Архивная публикация 2010 года: "ПОЛЬЗУЯСЬ СЛУЧАЕМ"
Снижение цен на зарубежную недвижимость дает возможность неплохо заработать - на последующем росте рынка или сдаче жилья в аренду. По итогам 2009 года сумма прямых инвестиций в коммерческие объекты Европы снизилась на 40% и составила 70 млрд евро, подсчитали в компании Jones Lang LaSalle (JLL). Однако российский рынок потерял еще больше: в московский рынок и регионы в минувшем году было вложено всего $2,5 млрд, что более чем на 50% ниже показателя кризисного, 2008 года. При этом выяснилось, что некоторые состоятельные россияне продолжали покупать недвижимость, несмотря на кризис, правда, не отечественную, а резко подешевевшую европейскую. У наших соотечественников впервые появился шанс приобрести жилье за пределами страны - не только для отдыха или постоянного проживания, но и в инвестиционных целях. После восстановления рынка квадратные метры можно будет выгодно сбыть. "Наиболее перспективными являются те рынки, где просадка приняла достаточно серьезный масштаб. Это практически вся Европа и США", - говорит руководитель отдела аналитики ИА "Интегрум" Игорь Чесноков.
НА ЗАПАДНОМ НАПРАВЛЕНИИ
В любимой россиянами Англии квадратный метр жилья за время кризиса подешевел на 10-12%, но цены на элитное жилье в Лондоне уже начинают расти. По мнению руководителя отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елены Юргеневой, в октябре-2009 рост цен составил 2,1% (это самый высокий показатель роста с июля 2007 года). Рост цен в отдельных районах Лондона достиг 13% по отношению к марту 2009 года, лидерами роста на рынке стали районы Челси, Кенсингтон и Ноттинг-Хилл. Причем большую роль в оживлении рынка сыграло именно возрождение спроса со стороны иностранных покупателей (в 11,7% случаях это выходцы из России). По прогнозам эксперта, возобновление спроса на недвижимость в Ве-ликобритании не будет ровным, в 2010-2011 годах возможен даже незначительный спад в ряде регионов Англии, полноценное восстановление начнется в 2012-м, а возвращение цен к пиковым значениям 2007 года Юргенева ожидает в 2014-2017 годах. Рынки большинства ведущих европейских стран, в том числе традиционно востребованные предложения курортной недвижимости южных побережий Франции, Италии, Испании, повторяют лондонскую траекторию развития с отставанием примерно в полгода. Это означает, что уже в начале 2010 года здесь можно ожидать возобновления роста цен на жилье. Одним из привлекательных регионов для вложений остается и Германия: так, цены на квартиры в Берлине сегодня одни из самых низких в сравнении с другими европейскими столицами. Трехкомнатная квартира площадью 85 кв. м в престижном районе Берлина стоит около 250 тыс. евро - столько же стоит московская двушка в центре площадью 45-50 кв. м. А стоимость домика в дальних уголках Германии площадью свыше 250 кв. м с 50 сотками земли сегодня практически не отличается от цены однокомнатной квартиры на ок-раине Москвы.
ТЕПЛАЯ ЭКЗОТИКА
Падение цен на недвижимость происходит не во всех странах, кое-где она даже растет: например, в Словакии (рост цен за период кризиса составил 25%), Болгария (18%), на Южном Кипре (8%), в Швейцарии (6%), Италии (в пределах 2%). Вложения в эти регионы можно рекомендовать тем инвесторам, которые не ищут заработка на разнице от падения цен, а заинтересованы в сохранении своего капитала и поддержании его высокой ликвидности. Зато большую отдачу могут дать инвестиции в регионы с высоким потенциалом роста - с этой точки зрения стоит рассматривать Болгарию, Египет, Северный Кипр: недвижимость здесь была недооценена и до кризиса из-за слабой раскрученности или неразвитости рынка.
Вот конкретный пример: территория непризнанной республики Северный Кипр, так называемой турецкой части острова, - недвижимость здесь в два-три раза дешевле той, что расположена на Южном Кипре, находящемся под греческой юрисдикцией. "Единственная причина тому - непризнание мировым сообществом Северного Кипра как самостоятельного суверенного государства. Но вопрос признания или объединения южной и северной части рано или поздно должен быть решен. И тогда все цены взлетят до уровня Южного Кипра, а следовательно, европейских, так как южная сторона входит в Шенген", - говорит Игорь Филатов, председатель правления компании "Русский дом".
У тех, кого не смущает политическая неопределенность территории, выбор достаточно широк: на острове много строящихся жилых комплексов. При покупке виллы площадью от 100 до 500 кв. м с тремя спальнями недалеко от моря можно уложиться в сумму от 140 тыс. до 500 тыс. фунтов стерлингов; если вилла расположена не у моря, а в горной местности, то ее стоимость упадет до 62-150 тыс. фунтов. Стоимость жилья экономкласса, то есть апартаментов, на Северном Кипре стартует от 20 тыс. фунтов. Для сравнения: на Южном Кипре за 100-150 тыс. фунтов стерлингов сегодня можно купить только отдаленные от моря апартаменты, а однокомнатные апартаменты в центре Пафоса уходят за 130 тыс. фунтов. В числе мало раскрученных для зарубежных инвесторов в недвижимость регионов - Египет, сегодня цены здесь крайне невысоки, так как не успели подняться до кризиса. Египетские апартаменты можно приобрести за 13-17 тыс. евро. Пока недооценена недвижимость и в Болгарии, цены на квартиры-студии здесь начинаются с 29 тыс. евро, на таунхаусы - от 79 тыс. евро, на виллы - с 120 тыс. евро. Правда, утверждают эксперты, сегодня в Болгарии много проектов, стройка которых из-за кризиса сильно затянулась, поэтому при выборе недвижимости нужно быть предельно осторожными, что-бы не вкладывать деньги в долгострой. В более благополучной с точки зрения развития рынка Черногории до кризиса цены росли постоянно, и хотя финансовый катаклизм заставил их снизиться, как и в любой другой стране, это временное явление. Цены на черногорскую недвижимость в среднем составляют 1,5-3 тыс. евро за кв. м. Квартиру с двумя спальнями можно приобрести за 110-120 тыс. евро, недвижимость около моря может стоить от 3 тыс. евро за "квадрат".
Снижение цен на зарубежную недвижимость дает возможность неплохо заработать - на последующем росте рынка или сдаче жилья в аренду. По итогам 2009 года сумма прямых инвестиций в коммерческие объекты Европы снизилась на 40% и составила 70 млрд евро, подсчитали в компании Jones Lang LaSalle (JLL). Однако российский рынок потерял еще больше: в московский рынок и регионы в минувшем году было вложено всего $2,5 млрд, что более чем на 50% ниже показателя кризисного, 2008 года. При этом выяснилось, что некоторые состоятельные россияне продолжали покупать недвижимость, несмотря на кризис, правда, не отечественную, а резко подешевевшую европейскую. У наших соотечественников впервые появился шанс приобрести жилье за пределами страны - не только для отдыха или постоянного проживания, но и в инвестиционных целях. После восстановления рынка квадратные метры можно будет выгодно сбыть. "Наиболее перспективными являются те рынки, где просадка приняла достаточно серьезный масштаб. Это практически вся Европа и США", - говорит руководитель отдела аналитики ИА "Интегрум" Игорь Чесноков.
НА ЗАПАДНОМ НАПРАВЛЕНИИ
В любимой россиянами Англии квадратный метр жилья за время кризиса подешевел на 10-12%, но цены на элитное жилье в Лондоне уже начинают расти. По мнению руководителя отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елены Юргеневой, в октябре-2009 рост цен составил 2,1% (это самый высокий показатель роста с июля 2007 года). Рост цен в отдельных районах Лондона достиг 13% по отношению к марту 2009 года, лидерами роста на рынке стали районы Челси, Кенсингтон и Ноттинг-Хилл. Причем большую роль в оживлении рынка сыграло именно возрождение спроса со стороны иностранных покупателей (в 11,7% случаях это выходцы из России). По прогнозам эксперта, возобновление спроса на недвижимость в Ве-ликобритании не будет ровным, в 2010-2011 годах возможен даже незначительный спад в ряде регионов Англии, полноценное восстановление начнется в 2012-м, а возвращение цен к пиковым значениям 2007 года Юргенева ожидает в 2014-2017 годах. Рынки большинства ведущих европейских стран, в том числе традиционно востребованные предложения курортной недвижимости южных побережий Франции, Италии, Испании, повторяют лондонскую траекторию развития с отставанием примерно в полгода. Это означает, что уже в начале 2010 года здесь можно ожидать возобновления роста цен на жилье. Одним из привлекательных регионов для вложений остается и Германия: так, цены на квартиры в Берлине сегодня одни из самых низких в сравнении с другими европейскими столицами. Трехкомнатная квартира площадью 85 кв. м в престижном районе Берлина стоит около 250 тыс. евро - столько же стоит московская двушка в центре площадью 45-50 кв. м. А стоимость домика в дальних уголках Германии площадью свыше 250 кв. м с 50 сотками земли сегодня практически не отличается от цены однокомнатной квартиры на ок-раине Москвы.
ТЕПЛАЯ ЭКЗОТИКА
Падение цен на недвижимость происходит не во всех странах, кое-где она даже растет: например, в Словакии (рост цен за период кризиса составил 25%), Болгария (18%), на Южном Кипре (8%), в Швейцарии (6%), Италии (в пределах 2%). Вложения в эти регионы можно рекомендовать тем инвесторам, которые не ищут заработка на разнице от падения цен, а заинтересованы в сохранении своего капитала и поддержании его высокой ликвидности. Зато большую отдачу могут дать инвестиции в регионы с высоким потенциалом роста - с этой точки зрения стоит рассматривать Болгарию, Египет, Северный Кипр: недвижимость здесь была недооценена и до кризиса из-за слабой раскрученности или неразвитости рынка.
Вот конкретный пример: территория непризнанной республики Северный Кипр, так называемой турецкой части острова, - недвижимость здесь в два-три раза дешевле той, что расположена на Южном Кипре, находящемся под греческой юрисдикцией. "Единственная причина тому - непризнание мировым сообществом Северного Кипра как самостоятельного суверенного государства. Но вопрос признания или объединения южной и северной части рано или поздно должен быть решен. И тогда все цены взлетят до уровня Южного Кипра, а следовательно, европейских, так как южная сторона входит в Шенген", - говорит Игорь Филатов, председатель правления компании "Русский дом".
У тех, кого не смущает политическая неопределенность территории, выбор достаточно широк: на острове много строящихся жилых комплексов. При покупке виллы площадью от 100 до 500 кв. м с тремя спальнями недалеко от моря можно уложиться в сумму от 140 тыс. до 500 тыс. фунтов стерлингов; если вилла расположена не у моря, а в горной местности, то ее стоимость упадет до 62-150 тыс. фунтов. Стоимость жилья экономкласса, то есть апартаментов, на Северном Кипре стартует от 20 тыс. фунтов. Для сравнения: на Южном Кипре за 100-150 тыс. фунтов стерлингов сегодня можно купить только отдаленные от моря апартаменты, а однокомнатные апартаменты в центре Пафоса уходят за 130 тыс. фунтов. В числе мало раскрученных для зарубежных инвесторов в недвижимость регионов - Египет, сегодня цены здесь крайне невысоки, так как не успели подняться до кризиса. Египетские апартаменты можно приобрести за 13-17 тыс. евро. Пока недооценена недвижимость и в Болгарии, цены на квартиры-студии здесь начинаются с 29 тыс. евро, на таунхаусы - от 79 тыс. евро, на виллы - с 120 тыс. евро. Правда, утверждают эксперты, сегодня в Болгарии много проектов, стройка которых из-за кризиса сильно затянулась, поэтому при выборе недвижимости нужно быть предельно осторожными, что-бы не вкладывать деньги в долгострой. В более благополучной с точки зрения развития рынка Черногории до кризиса цены росли постоянно, и хотя финансовый катаклизм заставил их снизиться, как и в любой другой стране, это временное явление. Цены на черногорскую недвижимость в среднем составляют 1,5-3 тыс. евро за кв. м. Квартиру с двумя спальнями можно приобрести за 110-120 тыс. евро, недвижимость около моря может стоить от 3 тыс. евро за "квадрат".
РЕНТНЫЙ ДОХОД 
Сдавать квартиру в России и жить на ренту в теплых странах - такую модель испробовали многие владельцы российской недвижимости, однако не менее выгодно сдавать жилье и за рубежом. "Хитами" становятся те объекты, которые не требуют больших вложений, но при сдаче в аренду могут приносить больший доход, чем аналогичное по цене жилье в России. На развитых рынках, где давно используется такой инструмент, как buy to let, немало предложений по продаже квартир, уже заселенных арендаторами. Выставляются даже многоквартирные доходные дома целиком. При этом все хлопоты по сдаче и обслуживанию жилой недвижимости берет на себя управляющая компания - за проценты от арендной платы.
Сравнительно дешевый Берлин позволяет неплохо заработать на "квартире с жильцом". Конкретный пример: квартира площадью 31 квадратный метр продается за 26,4 тыс. евро с учетом всех расходов на оформление. Ее аренда обходится в 350 евро в месяц, из которых 110 евро составляют коммунальные платежи, 20 евро - услуги управляющей компании. Чистый доход владельца - 220 евро - дает 10% годовой прибыли на вложенные суммы. Приобретая квартиру в центральном Лондоне, также можно рассчитывать на хорошую прибавку к пенсии. "Доход от сдачи в аренду составит 4-5% годовых, что будет покрывать затраты даже на обслуживание ипотечного кредита", - говорит Елена Юргенева.
Окупить купленную недвижимость на Северном Кипре можно за меньший срок. Здесь активными арендаторами являются студенты, приезжающие учиться в местные международные университеты из разных стран, и отдыхающие в разное время года иностранные туристы, прежде всего британцы. Рассмотрим пример: покупка дома стоимостью $150 тыс. вместе с сопутствующими расходами выльется в $160,5 тыс. Расходы на его содержание составят порядка $2 тыс. в год. Аренда виллы будет приносить $7,8 тыс. в год ($650 в месяц), а за вычетом расходов на содержание - $5,9 тыс., в результате покупка может окупиться за 2,5 года. Стоит ли сдавать в аренду жилье за границей, чтобы окупить ее приобретение, или ждать роста цен для последующей продажи активов - все зависит от предпочтений инвестора. Пока у россиян, желающих заработать на зарубежной недвижимости, еще есть время для выгодных покупок.
| ПОТЕРИ В КВАДРАТЕ По подсчетам бюро недвижимости "Агент 002", больше остальных в Евросоюзе в стоимости жилья потеряли латвийский и эстонский рынки (от 20 до 40%), затем идут Португалия, Мальта, Норвегия, Франция, Испания, Греция, Люксембург (просадка на 5-10%). Но реальное снижение часто превышает официальные данные, дисконт на дома и квартиры в некоторых европейских странах доходит до 50%. |
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».
