Архивная публикация 2005 года: "Подмосковью не хватает second-hand"

Последние несколько лет в Подмосковье бурно росли новые коттеджные поселки. Но сейчас, когда количество предложений новых земель под застройку уменьшается, начинается новый виток развития вторичного рынка загородной недвижимости.Bторичный рынок в Подмосковье только начинает складываться. Сегодня уже существует серьезный разрыв между спросом и предложением. По словам Анны Мироновой, директора по маркетингу компании Paul’s Yard, соотношение первичных и вторичных объектов сейчас составляет примерно 20:80. При этом спрос на вторичную недвижимость в несколько раз превышает спрос на новые коттеджи.

Разброс по направлениям

Максим Сухарьков, начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty, отмечает, что, например, на Рублево-Успенском шоссе появление свежих предложений происходит в основном на вторичном рынке — в продажу поступают дома, построенные несколько лет назад. В процентном соотношении вторичные предложения на Рублевке в 20-километровой зоне составляют 80% от общего объема продаж.

На Новой Риге ситуация прямо противоположная. Это относительно молодое направление, оно находится в стадии активного развития, и большинство предложений здесь — строящиеся объекты (соотношение 80:20 в пользу «первички»). На Калужской трассе сейчас можно найти достаточное количество предложений как первичной, так и вторичной продажи. Текущее соотношение 50 на 50 — результат того, что это шоссе давно является дачным направлением. Однако сейчас нехватка вторичных предложений перерастает в настоящую проблему практически в любом месте Подмосковья.

Трудности реализации

Если на первичном рынке реализуются целые коттеджные поселки от застройщика, то «вторичка» представлена в основном отдельными, разбросанными объектами. Второй проблемой вторичного загородного рынка можно назвать сложность реализации домов. Рынок перенасыщен однотипными проектами, а коттеджи, которые строились по индивидуальным запросам хозяев, порой далеки от совершенства и редко находят новых владельцев. Как отмечают эксперты, сегодня на вторичном рынке много «висячих» предложений единичной застройки. Владельцы этих домов не ориентировались на требования рынка, а сейчас назначают цену, исходя из себестоимости строительства. Такие предложения не могут найти покупателя годами.

Вторичный рынок элитных загородных домов перенасыщен предложениями, здесь клиентам предоставляется действительно богатый выбор. И только 15% владений, по экспертным данным, находит своих владельцев. На рынке практически нет домов эконом-класса небольшой площади (200—350 кв. м), а тем временем это самая востребованная среди покупателей недвижимость. Большая часть объектов, выставленных на продажу, — дома площадью 400—600 кв. м.

Застройщикам просто выгоднее сооружать такие объекты — в этом случае соотношение затрат и прибыли оптимальное. Построить дом площадью 400 кв. м стоит чуть дороже, чем коттедж площадью 250 кв. м, а разница в доходе от реализации этих двух объектов оказывается огромной. Если строение площадью 250 кв. м стоит около $500 тыс., то дом размером 400 кв. м оценивается уже в $800 тыс. В то же время большая часть клиентов ориентируется на коттеджи стоимостью около $1000 за кв. м. Но таких объектов практически нет на рынке.

Среди других причин, объясняющих трудности реализации на вторичном рынке, эксперты называют переориентацию спроса покупателей на новые коттеджные поселки. Однако количество свободных земель под новую застройку ограничено (особенно на Рублевке), так что подмосковная вторичка продолжит развиваться и дальше.

Нерентабельный бизнес

Быстрее всего в этом сегменте реализуются объекты, построенные в сформированных коттеджных поселках с развитой инфраструктурой. Клиенты хотят сразу переехать в свой загородный дом, а не ждать завершения строительства у соседей. Опасения покупателей загородной недвижимости вполне оправданны: сроки возведения коттеджных поселков часто затягиваются. Стоит отметить, что, приобретая владение в строящемся поселке, клиент получит право собственности только после завершения проекта. На вторичном рынке покупатель уже видит свой будущий дом и после оплаты сразу становится полноправным владельцем. Поэтому более престижной является покупка загородного коттеджа в уже благоустроенном месте, с таким расчетом, чтобы в новый дом можно было въехать как можно быстрее.

Сейчас около 20% потенциальных покупателей приобретают новые дома для дальнейшей перепродажи. Это считается выгодным бизнесом, хотя и малопредсказуемым: угадать будущий спрос очень непросто. По мнению экспертов, инвестиции в коттеджное строительство являются более рискованными, чем вложения в покупку городской квартиры. В последние годы число сделок с целью инвестирования резко увеличилось, а прибыльность некоторых объектов доходила до 100% в год. Сейчас этот бум прошел, и данный вид вложения приносит уже куда более скромные доходы. По данным компании Paul’s Yard, при удачном выборе объекта на первичном рынке прибыль в итоге может составить до 20%. Вложения на раннем этапе строительства поселка могут принести до 40% прибыли. Объекты вторичного рынка приносят значительно меньше, да и то при условии, что проекты оказались удачными.

Темпы роста цен на ликвидное загородное жилье составляют в среднем 5—20% в год в зависимости от направления. При этом главным фактором для повышения стоимости построек является рост цен на землю. В то же время постоянно растут цены на строительные материалы: отпускная цена цемента выросла на 20% с начала года, металла — на 30%, отделочные материалы подорожали на 15%, заработная плата строителей увеличилась на 15%. Соответственно, растет и себестоимость квадратных метров в коттеджах.

Главное — земля

На цену объекта загородной недвижимости влияют два основных фактора — месторасположение и качество строительства. Причем именно место определяет ликвидность. По мнению специалистов Soho Realty, стратегически важные для застройки места дорожают очень быстро и в цене падать не будут. Это характерно и для вторичного рынка, поскольку многие объекты интересны именно землей, а не тем, что на ней построено.

Сейчас все большее значение приобретает индивидуальное месторасположение участка, его размеры, природное окружение. Поэтому прибыль, скорее, стоит искать именно на земельном рынке. Большинство клиентов, покупающих загородные дома, интересуются участками рядом с лесом и у воды. Популярностью пользуются владения с интересным рельефом и большой площадью — около 50 соток. Одной из последних тенденций на рынке является интерес к участкам размером около 10 соток, которые раньше считались слишком маленькими.

Минимальная стоимость земельного участка на вторичном рынке загородного жилья сегодня составляет около $100 тыс. Средняя цена сотки в 30-километровой зоне от МКАД варьируется от $6 до $15 тыс. Таким образом, участок размером 15 соток, распоУспенском шоссе эта сумма может достигать и $100 тыс.

Основная тенденция 2005 года на вторичном рынке — увеличение количества предложений на всех направлениях. Этот тренд будет только усиливаться. Причина очевидна — это большое количество построенных за последнее время поселков и проектов, находящихся на стадии реализации. Все эти предложения постепенно переходят во вторичку.

Другой важный аспект — формирование вкуса у покупателей. Специалисты по загородной недвижимости считают, что с каждым месяцем клиенты становятся все более требовательными в своих пожеланиях. Поэтому застройщики и девелоперы стараются уделять значительное внимание не только качеству своих проектов, но и дизайну домов, стилистическому решению, инженерным характеристикам. Появление продуманных современных предложений снижает стоимость объектов, построенных в 90-х годах. Многие «вторичные» дома интересуют покупателей исключительно с точки зрения владения землей, а не постройками.