Архивная публикация 2005 года: "Как поднять миллиард"

У квартиросъемщиков появилась надежда. Может быть, вскоре им не придется страдать от произвола владельцев квартир. В Москве и далее по стране могут появиться настоящие доходные дома. Стагнация рынка жилой недвижимости и изменения в земельных отношениях заставляют инвесторов интересоваться единственной пока свободной нишей.В начале прошлого века почти все многоквартирные дома в центре Москвы были доходными. Жилье в них не продавалось, а сдавалось внаем. Квартиры были самые разные — от шикарных апартаментов до копеечных ночлежек. Но за всем этим зорко следили управляющие, не забывающие ни о прибыли домовладельца, ни об удобствах жильцов. Переворот 1917 года разрушил этот четко организованный бизнес, превратив доходные дома в скопище бесплатных коммуналок. И только в начале века этого вновь появилась возможность вернуть все на круги своя. Цены на продающееся жилье перестали расти стремительными темпами, и инвесторы начали обращать внимание на рынок аренды, который может принести пусть и не сверхвысокий, зато стабильный доход. А у многочисленных россиян, не имеющих собственного жилья, появилась надежда на заключение долгосрочных и грамотных договоров аренды, причем не со взбалмошными владельцами-частниками, а с профессиональными управляющими компаниями.

Деньги под ногами

По экспертным оценкам, как минимум половина людей, работающих в Москве и получающих приличную зарплату, живут в съемных квартирах. В арендаторы подаются и приезжие, и коренные жители города. Все вынуждены иметь дело с частниками, живущими на доход от «лишней» недвижимости. Такие отношения порождают массу проблем: хозяин квартиры может настаивать на любом маразматическом условии (от необходимости годами хранить старую фанерную дверь, давно замененную новой железной, до требования не заводить детей и животных), и спорить с ним практически бесполезно. Еще он может неожиданно вспомнить, что квартира позарез нужна старшему внуку двоюродной бабушки, и попросить срочно освободить помещение. Точных данных о том, сколько квартир в столице сдается в аренду, и тем более о том, какой доход это приносит, нет. Это неудивительно: рынок все 15 лет своего существования оставался на 90% черным, и только сейчас наметилась тенденция к некоторой его легализации. Государство разрешило частным лицам, сдающим квартиры, не считаться незаконными предпринимателями, взамен потребовав платить налог с этих доходов. Это слегка структурировало рынок, особенно его высший ценовой сегмент.

По мнению риэлтеров, все больше владельцев элитных квартир сейчас оформляются юридическими лицами и исправно платят налоги государству. Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank, считает, что большинство арендодателей уже отказываются сдавать свою собственность «по-черному». Многие оформлены как ПБОЮЛ и платят налоги по упрощенной схеме налогообложения. Владельцы более дешевого, но наиболее ликвидного жилья — однокомнатных квартир в низшем ценовом диапазоне — скорее всего, могут повысить стоимость арендных ставок на 15%, чтобы покрыть расходы по уплате налогов. Прочие будут искать компромисс: возможно, разделят налоговое бремя пополам между арендодателем и арендатором.

Арендные ставки на московские квартиры, по данным компании Paul’s Yard, варьируются от $300 до $30 000 в месяц. Основной объем спроса сейчас приходится на квартиры стоимостью $1000—3000 в месяц, а наибольший объем элитного предложения находится в диапазоне от $3500 до $7000 в месяц. По экспертным оценкам, годовой оборот столичного рынка аренды жилья составляет более $1 млрд. По словам Эндрю Уолкера, директора департамента аренды квартир Paul’s Yard, сегодня арендная ставка растет в среднем на 12—15% в год.

Свято место, да пусто

При таком активном спросе на аренду инвесторы должны были бы вырывать друг у друга проекты по строительству доходных домов. Но эта ниша на рынке до сих пор остается практически пустой. Подобные объекты можно пересчитать по пальцам одной руки: два здания на Ленинском проспекте, принадлежащие Главному управлению по обслуживанию дипломатического корпуса, еще два небольших дома, которые построены компанией «Энка» в первой половине 90-х годов, и самый реальный, рыночный проект — доходный дом в Николоворобинском переулке, возведенный московским департаментом инвестиционных программ строительства (ДИПС). Кроме того, в Москве уже сформировался целый класс людей, которые в свое время приобрели квартиру или даже две и сдали их в аренду. Они получают неплохую прибыль, часто вкладывая полученные средства опять в недвижимость. Для многих это превратилось в реальный бизнес. Именно таким образом пополняется рынок аренды элитного жилья.

Доходный дом ДИПСа открылся чуть более года назад (репортаж из этого дома читайте на с. 28). Реализация данного проекта с начала строительства до момента сдачи в эксплуатацию, по сведениям департамента, потребовала вложений на сумму $14,3 млн. Срок окупаемости рассчитан на 8 лет при условии, что уровень заселенности к концу 2004 года должен составить 60%, к концу 2005 года — 75%, а к концу 2006-го и до 2011-го — 80%. Эти показатели сейчас даже перевыполняются. На 1 января 2005 года в доходном доме были сданы в аренду 34 квартиры из 47, 35 машиномест из 49, а также все офисные помещения. Сумма поступлений в целевой бюджетный инвестиционный фонд от сдачи помещений в аренду с 1 апреля по 31 декабря 2004 года составила более 21,5 млн. рублей.

Удачный пример первого доходного дома других участников рынка недвижимости пока не вдохновил. Дело в том, что избалованные ростом рынка последних лет московские девелоперы не хотят связываться с проектами, которые сулят низкую рентабельность при большом количестве приложенных усилий. Вернее — не хотели до недавнего времени. Теперь, похоже, у них уже не остается другого выбора, кроме как заполнять последнюю пустующую на рынке нишу.

Некуда бежать

По мнению Эраста Жирякова, руководителя строительных объектов ЗАО «МИАНДевелопмент», окупаемость доходных домов составляет около 7 лет, без учета коэффициента простоя квартир. У других участников рынка прогнозы более пессимистичны. «Объект стоимостью $10—12 млн. в год будет приносить не более $1,5 млн. и окупится минимум за 7—8 лет, а в среднем — за 10 лет. Сейчас, когда купля-продажа элитной недвижимости способна приносить куда большие дивиденды в очень короткие сроки, альтернатива в виде доходного дома выглядит малопривлекательной», — полагает Алексей Аверьянов, генеральный директор компании Vesco Consulting.

По данным Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», доходность, получаемая только от сдачи жилых помещений в аренду, сейчас составляет около 10% годовых. Это самый низкий показатель на рынке недвижимости. Даже офисные объекты приносят 15—20% годовых. Жилье в последние годы приносило до 50—100%. Рентабельность в 20—30%, по словам Жирякова, до последнего времени являлась знаковой — за строительные проекты, не перешедшие этот барьер, девелоперы просто не брались. Понятно, почему к доходным домам многие относятся свысока. Но летом прошлого года рост рынка жилья прекратился, и цены на квартиры до сих пор не претерпели серьезных изменений. Доходность вложений в жилье, составлявшая весной 2004 года 8 единиц от средней доходности по банковским валютным депозитам, сейчас составляет чуть более единицы. Кроме того, свободных площадок под строительство в Москве остается все меньше и меньше, да и те распределяются на конкурсной основе, то есть за них приходится торговаться и доплачивать за право строить объекты. Все это отражается на доходах строителей. «Приходит время делать не то, что хочешь, а то, что осталось», — философствует Жиряков.

С тем, что свободная ниша доходных домов, в принципе, интересна, а этот бизнес будет развиваться, не спорит никто. Даже скептик Аверьянов полагает, что крест на этой идее ставить нельзя. «Можно предполагать, что столь смелые проекты появятся в Москве в ближайшие 2—3 года, и, опираясь на их успех или неуспех, можно будет говорить о перспективах доходных домов в Москве», — рассуждает он.

«Смелые проекты» в Москве уже начинают появляться. По словам Марины Маркаровой, управляющего директора компании Blackwood, сейчас есть планы строительства доходного дома в районе Остоженки. Также многоквартирный подъезд одного дома в районе проспекта Мира планируется полностью отдать под доходный бизнес. По данным компании Penny Lane Realty, в этом году в столице должны появиться сразу три элитных доходных дома по 50—100 квартир каждый. Объектами высшей ценовой категории дело явно не ограничится. Наоборот, доходные дома «для широких слоев населения», цены на аренду в которых не будут превышать $1—1,5 тыс. в месяц, могут стать одним из самых перспективных направлений на рынке недвижимости. Специалисты компании Knight Frank считают, что потенциальными районами строительства доходных домов могут стать спальные районы.

Свежая кровь

Строительство доходных домов пойдет еще быстрее, если за дело возьмутся не только участники строительного рынка. Предпосылки для появления новых игроков здесь уже есть. Мощными конкурентами могут оказаться крупные иностранные компании. Сейчас на европейском рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация. «Денег в фонды собрано гораздо больше, чем может быть инвестировано в строительство новых объектов», — говорится в совместном исследовании компании PricewaterhouseCoopers и Urban Land Institute. Этот «дефицит активов» обещает сохраниться и в дальнейшем. Часть из этих средств уже очень скоро может оказаться на российском рынке, где дефицита активов пока не наблюдается.

По степени надежности и безрисковости доходные дома могут поспорить с любыми другими проектами на рынке недвижимости. Поэтому деньги сюда могут прийти и с российской стороны — от компаний, заинтересованных в низкодоходных, но стабильных проектах. Среди таких Репченко называет в первую очередь пенсионные фонды и страховые компании. «Некоторое время назад ко мне обращались представители РОСНО, которые хотели безрисково разместить средства примерно под 12% годовых на длительный срок. Их интересовали не девелоперские проекты и не высокодоходные инструменты инвестиций. Скорее, такие вложения они рассматривали в качестве своеобразного депозита. При таком подходе доходные дома могли бы их заинтересовать в первую очередь», — рассуждает он. Интересно, что и сто лет назад масштабный арендный бизнес начинали именно страховщики. «В девяностых годах прошлого столетия разбогатевшие страховые общества, у которых кассы ломились от денег, нашли выгодным обратить свои огромные капиталы в недвижимые собственности и стали покупать земли в Москве и строить на них доходные дома», — пишет Владимир Гиляровский в книге «Москва и москвичи».

Современные страховщики и их управляющие компании, считая рынок недвижимости весьма перспективным, пока обращают внимание в основном на офисный сектор рынка. «Мы планируем создать несколько ЗПИФов, причем один из них запустим в этом году. Западным клиентам будем предлагать готовые офисные центры класса А с уже заключенными договорами с арендаторами. Это стабильный доход — порядка 10—12% годовых в долларах.

Для более рискованных инвесторов подойдет частичное участие в строительстве и последующей сдаче в аренду офисов класса В и В+. Здесь на пай в $50—100 тыс. можно получить 15—18% годовых», — говорит Михаил Хабаров, генеральный директор «Альянс РОСНО Управление Активами».

Сдавать в аренду жилую недвижимость гораздо сложнее, чем коммерческую. Но Хабаров признает, что и этот сегмент им интересен. Например, коттеджные поселки, предназначенные для сдачи в аренду иностранцам, могли бы стать не худшим активом, чем офисы. А то и лучшим, поскольку на жилой недвижимости можно получить доходность до 20% годовых.

Города будущего

Еще более интересной идея доходных домов может оказаться для ПИФов. На российском рынке недвижимости сейчас работают 45 фондов. Все они закрытые. «Идея инвестирования в доходные дома лежит на поверхности, — констатирует Андрей Подойницын, президент Национальной лиги управляющих (самоуправляемой организации, объединяющей все российские фонды). — Ведь, по сути, речь идет о простой продаже денежного потока. В условиях роста доходов населения этот бизнес выглядит безрисковым».

Очевидность этой идеи, по мнению Подойницына, приведет уже в ближайшее время к реализации первых фондовых проектов в реализации доходных домов. «Скорее всего, один из них мы сможем увидеть в этом году», — утверждает он. Среди «главных подозреваемых», которые смогут реализовать проект по строительству доходных домов, эксперт называет управляющие компании «Тройка Диалог», «Менеджмент-консалтинг», «КонкордияЭссет менеджмент» и Росбанк.

Главное препятствие для масштабного притока денег в фонды недвижимости пока заключается в налогах. «Налоговый кодекс нас просто не видит,— объясняет Подойницын. — Там есть только те фонды, которые работают с ценными бумагами, нас же формально могут заставить платить НДС, хотя по законодательству о ПИФах владельцем имущества является не сам фонд, а его вкладчики».

Времена сейчас такие, что люди не готовы отстаивать свою налоговую правоту в спорах с государственной службой — налоговые риски переместились в России на первое место. Это и ограничивает приток новых денег. Возможно, то же самое сдерживает и иностранных инвесторов. До сих пор пока нет ни одного западного фонда, работающего с объектами недвижимости в России. Даже Дойче Банк, который сейчас регистрирует у нас сразу пять своих ПИФов, о недвижимости пока лишь «задумывается».