В условиях снижения посещаемости и конкуренции с онлайн-сервисами именно мероприятия становятся ключевым инструментом для привлечения и удержания аудитории.
«Новые арендаторы решают сразу две задачи: они устойчивее к онлайн-конкуренции (кофе и тренировку нельзя заказать на маркетплейсе), и они генерируют трафик и время пребывания посетителей, что работает на весь объект. Привлечь таких сложнее, чем отдать место очередному сетевому магазину, – нужны прямые отношения с операторами и понимание их требований. Но именно эти компании формируют устойчивость торгового центра на годы вперед», – отмечают в консалтинговой компании «Магазин Магазинов».
По подсчетам руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерины Ногай, в 2025-м доля арендаторов в сегменте развлечений в ТЦ Москвы увеличилась на 6% год к году, до 12%, а доля фешен-арендаторов, напротив, снизилась на 5%, до 23%.
Время трансформеров
Переосмысление концепции торговых центров затруднено тем, что арендаторы, которые приходят на смену брендам одежды, сами по себе не могут обеспечить сопоставимый финансовый вклад. Эксперты констатируют, что если доля магазинов одежды в обороте ТЦ составляла 25–30%, то поступления от ресторанов и развлекательных операторов в совокупности не превышают 10–15%.
Поэтому сегодня в приоритете у арендодателей компании-трансформеры, увеличивающие свое присутствие и расширяющие площади. Это те, кто умеет удивлять. Яркими примерами служат концепция одежного ретейлера Sela с собственной кофейной зоной и книжный магазин «Читай-город», где устраивают вдохновляющие встречи и мастер-классы. По мнению экспертов, такой подход способствует увеличению времени, которое покупатели проводят в отдельно взятой торговой точке. А это, в свою очередь, напрямую влияет на увеличение продаж основной продукции.
По словам директора по маркетингу и члена правления «Детского мира» Андрея Осокина, современные магазины в ТЦ трансформируются в многофункциональные центры. Они сочетают в себе пункты выдачи заказов, демонстрационные залы (шоурумы) и элементы развлекательного контента для покупателей. Такая модель, по мнению эксперта, является ключевым конкурентным преимуществом перед маркетплейсами и одним из немногих путей выживания для традиционной розницы. Суть в том, чтобы предложить потребителю нечто большее, чем просто низкую цену и эффективную доставку, – те базовые потребности, которые успешно удовлетворяют онлайн-платформы.
