Архивная публикация 2000 года: "Полнометражное вложение"

Как выбрать элитную квартиру с тем расчетом, чтобы она не обесценивалась стремительно?Выбирай, а то проиграешь

Москва в последнее время уверенно идет по пути западных столиц, когда город четко разделяется на районы для богатых, для среднего класса и, условно говоря, всякие Бруклины и Гарлемы. Понятно, что, возведи в Бруклине хоть Зимний дворец, на звание элитного жилья он претендовать все равно не сможет. Поэтому для того, чтобы купленная вами квартира оставалась ликвидным товаром долгие годы, престижность района имеет первостепенное значение.

Путем опроса риэлторов мы составили следующую "шкалу престижности" районов столицы. На звание столичного Беверли-Хиллз претендует часть города внутри Садового кольца, ограниченная с одной стороны Тверской, а с другой -- Остоженкой с прилегающими к ней переулками. Не менее престижен Чистопрудный бульвар с соседними улочками и Замоскворечье внутри Садового кольца. Следующим по степени престижности риэлторы считают зону между Комсомольским проспектом с Фрунзенскими улицами, а также Ленинский проспект до площади Гагарина и кварталы, расположенные неподалеку от высотного здания МГУ. В эту же категорию попадает Кутузовский проспект до площади Победы.

Перспектива стать районами для "среднего класса", по мнению риэлторов, ожидает Сокольники, Крылатское, как и в целом весь Западный и Юго-Западный округа, не перечисленные выше части Центрального округа, Щукино, микрорайоны вдоль Ленинградского проспекта и шоссе (до метро "Речной вокзал").

Юго-Восточный и Восточный округа (кроме уже упомянутых Сокольников и кварталов вдоль Арбатско-Покровской ветки метро) постепенно будут превращаться в районы для малообеспеченных.

Следующим фактором, определяющим степень ликвидности элитного жилья,-- материал, из которого построен дом, а также техническая оснащенность здания. Традиционно престижный кирпич, по мнению риэлторов, будет оставаться таковым и впредь. А потому в по-настоящему элитных домах только перекрытия и каркас должны быть выполнены из монолитного бетона. А внешние и внутренние стены -- из кирпича.

Коммуникационная начинка дома должна отвечать хотя бы минимальным требованиям -- то есть иметь возможность подключения к выделенной линии Интернета и спутниковому телевидению. Техническая оснащенность здания должна включать собственную мини-котельную (согласитесь, элитный дом, где летом на месяц отключают горячую воду, это абсурд), систему очистки воды и центральное кондиционирование.

Что же касается оптимальных размеров жилья, то, по прогнозам риэлторов, в ближайшие годы, как и сейчас, будут пользоваться спросом квартиры общей площадью около 200, но никак не более 250 кв. м. Высота потолков должна быть не менее 3 метров, а лучше -- от 3,2 м. Если же потолки 4 метра, как в реконструированных дореволюционных доходных домах, это вообще великолепно.

Хорошую перспективу сохранить привлекательность для потенциального покупателя квартира в элитном доме имеет только в том случае, если она продается вместе с гаражом. Для центра это условие обязательно уже сейчас, а для других престижных районов станет таковым в ближайшее время.

Инфраструктура дома (то есть расположенные в нем различные сервисные службы вроде фитнес-клуба, бассейна или пункта приема химчистки), как утверждают риэлторы, на ликвидность квартиры при ее продаже на вторичном рынке практически не влияет (если только за нее не приходится платить более $1 в месяц с каждого квадратного метра квартиры -- в таком случае привлекательность квартиры, естественно падает).

Если квартира, которую вы намерены купить, отвечает всем вышеперечисленным требованиям, вы можете быть уверены: купив это жилье, вы сделаете перспективную инвестицию. Конечно, точно сказать, сколько конкретно будет стоить ваша квартира лет через десять, сказать сейчас не может никто (о более близких перспективах мы скажем ниже). Но то, что она будет иметь преимущество перед менее качественными "ровесницами",-- это точно.

Сегодня стоимость квадратного метра в элитных домах не превышает $2500 в центре и $1700 за пределами Центрального округа. Правда, это без отделки, в которую жильцы обычно вкладывают еще около половины от цены самой квартиры.

Леонид Черкасов, генеральный директор агентства недвижимости СКИП: "Анализ ситуации на вторичном рынке элитного жилья показывает, что верхний предел стоимости квадратного метра отделанной по самому высшему разряду квартиры на сегодня составляет $4 тысячи за кв. м. Больше получить продавец попросту не в состоянии".

Усредненный вариант

На более низкой ступени рынка нетиповых домов находится жилье повышенной комфортности. От собственно элитного его отличает не только более низкая стоимость (до $1500 за метр), но и ряд других признаков. Первый из них -- материал строительства. Как правило, такие дома возводятся из монолитного бетона, который снаружи обычно обкладывается в один слой кирпичом. Второе отличие от суперэлиты -- более скромное техническое и коммуникационное оснащение: выделенная линия Интернета, собственная, страхующая от "плановых" ремонтов теплотрасс котельная, а уж тем более система центрального кондиционирования воздуха и подземный гараж с числом мест как минимум равным числу квартир здесь вовсе не обязательны. Зато спутниковая тарелка для приема телепрограмм и беспроблемная установка городского телефона -- условие для такого жилья обязательное.

Площади апартаментов в подобных домах более скромные -- редко превышают 200 кв. м. А оплата охраны и, если таковая предусмотрена, инфраструктуры -- $0,5 ежемесячно с каждого метра квартиры.

Дома повышенной комфортности сейчас в Москве возводят обычно в престижных срединных районах города: Северо-Западном, Юго-Западном, Западном округах. То есть в тех самых районах, которые постепенно превращаются в место обитания среднего класса.

Перспективы ликвидности жилья такого уровня не очень оптимистичны. Хотя бы потому, что его в последнее время строят все больше и больше. А значит, на вторичном рынке оно будет представлено достаточно широко. К тому же ряд признаков, характерных ранее только для суперэлитного жилья (например, спутниковое телевидение), постепенно становятся нормой и для домов повышенной комфортности. Соответственно, чем старше будет становиться такой дом, тем "бледнее" он будет выглядеть на фоне более "молодых" собратьев, ведь уровень их технического и коммуникационного обеспечения будет выше.

Особое внимание при покупке квартиры в доме повышенной комфортности стоит обратить на вид из окна и окружающую застройку. Ведь в отличие от суперэлитных домов, возводимых, как правило, в тихом центре, "полуэлитные" здания зачастую возводятся рядом с шумными трассами или в других малопривлекательных местах (как, например, комплекс "Золотые ключи", который соседствует с оживленной Минской улицей и железной дорогой). Не меньшее значение для рыночных перспектив вашей недвижимости имеет и соседствующая застройка. Если это панельные дома, то и контингент здесь с точки зрения материальной обеспеченности проживает соответствующий. А это -- с учетом уже названной тенденции "расслоения" столицы на богатые и бедные районы -- может отрицательно сказаться на стоимости жилья даже в самом удачном доме повышенной комфортности.

Дитя панели

Ну и наконец, низшую ступень в иерархии нетипового жилья занимают так называемые дома по индивидуальным проектам. Это, как правило, монолитные башни, которые возводят за пределами третьего транспортного кольца,-- здесь они на первичном рынке уверенно вытесняют панельные дома.

Дома по индивидуальным проектам рассчитаны на тех покупателей, которые раньше ориентировались на приобретение квартир с тремя и более комнатами в панельных новостройках. Поэтому уровень цен на "инджилье" практически сравнялся со стоимостью "панели" и на сегодня не превышает $800.

Понятно, что ни о каких технических и коммуникационных "наворотах" в подобного рода домах речь не идет. Площадь квартир в них не превышает 150 кв. м. При этом -- хотя дома и монолитные -- сдаются они обычно уже с внутренними перегородками, а потому перепланировка квартир в них затруднена.

В первую очередь "индпроекты" пользуются повышенным спросом в обжитых срединных районах города. Их потенциальные покупатели -- старожилы этих районов.

Сергей Канаев, генеральный директор компании "Жилстройиндустрия": "При стоимости жилья в доме по индивидуальному проекту, примерно равной стоимости в типовом панельном доме, покупатель предпочтет качество. Обычно продают свою старую квартиру, доплачивают и покупают новую, современную, большей площади в уже привычном для себя районе".

А вот в районах массовой застройки, где покупатель традиционно ориентирован на дешевое жилье, квартиры в монолитных башнях продаются крайне туго. И вряд ли стоит рассчитывать, что в ближайшее время положение изменится.

Юрий Жуков, исполнительный директор "Первой ипотечной компании": "Ведь это только кажется, что стоимость квартиры в монолитном и панельном домах одинакова. Одинаково в них стоит квадратный метр. Но с учетом того, что в "монолите" квартиры просторнее, их цена в результате выше. Иными словами, за одни и те же деньги покупатель может приобрести либо двухкомнатную в "монолите", либо трехкомнатную в "панели". Поэтому наименее обеспеченный покупатель предпочитает последнее".

Вывод из данного факта прост: рассматривать как более-менее выгодную инвестицию покупку квартиры в доме по индпроекту можно только в том случае, если она расположена в давно обжитом районе.

Два шага вперед, один шаг назад

Однако все вышесказанное относится к долгосрочным прогнозам ситуации на рынке нетипового жилья. А что будет в ближайшее время?

По данным агентства "САВА", жилье в Москве продолжает дешеветь. Только за июнь цены на вторичном рынке, на который приходится 80% сделок с недвижимостью, упали по сравнению с маем на 1,6%. На первичном же рынке, в том числе рынке нетипового жилья, наблюдается застой, обусловленный как традиционным летним падением спроса, так и отсутствием предпосылок для роста цен.

Поэтому наиболее вероятным представляется такой прогноз: цены на нетиповое жилье в столице расти до конца года хоть сколько-нибудь ощутимо не будут. Тем более что обычный осенний всплеск спроса легко компенсируется массовым предложением -- в нынешнем году, как, впрочем, и всегда, абсолютное большинство домов будут сдавать ближе к концу года. Так что не торопитесь с покупкой новых апартаментов. А решившись сделать это, вкладывайте деньги только в действительно достойное жилье. Которое с годами не будет стремительно дешеветь.

Квартиры в элитных домах и домах по индивидуальным проектам

Прочерк -- нет данных.

Все цены пересчитаны по курсу $1=28 руб.

ЮЛИЯ РОШЕК